▲社交媒体时代，写字楼里诞生很多“网红”店。

5年前，我在汉口江边一栋楼里工作。

一间俯瞰长江的办公室，对面是绿地武汉中心。

写不出东西时，看看滚滚长江，看看过往的大船，很快就有新的灵感。很享受那种办公模式。

当时，楼上有儿童牙科诊所、咖啡馆、酒吧、服装定制店，还有一家理发店。后来还开了一间精品酒店。

▲这里风景独好。

一栋写字楼，仿佛一座垂直的商场。

当时我的一个朋友，在这栋写字楼里开了一间超市。除了服务楼上楼下的公司，周边的居民也在里面办卡消费。

租金比街铺便宜，他在很多单品上价格比today等便宜。一瓶百事可乐，2.5元。

很多白领早餐午餐，都喜欢到店里消费。一份十几块钱的套餐，还能欣赏江景，比外卖干净。

鸡蛋、大米、卷纸等比武商、中百便宜。白领还可网上下单，超市店员很快送货上门。

不出写字楼，在楼内完成日常生活的消费。一个生意闭环，就这样形成。

再后来，武汉出现“网红”写字楼。抖音等直播平台上的主播，租一间小办公室，作为直播间。白天睡觉，晚上直播。

或者一些卖衣服、化妆品的“网红”，办公室还是仓库、发货点。对他们来说，小面积的单间，租金便宜，环境好。

传统思维是，买写字楼，出租给别人收租。或者自己公司办公。大部分写字楼投资客很困惑：“除了收租，还能干什么？”

在社交媒体时代，写字楼的用途被完全颠覆，新的商业模式日新月异。

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“楼上店”起源于日本和香港。

在日本东京，一栋楼，8层高。

▲在东京新宿三丁目，这间店的名字“BEAMS JAPAN”。整幢楼以“日本制造”为名，从日本传统的匠人手工艺，到时下最in的复古流行风潮，通过「食、祭、衣、眼、趣、匠」这6个部分，向全世界介绍着日本Style。

如果你拥有这栋楼，是不是收收房租，享受生活去了。或者搓小麻将，跳跳广场舞。

而人家在思考赚钱之外，做一点有意义的事情。

在东京街头，楼里都是小店，而且很多是百年店。很多品牌大店，都是从小店成长起来的。

一次去韩国旅游，发现他们的美容店、美容医院都在高楼里。

路边的店招，五颜六色。不像我们的店招那样土气。在街边，就大致知道这栋楼里有什么店。

▲香港的楼中店

以前到香港，一些特色茶餐厅、品牌买手店、spa、洗浴店，都在高楼里。

一家名叫“The ONE商场”，有29层楼。类似的还有时代广场、朗豪坊、MEGABOX等，楼层都超过10多层。与国内的躺着的综合体不同，香港的商场是站立的。

香港餐厅中，米其林三星和二星的优质餐厅，近70%的餐厅都高居楼上，在品尝美食的同时可欣赏风景。

后来，在其他一线城市纷纷效仿，楼中店如雨后春笋。

最近两年，武汉的网红店、楼中店的兴起，引发新的经济现象。这些现象被称为“写字楼新经济”。这些楼中店凭借舒适的环境、实惠的价格、个性化的服务，成为上班族的新选择。

▲坐在落地窗前，看楼外车水马龙，咖啡豆的香味，让人宁静。

出现这种写字楼新经济的原因，大致归纳为三大类：

首先是城市新经济的出现。城市越发达，楼中店越繁荣。在香港、深圳、北京等一线城市，“垂直商业”模式很成熟。

其次，年轻人创业热潮出现。他们放弃“996”工作。楼中店，包括咖啡店、瑜伽馆、婚纱店，开店成本低，能看江看湖，隐私与体验更好。

数据显示，在武汉，1000多家网红店，20%在写字楼里，武汉步入写字楼新经济时代。

第三，临街商铺的租金暴涨。很多租铺创业的店主发现，一年都是替商铺老板打工。通常情况下，楼中店的租金是街铺的三分之一。

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相比一线城市，武汉的写字楼市场刚刚起步。

据不完全统计，在武汉中心城区，年纳税超过1亿元的楼宇已有43座。有两栋楼，年纳税14亿元。

这是写字楼大经济。但在社交媒体兴起的时代，写字楼不再是写字楼，写字楼“小”经济（网红经济）出现。

10年前，武汉甲级写字楼少，当时在“新世界”上班，就是白领。刚到武汉的大公司，也喜欢在“新世界”里扎堆。最近几年，汉街总部国际等写字楼集群出现，一些公司从汉口迁到武昌办公。

▲1996-2024年武汉市历年及未来写字楼供应量情况

数据来源：戴德梁行写字楼部

10年前，散户买的多是乙级写字楼，买一间或几间。而大金主则是整层、整栋购买，被做成金融产品。散户买写字楼，主要靠收租，当写字楼的“包租婆”。极少数人买写字楼办公。

10年后，社交媒体发达，写字楼迎来春天。

在供应方面，随着市中心商办用地的集中入市，写字楼供应暴增。在需求方面，武汉招商引资项目集中落地，以及本地创业大军的崛起，人们对写字楼的需求升级。同时，在住宅限购的影响下，很多投资客的资金找不到渠道，而转移到买写字楼。

▲2019-2024年武汉各商务区历史及新增供应情况

数据来源：戴德梁行写字楼部

刚刚一研究机构发布数据称，未来3年，武汉超过340万平米的写字楼入市。明年，写字楼空置率将超过40%。空置数据，听起来很吓人，但并不是适合所有的写字楼，甲级写字楼依然稀缺。

在楼中店、网红店、联合办公等新商业的“消化”下，写字楼的“去库存”压力比纯卖楼出租，要减轻很多。

▲武昌最繁华的地方

最近几年，身边很多朋友在写字楼里开店。接触这些写字楼新经济时，梳理出5个“硬核指标”：

1.窗外要有很美的景色。看长江、或汉江，看东湖、或沙湖、或西北湖的无敌美景。这些自然景观，附加给写字楼很多价值。

2.最好在地铁口附近，容易停车。坐地铁，开车方便找到的地方。比如你说，汉街。别人基本上不会跑错地方。

3.周边有大商业配套。这些楼中店的顾客，逛完小店，再逛大店。

4.写字楼本身人流量大。楼中店的人流，是其生存的核心。写字楼里入驻的公司多，员工多，他们都是楼中店的消费客户。

5.店主善于口碑与社交媒体营销。楼中店很大一部靠熟客带客，也靠人们从社交媒体上看到的口碑好评。

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地段好的写字楼，永远是优质资产。

有一组小数据：

2018年5月30日，楚河汉街站的早高峰一小时出站量达到1.33万人次，挤掉了光谷广场站，单小时出站量一跃成为武汉第一。

早高峰出站1.33万人中就有1.24万人刷卡出站，这些人群基本上是附近写字楼、商业区的年轻白领。

2019年3月21日，“7-11”首家店选址位于办公楼区密集的汉街。仅甜品就有十多种。“早上买过早，中午买便当，晚上加班后它还在，能给我提供宵夜。”

这些说明汉街的地段价值、周边庞大的人流与楼中店的商机。

▲汉街，白领聚集地。

5年前，汉街总部国际，俯瞰汉街。很快成为金融企业、互联网公司的办公室。一些大的银行或集体公司，购买整栋大楼，作为公司的区域总部。

如今，万达总部国际二期写字楼“万达尊”，俯瞰沙湖与汉街。站在楼上，整个武昌城都在你脚下。

步行5分钟到地铁4号线的楚河汉街站，方便未来的楼中店招聘员工。沙湖大桥、东湖隧道等便捷到达三镇。

▲“黄金屋”旁边，就是“万达尊”。

未来，“黄金屋”万达电影乐园将改造成一个新地标。万达尊在地标旁，门口就是汉街与万达广场。周边是写字楼集群，上班族集中区。10米层高大堂，有面子。4000个停车位，不担心停车。

▲开在万达尊的婚纱店。

▲下班到写字楼的画室，勾勒内心的颜色。

在万达尊，买写字楼，不是只能收租。业主可以开网红小店，咖啡馆、服装定制店、瑜伽馆等楼中店。

如果说，一栋楼里的人流，足以养活一家小店，那么一个写字楼集群与一条汉街的人流，则能让小店的收益不亚于街铺。

［后记］

写字楼的价值，在写字楼之外。比如城市。有两组数据：

第一组数据：2018年，武汉常住人口位居全国第8名。GDP位居全国第9名。金融机构存款余额超过2万亿元。

第二组数据：2018年，武汉固定投资全国排名第3名，超过8000亿元。房地产开发投资排名第6名，接近3000亿元。社会消费排名第5名，接近7000亿元。

通过这些数据，我们能判断出武汉的城市地位与未来潜力。写字楼像一个磁场，成为城市经济的核心载体。上述数据，最终一部分会沉淀到写字楼里。

现在，我们看到的楼中店，还有很多新玩法。唯一的参数，是店能活下来，生意能长久。

如今，我们手机上，很快能找到周边的餐饮、美食与水果店。未来，在更先进的系统上，我们很快能找到周边写字楼里的楼中店。

目前，楼中店，以咖啡品茶、美食美酒美服、运动居多。未来，很多我们想不到的小店，会出现在万达尊。武汉最小众的奢侈品买手店、最潮的球鞋店、最时尚的婚纱店、最炫的酒廊，可能都在万达尊。

因为汉街，已经具备时尚、潮流的根基。嘉华、瑞华、汉秀都是你的配套。当大武汉复兴之时，华中金融城建成后，万达尊的投资价值将真正释放。

总结成一句话，买或租写字楼，还是要看地段。成熟地段，成功有保障。

文｜杨光华（地产写字人）

部分图片来源：武汉同城会、武汉吃喝玩乐

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