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　　案例

　　最近，住在城中區的讀者吳先生向居柳州反映稱，他的孩子明年9月份將升入初中，他希望給孩子到柳北區某師資力量較強的初中上學，剛好自己的父母就居住在這所學校旁，吳先生打算把孩子戶口遷到父母處，給孩子得到上學的學位。“我也和父母商量了，假如不能遷戶口到我父母戶口本中，那就把父母房產過戶到我名下，”吳先生想知道哪種過戶方式稅費最少。

　　爲此，記者日前特別進行了走訪。

　　直系親屬間房屋過戶用哪種方式稅費少。

　　-解答一-

　　孫子戶口不可遷入爺爺奶奶戶口中

　　孩子的戶口可遷到爺爺奶奶的戶口本去嗎？記者到柳南區西環派出所諮詢。一位相關的工作人員稱，未成年孩子的戶口要跟隨父母，父母是孩子的第一法定監護人，其他人不行。如果孩子父親的戶口跟隨爺爺奶奶，那麼孩子的戶口便可跟父親隨爺爺奶奶；如果孩子母親的戶口隨外公外婆，孩子也可跟母親隨外公外婆。否則則不行。

　　同時，該工作人員還表示，假如家庭出現其他情況，如父母因故不健在，那麼孩子的戶口也是跟着監護人走，誰是孩子的監護人，孩子的戶口就隨誰。

　　所以，吳先生想把孩子戶口遷入爺爺奶奶戶口中是不可行的，只能通過把房產過戶到自己名下的方法解決孩子戶口問題。

　　-解答二-

　　3種過戶方式，贈與和交易二選一

　　記者瞭解到，房產過戶的方式有三種，分別是買賣過戶、贈與、繼承。那麼這三種方式的稅費是多少呢？哪個又更省錢一些？柳州市不動產登記中心五樓國家稅務局魚峯分局業務大廳諮詢臺工作人員作了答覆。

　　贈與：直系親屬按3.1%稅率繳

　　父母與孩子之間，那是最親的親情關係，很多人會想到聽起來最親密的過戶方式：贈與。那我們就來說說贈與。贈與過戶中，有直系親屬贈與和非直系親屬贈與。諮詢臺工作人員解釋，直系親屬就是父母、子女、爺爺、奶奶、外公、外婆，兄弟姐妹之間也是，一句話概括就是上三代和下三代。在直系親屬之間的贈與，辦理過戶就需要繳契稅和印花稅，前者3%，後者0.1%，合計就是3.1%的稅率，按評估總價繳納。此處的評估價，是按照官方的評估價，每個地段每個小區有不同的評估價，繳稅時按此評估價計稅。

　　如果這套房評估價是100萬元，直系親屬間贈與的話，需繳納的稅費則是3.1萬元。

　　另外一種情況是非直系親屬間的贈與。哪些是非直系親屬？比如姑姑與侄子、侄女之間，舅舅與外甥的關係就是非直系親屬，還有其他相似的親情關係，以及其他的非親屬關係。這種贈與方式，所需繳納的稅率比較高，達到28.7%。

　　拿100萬元舉例，按此稅率，需要交28.7萬元。數字好驚人，簡直不敢直視。

　　值得強調的是，非直系親屬間的過戶，也發生在贍養關係中。生活中我們會看到一些這類情況，被照顧者將自己的房產贈與照顧者，以表達自己獲得照顧的感激之情。若是這類情況，可以提供證明此贍養關係的材料，則可以第一種較優惠方式納稅，即按3.1%的比例繳納。

　　繼承房產有一定的條件，並非都合適。（圖片來自網絡）

　　繼承：稅費低，產權人離世才辦理

　　繼承方式也出現在直系親屬之間，特別是法定的第一順序繼承人——配偶、子女、父母之間。目前，繼承房產過戶只需交納房屋價格0.05%的印花稅，除此以外，沒有其他稅種。

　　何以理解此處的“房屋價格”？在這裏稅局工作人員表示，如果所繼承的房產，如能提供當初購房時的發票，就按當初購房發票上的成交價格納稅，一般以前購買的房改房、商品房都會有價格記錄。以前購買的房產價格相對來說很低，很多房改房也就是幾萬元，十多萬元，按0.05%的比例納稅，也就是幾十元百把元的印花稅。

　　不過，按這個稅率，稅費多也是千把元，費用都不高。若按100萬元評估價計算，徵收0.05%的印花稅，也只需要500元。此項過戶方式，不管繼承人有幾個，都是按照當初購房總價或當下評估總價的0.05%納稅。

　　在此也特別提醒，繼承過戶方式，只有在產權人（初繼承人）離世時纔可辦理，健在時是不可辦理的。

　　買賣房產稅率不同，依個人情況確定。

　　買賣：稅率從1%~9.6%，具體看個案

　　買賣方式的過戶，是二手房市場最常見的過戶方式。

　　在二手房交易中，國家針對賣方的稅種有個人所得稅（簡稱個稅）和增值稅，針對買方的稅種有契稅。

　　上述工作人員稱，從賣方繳納的稅種看，如果賣方的房產取得不動產證或者稅收的完稅時間滿兩年的，只需繳納1%個稅；若不滿兩年，除了交1%個稅，再加上5.6%的增值稅。若該房產是賣方的唯一房產，且證滿5年，個稅和增值稅都可全免。具體看下錶：

　　（稅率供參考，如有變動以稅務部門爲準。）

　　對於買方而言，需要繳納的是契稅。第一套房和第二套房契稅繳納，因爲套數和麪積不同，稅率有所差別；第三套房及三套以上的住房，不論面積大小，均按3%的比例繳納。

　　購買第一套房，建築面積在90平方米以下的話，稅率是1%；若是90平方米（含90平方米）以上的話，稅率是1.5%。如果購買的是第二套房，爲90平方米以下的，稅率還是1%；如果是90平方米（含90平方米）以上的，稅率是2%。

　　具體看下錶：

　　（稅率供參考，如有變動以稅務部門爲準。）

　　在這裏，業主吳先生就需要根據自己擁有房產數量和父母房產套數、房齡來計算稅費。稅費由誰出，一家人就商量着來吧！交易涉及到面積和房屋套數，稅率在1%~9.6%之間，這裏就不舉例說明了，業主吳先生自行對照自己和父母的情況吧！

　　雖然買賣兩方各有要支付的稅費，但是在二手房市場交易中，基本上都是由買方來出這筆錢，這也算是一個不成文的行規吧，當然也是樓市行情的一個體現，市場處於賣方市場。如果賣方出稅費，很可能他們會提高房屋售價，最終也還是買方買單。

　　記者總結

　　像業主吳先生這種情況，可以考慮的是贈與和買賣交易行爲。選擇贈與方式的話，就是直系親屬間的贈與，稅率爲3.1%；如果選擇的是買賣交易行爲，先看自己是第二套還是第三套，或者是三套以上，另外還要看父母房產的年限，很有可能這種方式高於贈與，也有可能與贈與方式差不多。

　　還有同事提醒吳先生稱，選擇贈與和繼承兩種方式，以後若將該房產再次出售，可能面臨較高的稅費，這個問題網絡上曾也有相似的說法。

　　對此，記者特別提出疑惑，上述稅局工作人員表示，目前柳州沒有這種說法和做法，今後會不會有暫時還不得而知。

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