來源/微信公衆號：櫻桃大房子（ytdfz8）；作者：櫻桃 吳欣茵

上週末櫻桃去廣州調研，有一位熱心的粉絲李軍（化名）陪我們踩盤，他在看房途中感慨，早幾年最多也有過10套房，而且是在2014年最低谷抄底，但哪怕是看的再準，炒房也沒有賺到錢。

我瞬間目瞪口呆，怎麼可能呢？

驅車途中，李軍向我們講述了他刻骨銘心的投資故事。

鏡頭拉回到十年前，2008，正是全球金融危機大爆發時期，房價超速下跌，李軍第一次感覺到買房機會來了！

但剛工作沒幾年，他手頭只有區區8萬塊存款，於是從朋友那借了幾萬塊，湊足了十多萬首付款，在廣州天河北買了一套總價70方的小兩房，總價80多萬元，單價僅1萬出頭。

此後幾年裏，李軍一直踏踏實實上班，他在廣州一家國企上班，因爲工作表現出色，30歲就成了最年輕的所長。

2012年年底，李軍打算換房，便以2萬多的價格賣出第一套房，轉手就賺了100多萬。

這次賣房讓李軍第一次嚐到了房子的甜頭，原來房子賺錢這麼容易！

“那種感覺太爽了！上班都沒心情了！所以我纔敢加槓桿玩大的。”回憶起第一次賣房的感受，李軍臉上掩飾不住的興奮。

於是2013年開始，李軍正式開始研究如何炒房，加上前幾年的幾十萬積蓄和這一百多萬，他把一套換兩套，買了一套珠江新城的學位房，又在廣州科學城買了一套。

2013年廣州房價上漲了一年，但由於職業帶來的先知先覺，李軍深知地方土地財政還是要繼續，他也瞭解整個城市規劃和城市將來的發展方向，甚至在哪裏建高鐵，地鐵，他都能接收第一手的消息。

2014年廣州樓市再次停滯，他意識到絕佳的抄底機會來了！於是大舉進軍樓市。

這次李軍打算放長槓桿賭上全部身家，但手頭只有100多萬現金，另外用兩套房子做二次抵押貸款貸200多萬，一共籌到近400萬現金。

總共入了8套，爸媽、老婆、表弟……家裏人的買房名額都用上了，平均每一套100萬左右，其中4套增城，金地荔湖城7000多買了2套，恆大山水城買了一套二手房，新塘海龍春天一套；南沙2套，時代藍灣，1.1萬左右；科學城2套，入手價2萬左右，一套保利香水山，一套凱德置地。

李軍踩準了房價漲跌的週期，2014年下半年開始，各個地方也放鬆了調控，深圳樓市蠢蠢欲動。2015年，深圳房價開始暴漲，一天一個價。

暴漲早晚會輪動到廣州，李軍算是抄到了真正的底部，他指望着這次豪賭能夠實現財務自由，然後辭職單幹，想去哪旅遊就去哪。

眼看着二線城市房價都在跳漲，廣州這個傳統的一線城市，房價上漲的反應速度卻有些名不副實了，明顯慢於北上深，而廣州郊區的增城、南沙，甚至連二線城市還不如。

2016年下半年，廣州市區房價開始瘋狂，但熱度卻還沒有傳遞到增城和南沙的二手房市場。他在增城的房子2015年掛牌一年一直無人問津。

李軍開始急了，因爲他現金流快撐不住了。

2015年李軍貿然跳槽到自認爲平臺更好的市級單位，但沒料到自己的優勢在新單位並不吃香，收入驟減，不到原來的三分之一，始料未及的遭遇流動性危機。

接着，噩夢開始降臨了……

“增城有一套房是老婆名下的，連續三個月沒還月供，銀行都讓律師事務所發傳票了，當時嚇得魂飛魄散，第一次還以爲會被抓走，第二次就麻木了。”

爲了維持銀行徵信，李軍只能厚着臉皮向親戚朋友借錢，以前在朋友面前是有10套房子的大款，不知情的人以爲他是富翁，只有他自己明白是負翁，車子賣了還貸，猛刷信用卡套現維持基本生活，想着沒錢還貸，他整天無心工作，那段時間，李軍的頭髮都掉了一半。

“日子苦逼的不好意思參加同學聚會，因爲沒錢買單。有一次兄弟打牌，我在旁邊陪着不敢玩，他輸了，讓我微信轉2000支援一下都拿不出來，最後從三張卡里才湊齊。”

那種捉襟見肘的尷尬讓李軍至今記憶猶新。

如果還不起房貸，銀行即將起訴收房，但是房子放了大半年依然沒有人接盤。

銀行的壓力、親友的眼光，工作的不順……這一切讓李軍瀕臨崩潰。

曾經指望財務自由的一堆金礦，如今全成了燙手山芋。

李軍在珠江新城和科學城的房子並不愁賣，但他捨不得拋，而增城和南沙遠郊的資產，流動性太差，最終他還是果斷選擇了割肉。

增城房產從2015年掛牌，對面新盤賣1.3萬/平米，李軍掛1萬，給中介底價9500，差價由中介賺，中介纔有動力推盤。

李軍當時買增城的想法是，才幾千塊錢一平米，這可是廣州啊，好歹是一線城市，老家都要幾千塊，相比之下增城價值凸顯，但沒想到漲到一萬多的紙面財富想變現卻這麼難。

最後增城的4套終於在2016年虧本賣了2套，在2017年年初甩了2套。9000元賣出，而當時新塘的房價已經1萬2了，當初A入手就已經7500了，加上各種費用，兩年的還貸，A可以說不僅沒賺，還虧了。

新塘海龍春天在高鐵站出來後大漲了，本來是穩賺的資產，他也知道規劃出來後肯定會漲，但現金流實在頂不住了，就轉賣給了同學。

狂拋資產降低負債後，李軍如今手上還剩下三套房，市區一套，科學城一套，南沙一套，雖然資產不多了，但總算熬過了最難的這一關。

經歷過山車一樣的驚魂一夢，李軍再也不看郊區的所謂價值投資盤了，他說這些都是坑，房地產流動性不好都是空談。

遠郊盤對利好消息反應慢，對利空反應快，增城、南沙相對市區漲的最晚，跌的最快，新盤遠高於二手房價格，看着上漲那是紙面財富，二手房變現難，對投資來說這是大忌。

而最關鍵的是現金流不能出問題，哪怕李軍抄到了最低點，看中了大趨勢，也精準把握了漲跌週期，而這期間，只要他的收入出現一點意外，他都等不到黎明前，就像增城新塘那個概念股房子一樣，即使他知道會漲，但他的現金流撐不住了，他也只能被迫轉讓。

高負債在經濟上行期是chunyao，在經濟下行期是毒藥，一定要把握好自己的槓桿，安全第一，等到春天的到來。