作者为台湾经济研究院产经资料库副研究员

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房屋抵押贷款和其他与房地产相关的金融杠杆的膨胀，一直是近年来中国房地产市场所面临的潜藏隐忧，特别是中国主要大型地产公司的债务正在不断提高当中，其中中国恒大、万科的债务均高过1兆元人民币，保利地产、碧桂园、融创中国、绿地集团亦有5,000亿元人民币以上，再者如万达集团、金地集团、世茂、龙湖集团、中国海外等企业，其中国房地产债务也均在1,000亿元人民币以上的水准。

而随著中美贸易战恐牵动中国经济与汇率的走势，未来更需面对各项变数对于资产泡沫所带来系统性风险的影响，特别是贸易顺差减少、人民币汇率续贬，中国房地产后市景气表现将减少支撑力道，显然继中美贸易战冲击对岸的股市、汇市之后，未来是否波及债市、房市的走势，则需密切观察。

至于在国内房地产市场方面，近期市场也开始关注房贷逾放比上升的趋势，主要是国内银行的购置住宅贷款逾放金额已由2014年12月的86.31亿元递增至2018年5月的172亿元，购置住宅贷款逾放比则由2014年12月的0.15%提升至2018年5月的0.26%，为12年来的新高，所幸6~7月则略降至0.24%，同时逾放金额缩减至163.23亿元。

若以房市重镇北台湾来看，台北市、新北市房贷逾放比更分别由2014年第四季的0.12%、0.10%提升至2017年第四季的0.23%、0.25%，且台北市、新北市、桃园市的房贷逾放金额更是于2017年第四季各来到35亿元、44亿元、21亿元，分别较2014年第四季成长90%、179%、66%；而建筑贷款逾放比方面，是由2017年12月的0.17%提高至2018年7月的0.25%，为五年来新高。

上述资料反映短期内国内房贷逾放的问题虽在可控制范围之内，也就是2018年7月购置住宅贷款逾放比、建筑贷款逾放比分别为0.24%、0.25%，均低于全体银行逾放比例0.28%，但趋势於则是呈现增多减少的态势，况且不动产放款（含括住宅不动产与商业不动产）占整体银行放款的比重已由2011年的42.34%提高至2017年的47.36%，也隐含我国银行放款有过于集中于房地产的风险，因而主管机关仍有必要事先祭出各项防范措施。

毕竟2018年国内房市供给量明显扩大，特别是根据住展杂志的预测数据可知，2018年全年北台推案量从原先预估的1兆元上修至1.1兆至1.15兆元，若年底指标豪宅案登场，全年案量可能达1.25兆元，将创下统计以来史上次高纪录，不过以目前销售率不到四成来看，显然庞大供给量恐成未来卖压。

更何况2019年即将面对全台房贷宽限期到期的问题，即预估2019~ 2020年全台将有5.47万户住宅面临限期到期，房贷压力将骤增，预期卖压将涌现。

在此情况下，为避免系统性风险扩张，金管会持续关注不动产放款情况，除研议是否对房贷做压力测试外，对房贷逾放偏高银行也采取个别监理措施，并考虑对逾放偏高未改善的银行，祭出增提备抵呆帐准备措施；此外，金管会出手祭出「个别总量管制」，要求部分银行的建筑贷款，不得超过净值的1~2倍，同时向银行全面，并向国银发放房贷宽限期问卷调查表。

值得一提的是，国内房贷指标龙头银行—土银，近期也开始强化房贷风控的动作，即特别注意整批性分户房贷，且对于宽限期的拿捏也十分严谨，显然国银的房贷风险意识已有所提高。

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