美國房產交易有陷阱！美國購房避坑指南（二）

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　　引言：不管是現在還是未來，無論是投資還是自住，赴美購房已經成爲越來越多華人的選擇了，但是在隨大流的過程中，我們仍要擦亮眼睛，切不可掉入別人的騙局之中。在上篇文章中我們提到了房產交易中中介和開發商可能會忽悠我們的行爲，

　　那麼當我們已經確定好了心儀的房屋準備交易了，在繁瑣複雜的交易過程中也有可能會遇到一些騙局，本文將爲你詳細闡釋在房產交易過程中的可能遇到的“坑”以及“避坑”技巧。

　　·什麼樣的定金可以退呢？

　　·房屋檢查時要注意什麼？

　　一、在美國買房關於定金有哪些坑？

　　在美國買房，定金是買家在購房過程中繳納的第一筆費用，也是對賣家的保障和承諾，這筆錢不會直接進入賣家賬戶，而是存入第三方監管賬戶中。因此在美國交定金還是很安全的，也不需要擔心對方“攜款而逃”，但還是有許多的買家由於不清楚流程而不慎喫虧。地產君就來爲你盤點在美國買房關於定金有哪些陷阱：

　　明確可以退回定金的情況

　　如果房屋交易成功，定金就自動成爲房款的一部分；

　　如果房屋交易沒有通過，你也沒有合法的理由終止交易，定金仍歸賣家所有；

　　如果房屋交易沒有通過，你有合法的理由終止交易則可退還定金。合法理由如下：

　　·當出現房產估價低於售價且雙方協商無果的情況，可退還定金。

　　·當你貸款失敗，房屋交易自然關閉，可退還定金。

　　·房產評估報告出現問題且協商無果，可退還定金。

　　賣方自動選擇終止交易，可退還定金。

　　特殊的貸款購房定金

　　如果你是貸款購房，那麼需要遵循貸款應急條款。

　　一般來說，30天以內你就可以獲得貸款批准，但是一旦獲得批准定金將不能退還。

　　若是未被批准並且不準備再購房的話則需要在45天到期之前通知賣家，否則定金將不能退還。

　　若是一直沒有收到銀行通知，需要在45天到期之前要求賣方延期，否則將不能獲得定金退還。

　　舉一位華人夫婦真實的例子：王先生夫婦在美國購買家庭房產，合同價是100萬，貸款80%即80萬。結果銀行估價低於買賣價格，爲96萬，按80％計算的話就是76.8萬，就差了三萬二。王先生沒有這多餘的三萬八，要求賣房減價，但是賣方不肯。銀行口頭及email通知王先生該貸款會被拒絕。於是王先生要求取消房屋交易，第一次的時候是按照拒批的情況來告知的。結果賣方要求買方提供銀行拒批信，但是銀行需要時間給出這個拒批信，但是這樣一來，就超過了45天了。

　　當時我們的做法就是按照第二種延期來操作。因爲當時即使在45天前知道沒有獲批，還是沒辦法按照第一種告知，因爲銀行不能提供拒批信。所以這個案例就告訴消費者要注意嚴格履行合同義務，以及問清楚律師合同條款的細微差別，銀行申請表格，銀行估價報告都需要提前做功課。這一案例中賣家想盡辦法刁難不退定金，買方堅持合同條款，最後賣方終於退還定金。

　　因此，買方一定要注意，如果既沒有收到批准信，又沒有收到拒信，那麼一定要提前要求對方延期，如果不延期那麼一定要在45天之後的5個工作日內通知對方。

　　看房押金

　　這裏要提一下押金詐騙，押金不屬於定金，但是卻很容易被混淆從而給騙子可乘之機。在美國會有一些騙子在網絡上發佈租房或是賣房的廣告，吸引人們前往看房，並提前收取押金但是卻不提供房產的真正交易，他們往往是一些沒有房產的人打着假旗號來向您賣房。

　　因此，一定要小心任何向你索要看房押金的人，同時提高警惕確保你在和房子的真正房主交談，在產權交易時也要確定好房子的產權，簽訂具有法律效力的合同

　　二、在美國買房關於交房有哪些坑？

　　產權檢查

　　在交房之前，你需要對房屋進行產權檢查，對產權問題進行最後確認。最重要的一點是確認你的賣家已經爲你購買了產權保險，這樣能夠確保產權的合法性和真實性。

　　若是新房，產權檢查會比較簡單，只要附帶開發商出具的產權報告和一年完全保修證明；若是二手房，產權檢查就會變得複雜一些，需要對該土地上以往所有的產權記錄進行查驗，而且要僱傭專門的驗屋員對房屋進行徹查。

　　房屋檢查

　　地產君在此提醒，如果在買房的房屋檢查環節沒有檢測出潛在的問題，當你日後發現再提出來，或者是過了保修期，就需要你自己出錢維修了。因此，房屋檢查是一定要慎重的，很難保證一些賣家爲了賣得高價是否刻意隱瞞一些問題。按理來說賣家需要將房屋狀況如遭遇自然災害情況、維修歷史等信息如實告知買家並且寫在合同上，否則則視爲欺詐行爲。

　　在驗屋員進行檢查之前，最好自己先對房屋檢查一遍。主要可以關注地下室有沒有潮溼發黴的跡象，地基有沒有裂痕等。驗屋員的主要工作就是檢查房屋的基本結構、房頂、地板、門窗、供水供電供暖系統等的正常運行與否。如果發現問題一定要當場和賣家溝通，問題輕可以協商降低房價或是提供修理，若是問題嚴重還可以選擇終止交易退還定金。

　　三、合同中的“附加條件”有哪些？

　　在購房合同中，雙方有特殊的要求時，往往會在附加條件中註明。例如“移除貸款條件需要買家書面回覆”之類，但有不少的賣家爲了防止買家拖延交易時間，會再加上一條“在貸款規定時間內，不論買家同意與否都必須及時提供書面通知，否則視爲同意，且不得退出交易，違約沒收定金”。