2011.06.21 不动产新闻动态
2011/06/20【联合晚报╱记者仝泽蓉╱台北报导】
政府筹措公共建设财源，想出新点子。经建会提议推出「容积银行」，未来在任何重要交通建设或公共建设沿线周围，透过都市计划变更提高容积，多出来的容积可卖给建商，所得经费则专款专用于公共建设，不但可解决重大公共建设资金缺口，也能促进地方发展。
明年度重大公共建设需2600亿元资金，目前经建会只取得1200亿元预算额度，为了弭平资金缺口，经建会副主委黄万翔提出「容积银行」概念，未来透过出售公共建设周围容积筹措经费，黄万翔认为，这是一个合理公平的财务观念。
黄万翔表示，目前「容积银行」正由内政部制定「增额容积出售办法」，预计年底可以出炉，报院核准，不需涉及修法，只是一个作业观念的改变，让作业程序统一，让要做的单位或地方政府可以遵行。
以捷运建设来说，政府花大钱盖了捷运，但是以往收益的却是捷运沿线地主。黄万翔表示，盖捷运的钱是全民出的，如果收益只是少数几个人，公平性有问题，容积银行实施之后，捷运建设以前的容积是地主的，建设以后容积是全民的。
有土斯有财，黄万翔表示，容积卖的钱可成立一个基金，未来专款专用，用在捷运或其他交通建设经费，全台都适用。
外界认为中南部容积根本过剩，没有使用到容积银行的必要，黄万翔表示，如果是成功的交通建设，就会吸引人想住在附近，自然就会有容积的需求，因此容积银行不会是只有台北市和新北市才用得到，而是全国不论中央或地方政府都用得到。
黄万翔表示，不只是捷运和高铁等交通建设，博物馆、音乐厅等公共建设附近，也是大家喜欢的住家环境，都会吸引建商想在附近盖房子，都可以适用这套容积银行的办法。
学者：卖容积赚的钱 应盖社会住宅
经建会提出的容积银行概念，建商和学者多表赞同，但对政府透过出售容积拿到的钱该用在哪里，则有不同见解。淡大产经系副教授庄孟翰表示，最好专款专用，全部用来盖社会住宅，就更无争议。
庄孟翰表示，他很早就建议政府推行这种方式，不只在交通建设沿线提高容积率，包括工业区土地变更商业区也可提高容积率。他表示，以台北市来说，去年都市更新容积奖励平均可达1.38倍，如果相关单位能给更新实施者提高到1.43~1.48倍，也就是多给5~10%容积率，而多出来的部份，实施者如果想使用就拿钱来买，依台北市至少45万户需更新，将可让政府获大笔财源。
【联合报╱记者罗两莎／台北报导】2011.06.21 03:27 am
中央银行下周四将召开理监事会议，金融界人士昨天指出，为稳定物价，央行除可望再升息半码（零点一二五个百分点）外，部分打房措施也将暂时缩手，还可望适度放宽个人及中小企业一定金额（例如一千万元）以下空地贷款，不必再提兴建计划，省去民众须逐案向央行申请的麻烦。
为抑制房市炒风，央行去年底祭出新「打房」措施，借款人以都市计划划定的住宅区或商业区土地为担保，向金融机构贷款，借款人须提具体兴建计划，且贷款成数最高六点五成。
银行业者指出，央行当时这项「打房」措施，不仅打到北部地区建商利用空地贷款取得资金炒房，就连一般民众（特别是中南地区）以名下空地向金融机构贷款，筹措子女就学资金、理财资金及个人周转金等等，都被波及。
银行业者解释，去年底这项「打房」措施上路后，今年陆续到期的旧贷案首当其冲，因为央行强制降低贷款成数，金融机构纷纷要求借款人偿还部分贷款，引起旧案借款人反弹。
有鉴于此，央行要求各金融机构承作非建商或无建商背景的民众，以这些土地贷款展延或新贷时，必须发函或以电子邮件逐案向央行「申请」核准，说明真正的贷款资金用途，或表明该空地不可能拿来盖房子等等，并经银行查证属实后，贷款才可以原额度展期，或取得新的贷款额度。
但银行业者强调，目前各大银行手中贷款金额在一千万元以下的空地借款案件动辄数百件，甚至逾千件，若包括农会空地贷款案量很大，逐案申请对央行是沉重负担，因此央行研拟适度放宽限额。
【经济日报╱记者邱莞仁／综合报导】2011.06.21 04:12 am
大陆中央两部委昨（20）日联合发布声明，将针对企业向个人赠送礼品的要求缴纳个人所得税，不过，该通知发布的时间与大陆商务部日前表态，奢侈品关税可望调降达15%的公布时机相近，也引发讨论。
广州日报与香港经济日报报导，中国大陆有句顺口溜：「有关系，就没关系；没关系，就有关系。」用于描绘大陆社会崇尚拉关系、走后门的风气。如此一来，不仅送礼者需绞尽脑汁，收礼与送礼也几乎成为全民行动，许多中高档礼品或国际名牌奢侈品需求大增。
尤其随著近年中国大陆经济飞速发展，消费者收入增加，使奢侈品消费力道不断提高，据中国社会科学院近日发布2011年中英文版的「商业蓝皮书」指出，中国中产阶级人口，到了2011年将增加到1.04亿人，在2015年前中国或成为全球最大奢侈品市场。
世界奢侈品协会则认为，中国以惊人的消费实力，再度拿下世界第一的速度，可能更快。
截至今年3 月底的过去一年，大陆精品市场消费总额已达107亿美元，占全球市场四分之一，可望在2012年提前登上全球最大精品消费国宝座。
看好庞大的奢侈品消费力，大陆商务部新闻发言人姚坚15日正式表态，称奢侈品关税将进一步调降。其中，原本在大陆征收50％进口关税的化妆品，可望成为首波降税商品，其他项目基本调幅则约在2%到15%左右。
事实上，大陆调降奢侈品关税，最直接的目的不外乎是想「养大池子里的鱼」，借由降低奢侈品进口关税，进一步促进内需消费。
此外，为了平衡社会贫富差距过大问题，修改个人所得税法一直是今年许多大陆民众关心的切身焦点。
大陆实施新税制将可减税达人民币1,200亿元（约新台币5,367亿元），带动约1,320亿元（约新台币5,904 亿元）的民间消费，最快下半年实施。然而，如何避免社会朝向「未富先奢」的畸形发展，在一收一放间，恐怕还需要官方提出更多的平衡法则。
营建署：都更牛步化
2011-06-21 01:30工商时报 记者薛孟杰／台北报导
内政部营建署署长叶世文昨日坦承，是否要援引都更条例，强制拆迁都更钉子户，确实两难，但如果废掉都更条例强征强拆条款，都更案恐怕永无成案的一天，应无可能。
台北市宣示要用强势警力拆除文林苑都更案中钉子户，引发台湾都市更新受害者联盟强烈质疑，将前往营建署抗议，要求修法废止「强征」「强拆」法源的都更条例条款。
都市更新受害者联盟指出，民国92年修订的都更条例25之1条，将过去需百分百同意的协议合建门槛放宽到8成，以多数决之名，剥夺剩下2成未同意住户权利，并赋予政府将其财产「征收并让售予实施者」（建商或主张更新住户）。
此外，都市更新条例第36条亦明订，「实施者得予代为或请求当地主管机代为拆除或迁移之义务」，并赋予当地主管机关明确订定拆除时程「以6个月为限，如有正当理由仅能延长2次为限」，严重侵害人民财产权，让台湾人民活在没有拒绝都更权力的时代，营建署应主动修法废止。
叶世文则坦承，是否动用公权力强制拆迁钉子户，由于支持与反对者立场各异，地方政府确实两难。叶世文说，民众若对都更条例内容有疑虑，内政部愿研议，毕竟每案情节不同，掺杂住户情感，需更细腻处理。但要完全废止「强征、强拆」条款则办不到，一旦废止，都更案一案都过不了。
根据内政部统计，台湾都更进度确实严重落后，从民国87年都更条例立法通过迄今，由民间发起成案的都更案仅857件，其中已完工203案、比例仅23.6％，其他案件则分别在整合、审查或施工中。至于政府主导的都更则更少，先期挑选的174处基地中，目前仅补助123处进行规划研究，迄今1件成立个案都还未出现。
都更钉子户 北市府将强拆
2011-06-21 01:30工商时报 记者薛孟杰／台北报导
文林苑都更案钉子户拒搬迁，北市府准备依法强制拆除。北市府都更处长林崇杰昨（20）表示，该案协调程序已走完，在拒迁住户与建商无共识下，都更处已专案呈报市长，依法强制处理。此案可望成为北市首宗引用都更条例「强迁强拆」条款强制拆除「合法产权钉子户」的案例。
由乐扬建设整合的士林区文林路「文林苑」都更案，在2009年6月通过都市更新计划，随后取得建照，但因其中有2户透天厝住户坚拒搬迁，造成33户原住户仍继续租屋暂居，引发多数住户与建商强烈抗议，台北市长郝龙斌在回答议员质询时强调，该案已符合都更规定，参与都更住户整合门槛超过9成，市府执行公权力责无旁贷。
郝龙斌的说法引发「台湾都更受害者联盟」抨击，指称宪法保障合法人民财产权及自由居住权，市府引用的都更条例25之1条及36条「强征强拆条款」违宪，除申请释宪外，也要市府不得强制拆除。
北市府曾在2010年引用都更条例规定，强制拆除文山区1户钉子户，但该建物中部分是违建、拆迁过程并未出现冲突。但士林文林苑都更案中拒搬的两户，产权完全合法，若北市确定强制拆除，未来已完成都更协调程序、却被钉子户「卡住」的建商，可援例请求市府协助，对突破都更进度具有指标意义。
林崇杰指出，文林苑案已进行两次由建商主办的协调会，市府随后也介入协调两次，但双方仍无共识，至于外传因为拆迁补偿谈不拢，林崇杰则不愿多谈，仅表示，建商要求市府引用都更条例强制拆除，都更条例亦明订，只要整合门槛超过90％，实施者即有权申请强制拆除，因此都更处已签报市长，只要召开「行前会议」确认，即正式公告拆迁日期，并动用警力强制拆除，至于时间是否在8月，则要由郝龙斌决定。
据了解，文林苑建商曾于去年中申请强制拆迁，但当时市长选举在即，市府担心民众观感差未执行。选后，舆论要求政府打房，市府又因担心被冠上「建商打手」而瞻前顾后，直到北市议员李彦秀质询，市府才认为时机成熟，积极处理，有心做为其他都更案的「借镜」。
应战房贷新制，土银、合库启动3大应变对策
2011-06-21 08:07时报资讯【时报-台北电】
金管会将非自用住宅的房贷风险权数由45％提高至100％，让土银、合库已全面通令旗下共计逾450家分行展开应变，以避免冲击资本适足率。
据悉，相关授信市占率前2大的土银、合库，月中发函旗下分行，采取3大应变措施，重点包括新作房贷时，务求借款人与所有权人合一、全面清查并确认该所有权人名下无其他自用住宅、为促使借款人与所有权人合一，必要时给予利率减码0.1个百分点的优惠。
土银、合库房贷市占率为全国房贷市场前2大，率先发函旗下分行，具指标作用。银行主管说，金管会表明不会溯及既往，但新作房贷若不配合改变承作方向，很容易就会成为「非自用住宅」房贷，风险权数计提将增至100％，对银行资本适足率影响很大。
银行高层主管透露，银行公会月初已针对「非自用住宅」清楚定义为「以借款人名下拥有一屋为限」，范围较先前大幅限缩，土银、合库也随即发函通令分行，要求新办房贷应尽可能符合新制下适用风险权数45％的条件。
换言之，如丈夫申办房贷借款买屋给妻子或未成年子女等案例，未来都无法比照「自用住宅」房贷计算风险权数，除非直接由取得所有权的妻子或未成年子女同时担任借款人，才能继续适用45％风险权数。
土银、合库因此特别祭出利率减码0.1个百分点的优惠，希望引导客户若有意为配偶或子女购屋，可直接由配偶或子女担任借款人。 (新闻来源：工商时报─记者朱汉仑／台北报导)
假地主合建分售 税局要查
2011-06-21 01:31工商时报 记者王信人／台北报导
大台北地区房地产连续多年狂涨，外界以为建商口袋一定赚饱了，但国税局查税发现，未上市柜建商几乎都用关系人买土地，再「合建分售」，把建商卖房子的盈余转化成个人的土地交易所得，制造公司帐面亏损，规避税负。
上市柜公司因为要经营获利佳，股价才会涨，不会为了规避所得税而制造亏损，所以上市柜的建商都采「自地自建」方式盖房子。
未上市柜的建商无此顾虑，长期用「合建分售」方式盖房子。未上市柜建商的规模虽然比较小，但家数很多，积少成多，国库亏很大。
北区国税局调查发现，建商以「假地主」合建分售，避税的情形最严重。日前提报到财政部，在部务会报中向财政部长李述德简报，某建商以股东名义买入位于新北市新店及台北市的土地共3块，再「合建分售」，盖好房子出售时土地与房子的售价比为75比25，3宗土地的售价收入达30亿元，转成个人的土地交易所得，只需缴土增税，建商出售新房屋的收入只有10亿元，减去成本之后为亏损，免缴所得税。
但其实土地是建设公司出资购买，故30亿元的收入应归并到公司收入，北区国税局核定建商的所得3亿，虽然土地交易所得免课营所税，但未分配盈余要加征10％，补税3000万元。李述德当场指示，由台北市国税局召集五区国税局开会，收集相关资料，再把结果报到财政部。
台北市国税局表示，台北市未上市柜建商更过份，最近已把土地与房屋售价比拉高到8比2，手法越来越嚣张。
北区国税局表示，98年查获3件，补税5000万元；99年查到5案，补税1.3亿元。
这种案件其实遍布全省，中区国税局表示，99年查获1件，土地交易收入3.25亿元，核定利润3250万元，归课股东个人的综所税40％，补税1300万元；98年也查获1件，补税2200万；97年查获案件达7件，补税1亿5500万元。
台北市国税局代表五区国税局向财政部建议，凡是地主与建商以「合建分售」盖房子的户数超过6户以上，就属于「连续营利」的营利行为，要办理营业登记。
举例来说，一块土地合建分售，上面盖100户房子，地主要办营业登记。出售土地的收益，未分配盈余要课税10％，分配给个人股东，属于股东的「营利所得」，要并入个人综所税申报，希望财政部能发布统一的解释令。
但财政部认为，通案解释的影响太大，故倾向「个案认定」，否则会打击到真地主。如果土地是地主家族世代所有，地主由继承取得，而非购买投资，与建商合建分售，应免办营业登记，属个人的土地交易所得。建商利用假地主避税，则依实质课税原则，并到公司盈余中课税。
存保重启不动产标案 卖不掉就捐国产局
2011-06-21 01:31工商时报记者彭祯伶／台北报导
中央存保再度公告标售庆丰银行、中联信托的不动产，由于近半年国内不动产价格成长，存保公司再度标售这些曾流标的不动产，标售底价大多未打折，存保指出，有些位于新店、安坑的山坡地若再未标出，将捐给国有财产局进行水土保育。
存保将在下月12日公开标售21笔不动产，主要是接管庆丰银行、中联信托时的帐上担保品，有些原本在帐上价值数十亿元，但存保评估目前底价仅数亿元，且这些不动产多数已流标过，依规定每半年要标售一次。
原本流标过的不动产再次标售时，通常会打9折，但这次存保公司评估，国内不动产价格仍在成长，因此除部分地下室标的，大多数不动产底价都与半年前一致。
这次标售标的包括新竹凯撒饭店，底价4.9亿元，先前原本有买家打算标下重新开设观光饭店，但考虑客源等问题，及希望流标后可降价，所以暂未出手。存保表示，此标的目前暂时出租给台积电为员工宿舍，在开放陆客自由行后，是否有买家要竞标作为观光饭店，或现行承租者要标下后继续出租给台积电，有待观察。
至于原本有「庆丰特区」之称的新店山区土地，这次也在标售名单，底价7.45亿元，但实际可建土地约为标售面积的40％，若这次再流标，存保公司将捐出给国有财产局，未来可能用于水土保育，不再开发。
存保表示，另外一笔位于安坑的山坡地，底价3.15亿元，存保公司也评估保管不易，加上不可能低价出售，因此这次如果流标就不再标售，同样会捐给国家。
高市首件公办都更设定地上权招商
2011-06-21 07:57时报资讯【时报-各报要闻】
高市都发局主办首次公办都更设定地上权招商案，预计明（22）日截标。都发局表示，已有超过10家开发商领购标单，23日上午先开资格标，下半年完成决标。
台铁高雄港站区1.82公顷土地，原土地所有权的26％属于台铁、74％属于高雄港务局所有，目前该笔土地已归属国有财产局，该都更案属公办性质，整体开发招商工作由高雄市都发局负责。
由于台铁位在板桥板南捷运线上的首宗公办都更案，39户店铺与住宅一口气标售一空，写下该地区新的地产行情，使得高雄这件公办都更案件，是否续创佳绩，令人关注。
都发局表示，投标厂商需具2项资格，包括：（1）财务自主至少3亿元以上；（2）过去曾经具有建筑开发10亿元个案以上实绩。该局评估，此案开发硬体投资业者至少需投入80亿元以上，23日先开资格标，取得资格开发商则需再行提出开发计划内容，审查采价格与条件进行综合审查，最后决标者产生预计可能要等到下半年才会明朗。 (新闻来源：工商时报─记者陈怀瑜／台北报导)
新北市房价狂飙 人口成长率趋缓
2011-06-21 01:32中国时报 陈俊雄／新北市报导
新北市人口有多少？根据市府统计，新北市改制后，正式在今年四月间突破三百九十万人，但因房价持续上扬等因素影响，人口成长速度明显趋缓，是否影响突破四百万人的速度，有待检验。
新北市幅员广大，近年来人口一直在三百八十余万人左右徘徊，去年六月间，甚至还一度出现人口数不增反减、从三八八万五五○七人降至三八八万七四三人，大幅度缩减近五千人的罕见情形。
若以去年一月台北县总人口数三八七万六千余人来观察，在去年升格为新北市后，到去年底共增加二万余人，来到三八九万七三六七人；若依此成长速度推估，新北市可望在一○五年突破四百万人关卡。
不过，新北市虽有升格大利多，但疑因房地产价格狂飙等因素影响，降低民众移入意愿，人口成长在升格后明显趋缓。
据市府统计显示，今年第一季新北市人口数增加数仅二五七九人，平均一个月仅增加八百余人，和去年每月平均约二千人的成长速度相较，减少幅度甚钜。
祭百万年薪抢人 录取可抽iPad
2011年 06月21日 【蔡佩蓉╱台北报导】
房市仍被看好，加上陆客自由行利多，房仲积极展店，大量寻找新血加入团队，近期台北市林立街头的房仲店头，已有业者悄悄挂上「征百万年薪业务」帆布，根据内政部不动产备查家数资料，奢侈税发酵的2月至6月期间，全台展店逆势成长5%，一扫先前市场的倒店潮传闻。
奢侈税政策自2月底曝光，被直指「高房价帮凶」的房仲业者，为避免社会观感不佳，在台北市不动产仲介公会的要求下，各家业者纷纷将「高薪征才」等广告撤下，以避打房锋头。
调高底薪备宿舍
不过，随著业者认为奢侈税利空出尽，近期台北市街头、报章广告及房仲官方网站又可发现征才广告，抢人大战已悄悄开打，台北市大安区房仲业者，甚至以「诚征千万经纪人」吸睛。
抢人大战白热化，各家频频加码薪资福利，太平洋房屋6月中旬祭出直营店新进人员的底薪调高至4万元，永庆房屋更在台北市开拓100间宿舍，提供租屋业务员居住。此外，21世纪不动产也积极寻找黄金业务员，群义房屋的「百年展百店」的计划，则推出2人以上一起揪团面试，可获得小礼物，若通过面试录取，则有抽iPad的资格。今年24岁、刚从军中退伍的Luis说，目前社会新鲜人起薪仅2~3万元，房仲工时虽长，但如果起薪有4~5万元，加上有业绩奖金，非常有吸引力，「会想向钱看齐，入行试试看。」
太平洋房屋行销企划部经理郑国英指出，房仲人才需求旺盛，跟展店计划、寻找开店储备人才有正相关。
经纪人数逾3万
因此根据内政部统计，在奢侈税政策发酵的2~6月间，不动产仲介营业人员、经纪人数持续攀高，5月已达3万4368人，较2月增加1643人、成长5%。若观察全台不动产经纪业备查家数，截至6月20日为5191间，已较去年底的4845间，成长7.1%。若是奢侈税发酵期间，房仲店家数量也成长5%。
其中，桃园县1月备查家数为500间，至6月量增9%、达545间，为目前房仲展店超级战区。台湾房屋今年1月至6月便在桃园开设17间直营店，台湾房屋总经理彭培业指出，「成交量是房仲业者赖以生存的主因，由于大台北展店逐渐饱和，加上店面租金昂贵，转向有机场捷运题材的桃园卡位。」
桃竹台中是热区
此外，台中市也是展店热区，永庆房屋总经理廖本胜指出，「受奢侈税影响，3月展店稍停滞，不过5月后房市逐渐明朗，今年主攻桃竹苗一带，台中地区发展具前瞻性，也将积极拓点。」
