关注地新引力并星标，每天轻松看遍地产创新

　　招商蛇口业务多元化初见成效，但地产销售业务在营收中仍占绝对地位。

　　2015 年底，重组上市后，招商蛇口制定了「133341」战略。

　　以「中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商」为战略定位，聚焦园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块，以「前港-中区-后城」为发展模式。

　　下表为2016-2018 招商蛇口多元化布局：

　　业务层面

　　社区开发占主导，企业效能在提升

　　除三大主营业务外，招商蛇口还布局了长租公寓、养老医疗、文创、教育等板块，但是尚未产生收入。

　　近五年地产销售仍是企业收入的主要来源，占总营业收入的比重始终高于85%；2018 年全年实现销售金额1705.84 亿元，同比增长 51.3 %，受结转周期影响，营业收入增长16.25%，低于签约销售收入增长速度。

　　园区开发与运营业务有较大增长，邮轮产业建设与运营板块现有收入在总营收中的占比较小，近两年波动不大。

　　地产业务收入与成本增速走势一致，说明其开发业务投入产出比变化不大，整体效能稳定；

　　2018 年，园区开发与运营板块、邮轮产业建设与运营板块均表现为收入增速大于成本增速，这说明此两类业务企业单位投入对应的产出增加，效能逐步提升。

　　非地产销售业务收入呈增长趋势

　　2018 年，得益于深圳太子商务广场项目的结转，园区开发与运营收入较之前取得较大幅度增长。

　　2017 年新增加一个邮轮母港投入运营，所以邮轮产业收入较 2016 年增长超 90 %，此后两年持续运营的邮轮母港除深圳蛇口和厦门港口外没有新增，因此邮轮产业建设与运营收入变化不大。

　　受企业重组影响，园区开发与运营板块收入增速波动较大，呈现「V」型，2016年是重组完成后第一个会计年度，园区业务增长比较平稳。2017 年招商蛇口出售部分深圳蛇口持有的零散物业，造成这一业务收入下滑。2018年情况得以改善，收入增速提升至55.13%，并超过成本增速，显示该项业务效能的提升。

　　邮轮产业建设与运营包括邮轮运营、客运及港口出租等业务，该板块收入增速相对较平稳。由于业务的拓展，2017年该板块成本大幅增加，而新的港口投入运营使得该项收入增速达到75.05%。

　　2018 年，尽管受市场和台风影响，营业收入下滑，但招商蛇口该业务已经占据大部分市场份额，累计客流量409 万人次，约占全国的 84 %。

　　投资节奏放缓，土地获取方式契合企业战略导向

　　2016 年以来，招商蛇口拿地销售比逐年下降，土地投资节奏有所放缓。招商蛇口将园区开发运营和邮轮产业列入主营业务的战略导向也影响到企业土地投资的方式。

　　2018 年，招商蛇口新进入湛江，该城市项目的获取是「港城联动」模式的成果。同时，借助蛇口、太子湾的示范作用以及前海片区政企合作的经验，招商蛇口通过与政府合作，参与或主导地方产业新城项目的开发建设。

　　财务层面

　　盈利能力持续提升

　　2016年至今，净利润率和ROE均呈现上升的趋势，2018年提高到22 %。同时，公司取得归母净利润152.40 亿元，同比增长 20.42 %，整体盈利能力向好。

　　财务杠杆保持低位

　　招商蛇口资产负债率处于行业较低水平并且较为稳定。2016 年资产负债率降低，主要是由于当年采用锁价发行方式向特定对象非公开发行A 股股票募集配套资金，造成总资产和净资产相应增加所致。2018 年，企业规模的增长导致资产负债率重新上升。

　　2018 年末净负债率为 45 %，较 2017 年下降 13.4 个百分点，继续保持在行业低位。

　　2018 年末，招商蛇口现金余额 673.8 亿元，较去年同期增长约 46 %，但是流动负债的增加和受限资金的增加，使现金比率有所降低。

　　注：现金=货币资金-受限资金 + 交易性金融资产

　　短期债务占比增加

　　从有息负债结构来看，招商蛇口长债短债比呈逐年下降趋势，短期有息负债比重逐年上升，长期有息负债比重相应下降，结合现金比率来看，企业短期偿债压力有所增加。

　　招商蛇口作为 AAA 级的信用主体，在资本市场上具有较大优势，可以通过多元化融资渠道，有效缓解企业短期负债压力。

　　注：长债短债比=（长期借款+应付债券）/（短期借款+一年内到期的非流动负债）

　　融资结构调整，应付债券占长期债务比提升

　　从增速看，短期借款在 2017 年激增，主要是由于业务发展导致融资规模扩大。一年内到期的非流动负债近三年增速较为平稳，维持在 50 % - 60 % 的水平。

　　2018 年应付债券较去年同期增长 96.47 %，是有息负债构成中增长最为迅速的一项，主要是由于新发行了公司债券。而长期借款增速较去年同期仅增长 1.57 %，增速明显回落，主要原因是融资结构调整，银行借款略有减少。

　　投资活动节奏放缓

　　2018 年投资活动净现金流回正并大幅增加，一方面是由于联合营公司回款增加，另一方面是由于对联合营公司投资额的小幅减少，总体而言，非经营性业务对外投资活动节奏稍放缓。

　　小结

　　招商蛇口三大主营业务板块中，非地产销售业务营业收入逐步增长，但地产销售业务在营收中仍占绝对地位，保持在 85 % 以上。2018 年各板块收入增速大于成本增速，企业整体效能提升。

　　企业财务杠杆处于行业较低水平，短期偿债压力增加；净利率与 ROE 近年稳步提升，公司整体盈利能力向好；2018 年非经营性业务对外投资节奏稍微放缓。

　　2018 年，招商蛇口持续推进布局租赁业务、养老医疗和文创项目等板块，各项业务具有大量成果落地，业务多元化初见成效。