上週末層樓邀請全國的房地產大V在杭州聚會，獸爺、盧俊、米公子、孟祥遠、六土、二小姐等全國各地知名樓市大咖係數到場。

2天時間，除了第一天論壇交流，還出去跑了一天盤，趁此良機，我們也對當下的行情和走勢交流了看法，收穫頗多。

跟杭州本土的幾位大V瞭解到，杭州從2016年9月房價暴漲以來，瘋牛狂奔了兩年，市場持續亢奮，只有去年四季度短暫調整了一下，本以爲杭州應該進入休整期了。

但沒想到今年以來，市場又意外的回暖了，新盤二手房成交量都在回升，土拍價格也在上漲，因爲政府限價開始放鬆後，開發商對後期價格上調有了期盼，所以又敢拿地了。

週日我們去踩了6個盤，東城金茂府、世貿錢塘天譽、璟宸府、融信遠洋釐望NEO1、保利濱江上品、融創江南壹號院，跟開發商瞭解最新行情。

東城金茂府售價46500，2017年9月拿地價就是36000，因爲限價，現在只能虧本銷售，年後銷售情況比較樂觀，有一批需求是各地級市的父母給孩子買房。

世貿錢塘天譽的售價和地價跟金茂府一樣，開發商說，現在也是虧損賣，希望後期能突破限價，年後市場突然就回暖了，二手房成交量放大後，業主賣了二手房就有錢有名額來買新房。

璟宸府，銷售說近兩週每週都有突破2個億的成交表現，主要買疊排改善。

保利濱江上品都是大戶型改善，去年11月底開盤6.98萬，中籤率50%，對面二手房8萬，倒掛1萬。

融創江南壹號院高層2.83萬/平米，目前的購房人羣主要來自濱江和錢江世紀城，還有外地投資客，銷售說，年前一週都見不到一個外地投資者，上週六就接待了三個溫州人。

這是迴光返照，還是強弩之末？

這次前來杭州的大V們，一致認爲杭州房價被高估了，在經過2年大漲之後，杭州房價動輒四五萬，最高的片區已經七八萬，相比上海，杭州已經不具備投資價值。

理由是杭州的土地供給收入已連續2年全國第一，杭州大量賣地，必然會轉化爲新盤供應，既想維持高房價，又想持續大量賣地，是不太可能的，因爲房價越往上，需求越有限。

過去兩年杭州大量拆遷，創造的有效需求功不可沒，也有着亞運會的利好預期目前還在維持，但拆遷也有結束的一天。這對市場的購買力接力確實是個考驗。

二小姐對比了上海和杭州房價中位數，發現比值經超過0.7的合理標準，上海成交量超過7成是300萬以下的房子，但杭州現在的平均成交總價已經超過200萬，也就是說，上海更具性價比。她個人在2016年投資杭州，2017年6月再也沒有加倉，因爲房價太高了，相比有的城市，杭州已不具備投資價值。

如果說上海房價低估很多人會不同意，因爲在高房價面前，沒有一個人會認爲這是合理的，但相比杭州而言，上海更具有購買價值如今應該說是不爭的事實。

長三角升級爲國家戰略之後，上海過去是，未來也始終是長三角的龍頭，這是毋庸置疑的，目前上海只是因爲調控過於嚴格，購房門檻太高，購買力被人爲的限制死了，一旦放鬆一點，房價反彈的力度必將大於杭州。

“從投資角度來說，當一個城市房價，短時間內翻倍甚至更多，大概率要做調整。這時候，更爲理性的做法，是去尋找更高性價比的城市或者地段。”這幾乎是所有大V們共同的觀點，跟我的房價翻倍之後賣出理論不謀而合。

二手房超過翻倍後，完全沒有調整過的城市，房價肯定是高估的，而調整越深，市場越安全，剛需買入也越安心。

我再發一下貝殼的這張圖：

可以看到很多一二線城市二手房房價都下跌過了，跌幅越多的，說明調整越到位，也越容易見底回暖。

最近廊坊、北京、上海、廈門、成都市場都有所回暖了。

二線城市中，米公子非常看好長沙，認爲現在調控期依然可以找到一些好的投資機會。這次我意外從他那獲得消息，長沙梅溪湖有個新盤限價9907元/平米，當時我是不相信的，因爲梅溪湖核心位置之前都是1.7萬的價格，現在怎麼會這麼便宜，最後確認是真的。

原來是長沙在不同片區都推出了一些限價的土地，真的是ZF給大家的福利，要是有名額我也想去搖一套，這麼大的價差毫無疑問值得買，所以提前養名額是非常有必要的，機會永遠留是給有準備的人。

還有一位大V告訴我，他3.9萬賣了南京的一套二手房後，轉身就以3.4萬買了河西南的一套新房，感謝ZF調控給他的套利機會，在調控期內，一個城市裏也是存在少有的好機會，但這需要運氣。

如米公子所言，樓市依舊存在機會，但需要去發現基於“一城一策”之下的局部機會，且要做中長週期投資準備，短期獲利機會不多。

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櫻桃大房子，專注研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，爲讀者把握房地產跌漲週期，不唯空，不唯多，只唯實。