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作者: 櫻桃

1月9日，北京發佈2019年的第一次土拍公告：

這兩宗住宅用地，最大的亮點不是1點多的低容積率，也不是位置好，而是商品住房均不設定住宅銷售限價。也就是非限競房。

不過這已經是北京第三批放鬆限價的土地了。在2018年10月和11月，北京就出讓過兩塊不限價的土地，只是我們沒有注意到這個信息。

2018年11月延慶區延慶新城03街區會展中心東側地塊土地一級開發項目（二期）YQ00-0003-0010等地塊，地塊成交不限價。另外在2018年10月北京市豐臺區南苑石榴莊0517-L02地塊，也不限制價格。

這雖然不是北京第一次出讓不限制價格地塊，但在各地方放鬆政策頻出之時改變土地出讓條件，還是引起了市場極大的關注，畢竟北京是一線城市中調控最嚴厲的城市，樓市調控的風向標，北京放鬆的底線有多大，則意味着其他城市鬆動的尺度只會更大。

爲什麼會重新出現非限競房的土地呢？

其中一個重要的原因是，限競房滯銷了！出現了供過於求的問題，需要從供給端調整政策。

自2016年底之後，這兩年多來，北京的全部住宅供地除了共有產權房外，其他幾乎都是限競房。

限競房，即限房價，競地價，在土地拍賣的時候，就規定了房屋出售的價格，而且有“購房後5年內不得出售”的限制。

過去兩年，北京累計供應的限競房土地合計已經多達86塊，限競房住宅規劃建築面積高達830萬平米。按照7090佔大部分計算，北京已經出讓成交的土地將形成超過7-8萬套限競房。但大部分分佈在大興、房山、豐臺、順義、昌平等郊區，只有少部分在海淀和朝陽等中心區。

因爲產品和地段的問題，北京限競房出現了嚴重的分化，好地段的限競房很容易售罄，畢竟有價格優勢，即使5年不能轉讓，購房者還是願意買。而偏遠的限競房去化率則非常低了，部分去化不足2成，本身郊區二手房也在降價，限競房價格優勢不明顯，又限售，所以沒什麼吸引力。

相比過去銷售小批次優質房源與一般房源搭售，現在限競房要求一次全部推出市場，上千套房一次開盤，導致優質房源銷售後，後續房源去化非常艱難，2019年那些郊區的限競房避免不了會有價格戰。

而另一個原因，就是限競房滯銷導致的連鎖反應，北京的土地也不好賣了！土地收入下降了！

據中原地產統計，2018年北京共成交土地72宗，成交額1682.9億元，相比2017年的2796億，減少了1114億。

其中，北京土地成交宗數同比2017年下跌29%，土地出讓金同比2017年下跌40%；北京市土地成交溢價率同比2017年繼續下跌43%，爲近五年最低；北京市土地流拍率達到10%，創2012年以來最高水平。

房企拿地積極性不高，有多個原因，

第一，北京拿出來的地也不是很優質的地，而且又都是限價地，價格限死了，配建條件多，開發商算算賬，沒錢賺的不敢拿；

第二，對未來預期不太好，當前市場的限價房都賣的不好呢，位置太差的更加不敢拿了。

第三，信貸一直沒有明顯放鬆，開發商資金也都很緊張，現金流是第一位，2018年很多房企都壓縮了拿地計劃。

限競房的大量供應，無疑擠壓了改善市場尤其是高端改善產品別墅的市場供應。

北京在2016年之後，9070政策重出江湖，即小區建築面積90平方米以下的戶型所佔比重需達到70%以上，因此小戶型比重大量供應，而大戶型越來越少。導致市場的供給和需求匹配不了。

不限價土地供應之後，開發商自主決定價格的空間更大了，特別是像朝陽區這種優質地段的土地，如果是限價房，也許只能賣5萬，但如果是商品房，可以賣到8萬，還可以根據市場需求設計成大戶型豪宅，無疑開發商拿地的積極性就會提高。

但對於郊區來說，是否限價現在影響也不大，因爲本身郊區目前已經出讓的限競房庫存就非常多，這些都賣的不好，你不限價，也賣不出高價來。

天津昨天也有個土地開了先河，即租賃住宅改爲可售住宅。

1月10日，天津市土地交易中心發佈補充公告，取消津濱開（掛）2012-13、14、15、16號四宗地塊出讓合同中約定的“該地塊租賃型住宅建成後不允許出售，僅允許出租”條款，將自持租賃住宅調整爲可售住宅。

據瞭解，2012-13、14、15、16號四宗地塊還是2012年11月出讓的，總價約4.5億元，成交樓面價約2500-3000元/平米，由招商、泰達合資持有。位於濱海新區開發區第二大街貝肯山南側，臨近津濱輕軌9號線太湖路站、市民廣場站。

6年過去了，目前尚處於待開發狀態。這6年光靠囤地，地價也升值了不少。

2012年這四宗地塊出讓公告中規定“該地塊租賃型住宅建成後不允許出售，僅允許出租，如因項目經營或受各種不可抗力因素需要出售的，須經天津經濟技術開發區管理委員會批准，嚴格按照相關程序辦理”。

當時自持租賃房還是比較新鮮的事物。因爲提出租售並舉的長效機制，大舉出讓租賃房用地還是2017年之後，租賃房土地出讓成了各個地方保障房建設的任務之一，2018上海的租賃房土地出讓尤其多。

中原地產統計顯示：北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市開始租賃土地供應加速模式。合計供應的出租房用地接近600萬平米，按照60平米一套平均計算，大約供應出租房10萬套。

這個數據放到這麼多城市平攤來說，並不算多。

天津這4宗租賃房用地爲什麼6年了一直沒有動工，爲什麼旁邊建的是長租公寓，而它現在又要改爲出售？

今天我們業內在猜測是不是天津國企負債率過高，要降低負債率，因爲自持租賃房佔用的資金成本高，回款幾十年，消耗不起呢。

但我剛剛查到這幾宗地，是招商和泰達共同持有，招商地產作爲央企，應該還不存在資金壓力大的問題。

目前還只是天津，這是否意味着租賃房政策又要改變呢？計劃總是趕不上變化，政策兩三年一變，已經習以爲常，大家習慣就好。

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櫻桃大房子，專注研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，爲讀者把握房地產跌漲週期，不唯空，不唯多，只唯實。