***合建分屋互易销售额不含营业税***

许久未见的表妹电子信件写道：「老家土地与建设公司周边土地合建大楼，快完成交屋了。建设公司表示必须开立购屋款发票给地主，以免日后国税局发现未依规定开立及取得凭证，地主会被处罚锾。但是对于建设公司要我们负担开立发票的5%营业税，十分不解？」

税务风水师回伊媚儿分析著：「恭喜新屋即将落成，这个建案是由建设公司出资与地主合建，地主以土地和建商分屋，相当于地主以出售土地款向建商购屋的性质，所以双方在换出房屋或土地时，均应开立统一发票，而发票记载土地或房屋的销售额，应按该项土地及房屋当地同时期市场销售价格从高认定，并按较高的价格等额对开发票，土地价款的发票(土地所有人如为个人者，可开立收据)免征营业税，建商开立房屋价款的发票应加5%营业税。其销售额的认定，亦可由建设公司销售该建案的实际销售价格，按税捐处核定房屋评定价格与土地公告现值比例，推算换出房屋及换入土地的市价。」

他接著写道：「建方提供资金，地主提供土地，合建分屋应开立凭证的时点依下列情形区分：

一、除地主自始至终均未曾列名为起造人，且建方于房屋兴建完成办理总登记后，始将地主应分得房屋的所有权移转与地主者，应以房屋所有权移转与地主的登记日为房屋换出日外，其余均应以房屋使用执照核发日为房屋换出日。建方并应于上述换出日起3日内开立统一发票，地主开立统一发票或收据。

二、合建双方如未同时换出房、地者，应分别于房屋或土地的换出日起3日内依规定开立凭证。其后换出者的时价如较先换出者为低时，后换出的一方应从高按先换出者的时价开立凭证；至于先换出者的时价如较后换出者为低时，先换出者应于后换出的一方开立凭证时，就差额部分补开立凭证。」

「至于建商开立房屋价款发票的5%营业税，依加值型及非加值型营业税法第2条规定，营业税的纳税义务人为销售货物或劳务之营业人，应由建商负责缴纳该项营业税始为正道。」此时，风水师心中已在盘算回去看新屋的最佳时机了。

文章出处：台湾新生报空大专版