摘要：蟄伏還是沉寂

撰文|桿姐&編輯|欣欣然豬年的第一個房企大頭條，可能屬於大佬碧桂園和恆大。

據報道，恆大許老闆在2月底召開了集團營銷會議，狠抓賣房，根據會議，恆大所有在售項目，包括住宅、公寓以及寫字樓，可有9折優惠（受備案價影響價格除外），商鋪8折優惠。

另一邊，碧桂園裁員風波迭起，從總部到區域，幅度更大，據說有的部門裁員比例甚至達到50%。儘管碧桂園官方的表態含糊其辭，說是「我們從來不做裁員的安排，只是集團職能下放的過程中，人員也可能伴隨去區域。」但從基層工作人員的反饋來看，架構的調整幾乎就是變相的裁員了。

1、恆大的常規動作，碧桂園的避險動作實話說，關於恆大降價的新聞槓桿遊戲看得都有些視覺疲勞了。啥時候恆大一年到頭不打折了，那才叫新聞。還記得去年，恆大八八折也推出過，更早期八五折、八二折……算起來這次的九折已經稱得上是變相「漲價」了。

近十年最低的折扣出現在2008年，金融風暴，岌岌可危的時候。折扣在七折左右。那一年也是恆大啟動上市路演的年份，形勢緊張，許老闆親自上馬找錢救火。

也是那一年，恆大集團迅速擴張，割肉回款，渡過難關。但這一次的形勢顯然還沒有惡劣到那樣的地步。再就是另一房企大佬碧桂園。碧桂園這次的大裁員傳聞起源於集團內部的職能中心架構調整。此次架構調整，從年初就開始了。有來自碧桂園的內部人士透露，其所在的部門其去年下半年以來，人員已經優化了30%，有的是調崗去其他部門，有的則是公司給予補償直接離職。根據媒體報道，最狠的是去年底某北方區域裁員幅度約50%，導致該區域直接被周邊區域合併。可見力度非常大。碧桂園去年日子不好過，一波又一波的事故激起民憤，背後是公司管理問題頻出，房企老大不好當啊。其實，槓桿遊戲也要說，一個公司大了，難免是非多。這也是概率問題，並不全是碧桂園的問題。但無論如何，實際從去年下半年開始，碧桂園已經改變經驗策略，包括放慢擴張步伐，縮小三四線戰線等等。

2、房企魔咒：銷售式微，債務居高不下任何一個企業，別說成長為國內第一，就算只是前幾，也都非常值得驕傲了。恆大、萬碧桂園都因此而笑傲江湖。享受高光時刻容易，保江山難。對於恆大和碧桂園來說，最大的敵人就是趨勢。2019年我國房地產繼續保持冷靜。一月遭遇開門黑之後，二月百強房企的銷售總額出現明顯下滑。根據第三方機構克爾瑞發布的數據顯示，百強房企2月單月的整體銷售規模（操盤金額）較1月環比下降22.9%。這裡槓桿遊戲解釋一下，操盤榜是以企業操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發，則該項目的業績僅歸入操盤企業。反映的是企業的營銷和操盤能力，企業代建產生的銷售業績納入操盤口徑統計中。碧桂園2019年1-2月操盤金額997.5億元，排名第一；萬科和恆大分別排在第二和第三，分別為737.3億元，635.3億元。

相比去年同期，TOP10及TOP20梯隊房企的銷售金額門檻都有一定下滑，銷售權益榜TOP10房企的入榜門檻為171.3億元，同比降幅近20%。不過一二月銷售不行的原因也是多方面的。比如三四線返鄉置業熱潮的褪去，槓桿遊戲在三四線城市的中介朋友今年春節的假期格外長，對比前兩年的火爆場景真是恍如隔世。值得注意的是，碧桂園銷售雖然第一，但拿地卻變弱。中指院發布的《2019年1-2月全國房地產企業拿地排行榜》顯示，2019年前2個月，碧桂園拿地金額僅為32億元，排在36位。

腳步放慢確實不假，債務高企也不假。2018年報還沒發布，發布後槓桿遊戲會第一時間解讀。碧桂園2018年半年報時，顯示碧桂園總負債為12606億元，而總資產為14030億元，資產負債率接近90%，比進擊的恆大還高出8個百分點。這個簡單計算當然不科學，但是也說明一些問題。

此外，報道還顯示，1月房企融資金額創新高，背後是即將到來的償債高峰。今年房企到期債券規模逾3700億元，2021年將達到峰值，逼近7500億，三年累計到期債務超1.5萬億。這意味著什麼？

小開發商日子越來越不容易，這一輪調控已經倒下了一批，巨頭們通過併購做大了自己，但也是在走鋼絲。

3、蟄伏還是沉寂？話說回來，債務誰都有，但如果你是為國家經濟發展貢獻力量，順便自己賺點錢。那麼，你的努力會被看見。沒有誰願意你倒下，因為那後果很嚴重。作為王者，恆大和碧桂園是幸運的。槓桿遊戲以前說過，坐上了世界第一後，單純再以規模說話，已經毫無意義。每個階段做每個階段的事情。就像萬科，好幾年前就不再提規模至上。碧桂園也好，恆大也好，要走得好、走得穩，註定也得轉型。恆大官網這樣解釋其名稱的由來：恆大者，古往今來連綿不斷，曰恆；天地萬物增益發展，曰大。要恆且大，就要扛得住一切潛在風險，要不斷的調整、轉型、刮骨療傷。

感覺成了給恆大做廣告……

有轉型就有陣痛。營收放緩、債務居高不下等指標已經將大佬們逼到了十字路口。更多房企又該如何經營自己的未來？萬科郁亮總不是說了，找不到比房地產更賺錢的行業。蟄伏著等候這一輪周期過去，或許守得雲開見月明。Ps：昨晚熬到凌晨四點多睡覺，今天起床妥妥地感冒了，頭痛欲裂。歡迎桿友們點贊留言，桿姐看到會很開心的！ 周末愉快哦！版權及免責聲明：本文系槓桿遊戲創作，未經授權，禁止轉載！如需轉載，請獲取授權。另，授權轉載時還請在文初註明出處和作者，謝謝！槓桿遊戲任何文章之觀點，皆為學習交流探討用，非投資建議。用戶據此進行的一切投資，請自負責任。文章如有疏漏、錯誤歡迎批評指正。

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