▲社交媒體時代，寫字樓裏誕生很多“網紅”店。

5年前，我在漢口江邊一棟樓裏工作。

一間俯瞰長江的辦公室，對面是綠地武漢中心。

寫不出東西時，看看滾滾長江，看看過往的大船，很快就有新的靈感。很享受那種辦公模式。

當時，樓上有兒童牙科診所、咖啡館、酒吧、服裝定製店，還有一家理髮店。後來還開了一間精品酒店。

▲這裏風景獨好。

一棟寫字樓，彷彿一座垂直的商場。

當時我的一個朋友，在這棟寫字樓裏開了一間超市。除了服務樓上樓下的公司，周邊的居民也在裏面辦卡消費。

租金比街鋪便宜，他在很多單品上價格比today等便宜。一瓶百事可樂，2.5元。

很多白領早餐午餐，都喜歡到店裏消費。一份十幾塊錢的套餐，還能欣賞江景，比外賣乾淨。

雞蛋、大米、捲紙等比武商、中百便宜。白領還可網上下單，超市店員很快送貨上門。

不出寫字樓，在樓內完成日常生活的消費。一個生意閉環，就這樣形成。

再後來，武漢出現“網紅”寫字樓。抖音等直播平臺上的主播，租一間小辦公室，作爲直播間。白天睡覺，晚上直播。

或者一些賣衣服、化妝品的“網紅”，辦公室還是倉庫、發貨點。對他們來說，小面積的單間，租金便宜，環境好。

傳統思維是，買寫字樓，出租給別人收租。或者自己公司辦公。大部分寫字樓投資客很困惑：“除了收租，還能幹什麼？”

在社交媒體時代，寫字樓的用途被完全顛覆，新的商業模式日新月異。

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“樓上店”起源於日本和香港。

在日本東京，一棟樓，8層高。

▲在東京新宿三丁目，這間店的名字“BEAMS JAPAN”。整幢樓以“日本製造”爲名，從日本傳統的匠人手工藝，到時下最in的復古流行風潮，通過「食、祭、衣、眼、趣、匠」這6個部分，向全世界介紹着日本Style。

如果你擁有這棟樓，是不是收收房租，享受生活去了。或者搓小麻將，跳跳廣場舞。

而人家在思考賺錢之外，做一點有意義的事情。

在東京街頭，樓裏都是小店，而且很多是百年店。很多品牌大店，都是從小店成長起來的。

一次去韓國旅遊，發現他們的美容店、美容醫院都在高樓裏。

路邊的店招，五顏六色。不像我們的店招那樣土氣。在街邊，就大致知道這棟樓裏有什麼店。

▲香港的樓中店

以前到香港，一些特色茶餐廳、品牌買手店、spa、洗浴店，都在高樓裏。

一家名叫“The ONE商場”，有29層樓。類似的還有時代廣場、朗豪坊、MEGABOX等，樓層都超過10多層。與國內的躺着的綜合體不同，香港的商場是站立的。

香港餐廳中，米其林三星和二星的優質餐廳，近70%的餐廳都高居樓上，在品嚐美食的同時可欣賞風景。

後來，在其他一線城市紛紛效仿，樓中店如雨後春筍。

最近兩年，武漢的網紅店、樓中店的興起，引發新的經濟現象。這些現象被稱爲“寫字樓新經濟”。這些樓中店憑藉舒適的環境、實惠的價格、個性化的服務，成爲上班族的新選擇。

▲坐在落地窗前，看樓外車水馬龍，咖啡豆的香味，讓人寧靜。

出現這種寫字樓新經濟的原因，大致歸納爲三大類：

首先是城市新經濟的出現。城市越發達，樓中店越繁榮。在香港、深圳、北京等一線城市，“垂直商業”模式很成熟。

其次，年輕人創業熱潮出現。他們放棄“996”工作。樓中店，包括咖啡店、瑜伽館、婚紗店，開店成本低，能看江看湖，隱私與體驗更好。

數據顯示，在武漢，1000多家網紅店，20%在寫字樓裏，武漢步入寫字樓新經濟時代。

第三，臨街商鋪的租金暴漲。很多租鋪創業的店主發現，一年都是替商鋪老闆打工。通常情況下，樓中店的租金是街鋪的三分之一。

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相比一線城市，武漢的寫字樓市場剛剛起步。

據不完全統計，在武漢中心城區，年納稅超過1億元的樓宇已有43座。有兩棟樓，年納稅14億元。

這是寫字樓大經濟。但在社交媒體興起的時代，寫字樓不再是寫字樓，寫字樓“小”經濟（網紅經濟）出現。

10年前，武漢甲級寫字樓少，當時在“新世界”上班，就是白領。剛到武漢的大公司，也喜歡在“新世界”裏扎堆。最近幾年，漢街總部國際等寫字樓集羣出現，一些公司從漢口遷到武昌辦公。

▲1996-2024年武漢市歷年及未來寫字樓供應量情況

數據來源：戴德樑行寫字樓部

10年前，散戶買的多是乙級寫字樓，買一間或幾間。而大金主則是整層、整棟購買，被做成金融產品。散戶買寫字樓，主要靠收租，當寫字樓的“包租婆”。極少數人買寫字樓辦公。

10年後，社交媒體發達，寫字樓迎來春天。

在供應方面，隨着市中心商辦用地的集中入市，寫字樓供應暴增。在需求方面，武漢招商引資項目集中落地，以及本地創業大軍的崛起，人們對寫字樓的需求升級。同時，在住宅限購的影響下，很多投資客的資金找不到渠道，而轉移到買寫字樓。

▲2019-2024年武漢各商務區歷史及新增供應情況

數據來源：戴德樑行寫字樓部

剛剛一研究機構發佈數據稱，未來3年，武漢超過340萬平米的寫字樓入市。明年，寫字樓空置率將超過40%。空置數據，聽起來很嚇人，但並不是適合所有的寫字樓，甲級寫字樓依然稀缺。

在樓中店、網紅店、聯合辦公等新商業的“消化”下，寫字樓的“去庫存”壓力比純賣樓出租，要減輕很多。

▲武昌最繁華的地方

最近幾年，身邊很多朋友在寫字樓裏開店。接觸這些寫字樓新經濟時，梳理出5個“硬核指標”：

1.窗外要有很美的景色。看長江、或漢江，看東湖、或沙湖、或西北湖的無敵美景。這些自然景觀，附加給寫字樓很多價值。

2.最好在地鐵口附近，容易停車。坐地鐵，開車方便找到的地方。比如你說，漢街。別人基本上不會跑錯地方。

3.周邊有大商業配套。這些樓中店的顧客，逛完小店，再逛大店。

4.寫字樓本身人流量大。樓中店的人流，是其生存的核心。寫字樓裏入駐的公司多，員工多，他們都是樓中店的消費客戶。

5.店主善於口碑與社交媒體營銷。樓中店很大一部靠熟客帶客，也靠人們從社交媒體上看到的口碑好評。

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地段好的寫字樓，永遠是優質資產。

有一組小數據：

2018年5月30日，楚河漢街站的早高峯一小時出站量達到1.33萬人次，擠掉了光谷廣場站，單小時出站量一躍成爲武漢第一。

早高峯出站1.33萬人中就有1.24萬人刷卡出站，這些人羣基本上是附近寫字樓、商業區的年輕白領。

2019年3月21日，“7-11”首家店選址位於辦公樓區密集的漢街。僅甜品就有十多種。“早上買過早，中午買便當，晚上加班後它還在，能給我提供宵夜。”

這些說明漢街的地段價值、周邊龐大的人流與樓中店的商機。

▲漢街，白領聚集地。

5年前，漢街總部國際，俯瞰漢街。很快成爲金融企業、互聯網公司的辦公室。一些大的銀行或集體公司，購買整棟大樓，作爲公司的區域總部。

如今，萬達總部國際二期寫字樓“萬達尊”，俯瞰沙湖與漢街。站在樓上，整個武昌城都在你腳下。

步行5分鐘到地鐵4號線的楚河漢街站，方便未來的樓中店招聘員工。沙湖大橋、東湖隧道等便捷到達三鎮。

▲“黃金屋”旁邊，就是“萬達尊”。

未來，“黃金屋”萬達電影樂園將改造成一個新地標。萬達尊在地標旁，門口就是漢街與萬達廣場。周邊是寫字樓集羣，上班族集中區。10米層高大堂，有面子。4000個停車位，不擔心停車。

▲開在萬達尊的婚紗店。

▲下班到寫字樓的畫室，勾勒內心的顏色。

在萬達尊，買寫字樓，不是隻能收租。業主可以開網紅小店，咖啡館、服裝定製店、瑜伽館等樓中店。

如果說，一棟樓裏的人流，足以養活一家小店，那麼一個寫字樓集羣與一條漢街的人流，則能讓小店的收益不亞於街鋪。

［後記］

寫字樓的價值，在寫字樓之外。比如城市。有兩組數據：

第一組數據：2018年，武漢常住人口位居全國第8名。GDP位居全國第9名。金融機構存款餘額超過2萬億元。

第二組數據：2018年，武漢固定投資全國排名第3名，超過8000億元。房地產開發投資排名第6名，接近3000億元。社會消費排名第5名，接近7000億元。

通過這些數據，我們能判斷出武漢的城市地位與未來潛力。寫字樓像一個磁場，成爲城市經濟的核心載體。上述數據，最終一部分會沉澱到寫字樓裏。

現在，我們看到的樓中店，還有很多新玩法。唯一的參數，是店能活下來，生意能長久。

如今，我們手機上，很快能找到周邊的餐飲、美食與水果店。未來，在更先進的系統上，我們很快能找到周邊寫字樓裏的樓中店。

目前，樓中店，以咖啡品茶、美食美酒美服、運動居多。未來，很多我們想不到的小店，會出現在萬達尊。武漢最小衆的奢侈品買手店、最潮的球鞋店、最時尚的婚紗店、最炫的酒廊，可能都在萬達尊。

因爲漢街，已經具備時尚、潮流的根基。嘉華、瑞華、漢秀都是你的配套。當大武漢復興之時，華中金融城建成後，萬達尊的投資價值將真正釋放。

總結成一句話，買或租寫字樓，還是要看地段。成熟地段，成功有保障。

文｜楊光華（地產寫字人）

部分圖片來源：武漢同城會、武漢喫喝玩樂

本文僅代表個人觀點，市場有風險，投資需謹慎。