在經歷了上海樓市連續兩年小陽春“爽約”後，今年三月樓市在各地政策微調下，迎來一波小陽春行情，一季度樓市翹尾收官，那麼在接下來的第二季度，樓市走勢將會怎麼走？今天大盧就和大家聊聊。

　　01

　　遠郊項目積極跑量

　　上海第一季度新房供應160.6萬平方米，同比增加74.9%。從區域分佈來看，遠郊區域成爲供應重點。比如南匯、奉賢和松江供應面積都超過20萬平方米，僅這3個區就佔全市供應近一半。由於南匯和奉賢多爲剛需以及3-4萬元/平方米的首次改善產品，小戶型居多，低總價吸引諸多買家。

　　圖：上海新建商品住宅區域供應圖（2019年一季度）

　　此外，從去年開始，地王項目陸續亮相，第一季度維持這一格局，比如金地祝橋地王年後開賣。從產品定價來看，雖然比區域內其他項目略高些，但基於產品品質等因素，卻比預期價格要低很多。第一季度新盤在報價上延續低價入市慣例，如果沒有大的變動，這一現象會長期延續。

　　02

　　中高端成交踊躍 地王壓力不小

　　上海第一季度新房供應160.6萬平方米，同比增加74.9%。從區域分佈來看，遠郊區域成爲供應重點。比如南匯、奉賢和松江供應面積都超過20萬平方米，僅這3個區就佔全市供應近一半。優於南匯和奉賢多爲剛需以及3-4萬元/平方米的首次改善產品，加上小戶型因素，低總價吸引諸多買家。

　　今年新房第一季度成交146.6萬平方米，同比增加22.9%。從成交熱點區域來看，還是以青浦、嘉定的幾大新城爲主，中環周邊的三林、大場等區域也是市場重點關注區域。從產品分類來看，呈現中間大兩頭小的分佈，即3-6萬元/平方米的產品佔交易總量一半，這也符合上海進入改善時代的結構性需求。此外，10萬+的項目也成交13萬平方米，同比增加170.8%。

　　圖：上海新建商品住宅供求價走勢

　　中高端項目成交活躍一部分原因，是高價房因限價關係性價比突出，儘管價格漲得慢，但是現在新房外郊環都要在4萬元/平方米左右，而一些中環附近項目還不到9萬元/平方米，顯然市區地段好價格更有競爭力。

　　由於二手房市場活躍程度提升，讓買家換房有了底氣。有些置換買家看中新房，但是二手房掛牌後沒人看，什麼時候能賣掉心中沒底，因此不敢下定買。但是年後二手房市場回暖迅速，給了房東賣掉房子的信心，促使他們快速入市。

　　表：成交面積前5板塊（2019年一季度）

　　雖然市場成交回暖，但有些跡象也值得警惕，比如新盤當天認籌情況不理想。比如2018下半年，有新盤開盤當天可以全部認籌完畢，但是今年這種項目已絕跡。尤其郊區項目認籌有壓力，有的當天認籌甚至不足40%。

　　地王項目銷售似乎也沒有當初拿地時那麼風光，比如某地王項目3月11號開始網籤，到本月8號去化還不到20%。其實地王項目已經低於市場預期價入市，如果有更多地王項目去化不理想，可能挫傷大家看好市場的信心。

　　03

　　市場第二季度預測

　　三月交易情緒的確升溫，但是市場需求還沒釋放完，尤其是三月以來，新房市場供應不暢，只有最後半個月釋放較爲充分，因此這輪小陽春行情會貫穿整個第二季度。

　　圖：二手住宅成交走勢

　　從政策環境來看，也開始轉暖，尤其是信貸方面經過連續降準後市場資金緊張情況有所緩解。其他購買問題可以通過技術手段解決，唯獨資金層面問題很難逾越。

　　當然，市場成交持續回暖但不意味價格就會展開一輪反彈，從當前供求關係來看較爲穩定，尤其是供應略大於成交的背景下要漲價談何容易。新房的“壓價”導致二手房價格也難有反彈的支撐，因此二季度樓市呈現量增價穩走勢。