摘要：神話就是拿來破滅的

　　撰文|蜜姐&編輯|楚琦

　　4月8日，高層公佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》。其中涉及1億人口進城落戶的重要政策，引得羣情激奮。

　　這樣的重大利好政策，當然值得歡欣鼓舞。

　　不過，蜜姐卻注意到一些亢奮下的冷靜：媒體報道，房企們在多個三四線城市的項目計提了跌價準備，其中不乏曾經旗幟鮮明往三四五線城市下沉的千億級知名房企們，如今在默默撤退。

　　千億級的房企們，掌握更多信息和資源，按理說有重大利好的時候更有機會衝在前面享受紅利，爲何卻在做跌價準備？

　　不過，只要注意去觀察它們的動向，就會發現，不僅不傻，還狡猾得跟狐狸一樣：該撤的撤，該拿地的是毫不手軟。

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　　先說1億人口進城落戶的利好。

　　當時蜜姐的好基友槓桿遊戲就第一時間進行了分析（解讀內容詳見《成渝重大利好！中國經濟第四極呼之欲出》），這裏不再贅述。

　　人口紅利的利好，無疑是支撐這些年我國經濟高速發展的巨大動能之一。我國的城鎮化率1978年僅爲17.92%；到2000年已增長到了39.09%；2018年已是59.58%。

　　然而不可忽視的，我國的城鎮化率增速在下降。據公開的數據，2015年末我國人口城鎮化率同比增長1.33%，2016年、2017、2018年同比增長分別爲1.25%、1.17%、1.06%。

　　鼓吹買房致富的，除了“進城”這個催化劑，還通常會加上城市羣、都市圈概念，很多樓盤都是“兩手抓”，來達到宣傳期房子有巨大投資潛力的目的，但其實後者也不是什麼神祕題材。

　　早在2012年年底，我國就已基本形成了京津冀、長三角、珠三角、山東半島、遼中南、中原、長江中游、海峽西岸、川渝和關中等10大城市羣。

　　矇眼狂歡的時代已一去不復返。買房想保值增值，已經進入了一個精細投資的階段。

　　所以，即便是重大利好，房企們的動作卻是如此小心謹慎。

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　　在一二線城市掙錢，回老家倒騰房子，期待以此財務自由的，這條路基本已經行不通了。能穩妥獲得房租及增值就相當不錯了。

　　我國經濟長期當然仍然是被看好的，不過“新常態”都提出幾年了，還總想着複製以前的“非常”手段暴富，已經不現實。

　　儘管一些樓盤依然要排隊、搶號，關於房子增值的鋪天蓋地的宣傳和小道消息齊飛，但蜜姐多次強調，對待開發商，不要聽他們說什麼，得去觀察他們做什麼。

　　比如曾經高調宣佈佈局佈局四五六線城市的宇宙第一房企碧桂園，在上個月公佈的2018年年報裏面，說到未來，除了強調要搞機器人等智能製造，進軍農業，甚至是振興鄉村經濟，都不再提下沉五六線城市的事兒了。

　　而據媒體報道，萬科在2018年財報中，明確將營口的海港城項目計提存貨跌價0.68億元。不僅如此，還在大連、南充、煙臺等城市計提了12個項目的存貨跌價準備，共計23.1億元！較前一年上漲了43.5%。

　　除此之外，還有陽光城、綠城、新城控股等房企都計提了上億元的存貨跌價準備。

　　涉及的多爲三四線城市，但也有的項目位於這兩年樓市大火的成都等一二線城市。

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　　另一方面，從拿地來看，相比去年的流拍頻現，今年行情好了不少。房企們在一二線城市，又恢復了拿地熱線，甚至一些強三線城市也開始回暖。

　　克而瑞地產研究中心統計的數據顯示：今年以來，一二線城市土地成交量已近千宗。

　　總體來看，房企們在拿地和未來規劃上，也相比過往變得謹慎了，而不再是大幹快上了。

　　個人在買房上也理應如此。

　　剛需依然沒有什麼選擇，該買還得早點買。長期來看，物價通脹，與其把財富貢獻給不斷上漲的房租，不如自購，解決家人的居住、上學等問題。

　　但投資，卻不再是好的時機，需要慎之又慎，充分考察。尤其是負債壓力大的家庭就別給自己增加風險了。

　　就像人設是拿來崩的，神話也是拿來破滅的。

　　不管期望如何，人爲幹預多少，規律總是會顯現，只是遲早的問題。買房致富乃至改變人生的神話，已經遠去了。

　　投資都是反人性的，當2015年去庫存的時候，很多人是堅決看空樓市；有意思的是，當2017年樓市開始熱起來，同樣是這幫人立馬又轉爲了堅決看多。

　　根本不管規律爲何物，難免會被市場教訓。無知纔是最大的風險。

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