1．對徵收範圍的確定

建設項目的立項需要選址，選擇地址無疑要對擬徵收範圍內建築、居民、環境等社情、民情進行調查摸底，進行比較，進行社會穩定、環境、經濟等方面的風險評估，從而選擇徵收成本最低、對被徵收人影響最小和公共利益最大的方案，為制定補償方案提供依據。

2．進行規劃審查和計劃的編訂

項目在選址後就要進行規劃審查，發現確需徵收房屋的各項建設活動，不符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃的應當喊停。如是規劃依法可以調整，應按照法定程序變更規劃。

3．建設項目的立項

既然徵收單位、個人的房屋是為了用地，所以用地項目依法立項是第一關。

（1）取得建設項目批准文件

任何一個建設項目的開工建設，都必需取得建設用地所在發改委作出的立項批准文件，獲取建設法律許可。

（2）取得建設用地規劃許可證

用地單位持建設項目批准文件到當地政府的規劃局或規劃辦公室辦理核發建設用地規劃許可證。

（3）取得國有土地使用權批准文件

用地單位在辦理好前兩項批文後，到當地國土資源局申請辦理國有土地使用權批准文件，國有土地資源局通過審查後認為該幅用地符合國家有關政策的規定，將會核發國有土地使用權批准文件。

沈玉潮律師|拆遷自媒體|華律自媒體

4．擬定徵收補償方案

市、縣級人民政府作出征收決定前需要由房屋徵收部門擬定徵收補償方案。徵收補償方案應當包括徵收方案和補償方案兩方面，具體內容應當有徵收的詳細理由、如何補償、補償的落實等諸多方面。

5．對徵收補償方案徵求公眾意見

條例規定對徵收補償方案應當徵求公眾意見。徵求意見前則應當公布徵收補償方案，至於公布的形式應當以保證公眾能知曉。徵求意見的期限不少於三十日。

6．修改徵收補償方案

對徵收補償方案徵求公眾意見後，市、縣級人民政府結合公眾意見對徵收補償方案進行修改。修改完成後，市、縣級人民政府應當將徵求意見的情況和徵收補償方案的修改情況及時公布。公布的內容應當能全面反映徵求意見的內容、意見是否採納、採納的理由、修改的原因等方面。

7．舉行聽證會。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十一條，因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。

在舊城區改建中徵收房屋中如果多數被徵收人認為徵收補償方案不符合條例的規定要舉行聽證會，那麼市、縣級人民政府應當根據聽證會的情況修改徵收補償方案。

8．社會穩定風險評估

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十二條，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估。

社會穩定風險評估報告應當從項目概況、項目合法性、合理性、風險性、安全性、可行性六個方面對拆遷過程中可能誘發的諸多社會風險做出評估，並提出相應的解決措施，為即將開始的拆遷工作做好了充分的準備。

9．開設徵收資金專用賬戶

作出房屋徵收決定前，政府對於徵收補償費用應當有所研究，在討論決定徵收時該費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

10．市、縣級人民政府作出房屋徵收決定

11．市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告

作出房屋徵收決定後，要依法公告和委託實施單位進場開展工作。公告內容包括：徵收人名稱、實施單位、徵收範圍、徵收期限、搬遷日期等。同時公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。被徵收人對市、縣級人民政府作出的房屋徵收決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。

行政複議是60日，行政訴訟是6個月。

但要注意的是不要拖延自己的維權時效：

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十八條，被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。

12．房屋徵收部門組織調查登記

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十五條，房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公布

這裡強調的是：調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。

13．房屋徵收部門向有關部門出具暫停辦理相關手續的書面通知

房屋徵收部門應當將前款所列事項（不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為）書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

這裡有個時點「房屋徵收範圍確定後」，如何確定？指的是政府的房屋徵收公告發布之日起。

14．簽訂補償安置協議

徵收公告發出以後，徵收方應當在徵收期限內與被徵收人依據國家和本地法律法規，就補償、安置問題進行協商，並簽訂書面協議，協議依法訂立後即產生法律效力。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十五條，房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。 補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

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