近日，據北京市政府官宣披露，《通州區總體規劃（2016年—2035年）》目前已經完成法定審查程序，待修改完善公示後，將以市政府的名義批覆、發佈。

　　除總規之外，通州另外還有兩個規劃在編，而且均與北三縣有關。其中一個是《通州區與廊坊北三縣地區整合規劃》，一個是《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃（討論稿）》。

　　三規在編，意味着通州三箭在手，蓄勢待發。而箭鋒所指，則是北三縣與通州的協同整合。樓市資本論注意到，人民日報旗下《中國經濟週刊》近日刊載文章，提到“北三縣併入北京”的學者建議。中國現代經濟研究院副院長鬍長順設想北三縣劃歸北京之後，可以考慮設立“北京新區”。

　　“北京新區”，或是通州與北三縣整合規劃、協同發展的自然結果，也是各界期盼的理想結果。

　　【一】三規在編：明定位、推統一、促協同

　　要參透此中真意，樓市資本論先從通州這三大規劃說起。

　　規劃一：《通州區總體規劃（2016-2035）》

　　《總體規劃》將是北京市第一個以市政府名義公佈的區級規劃。其主要內容是明確通州區的戰略定位，優化功能體系，實現全區功能聯動發展，完善城市空間結構，有序引導城鄉發展建設。

　　有人認爲，這個規劃將開啓北京城市發展的“雙核”驅動模式：通州區會被正式確定爲北京行政中心區，其地位僅次於東西城合併後的中央行政中心區。

　　規劃二：《通州區與廊坊北三縣地區整合規劃》

　　《整合規劃》由北京市規劃和自然資源委員會同河北省城鄉住房建設廳組織編制，打破“一畝三分地”思維定式，處理好副中心與通州區、廊坊北三縣地區的關係，推動該地區統一規劃、統一政策、統一標準、統一管控。

　　從以上表述來看，整合範圍包括城市副中心的155平方公里、覆蓋全通州的拓展區約906平方公里，再加上北三縣總面積1200多平方公里，涉及區域2000多平方公里。

　　規劃三：《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃（討論稿）》

　　《協同規劃》是配合國家京津冀協同發展領導小組辦公室，由兩省市抽調人員組成工作專班，在整合規劃的成果基礎上，加快推進四統一。其內容主要是推動通州區和北三縣在人才、醫療、養老等方面的政策統一，既有醫療、教育等公共服務方面的協同，也包括交通基礎設施、環境保護、產業的協同。

　　樓市資本論認爲，通州和北三縣地緣相近、人脈相親，從這三個在編規劃的主要精神來看，是力推兩地協同發展，血肉相連，甚至融合爲一。

　　今年早些時候，國研中心發展戰略和區域經濟研究部研究室主任劉雲中樂觀預期，在多種政策推動下，有理由相信，北三縣未來將是一個大都市區的中心城區，整個生活方式、就業方式均會向精緻城區轉變。

　　三大規劃顯示，他的預期正從設想走向現實。

　　【二】交通+服務+產業：三大領域加速整合

　　隨着北京市政府的整體遷入，2019年成爲城市副中心的開局元年。從各項工作的推進來看，三大規劃所全力推動的通州區與北三縣協同發展和整合統一，有很多內容已經落地或正在落地。

　　對北三縣來說，目前看得見的利好主要集中在三大領域。

　　首先是交通基礎建設明顯改善。

　　3月29日，連接北京通州與燕郊的燕潮大橋正式開通，這是北三縣與通州區域交通一體化的一項最新成果。

　　接下來還有廠通大橋，已經納入《大廠潮白河經濟開發區控制性詳細規劃》，這座交通樞紐建成後，從大廠到通州潞城地鐵站僅7公里，到北京市委市政府不足10公里。

　　還有年初開工的京唐城際高鐵，建成以後，大廠、香河10分鐘到通州，20分鐘可達唐山。

　　此外，北京地鐵6號線東延、22號線（平谷線）方案調整、城際鐵路聯絡線、通武廊輕軌都已板上釘釘。這些項目將使北三縣目前以小汽車爲主的交通方式，轉向公共交通和軌道交通爲主，大大縮短北三縣和北京的通勤時間。

　　其次是公共服務品質大幅提升。

　　樓市資本論注意到，通州與北三縣統一規劃中的主要一條，就是促進北京的教育、醫療等公共服務資源向北三縣轉移，最終實現與通州的均等化。

　　今年2月底，以通州潞河醫院爲主的北三縣醫院管理中心成立。潞河醫院計劃將北三縣居民納入醫院疾病樣本庫管理，享受同樣的健康指導，實現“居家醫療”“社區醫療”和“中心醫療”分級診療模式；還將打造通州北三縣救治體系，實現北三縣與副中心搶救生命通道的同質化。

　　醫療政策的統一，或將導致兩地醫保異地就醫、直接結算，檢查結果互認，聯合辦醫，協同養老等多項成果落地。

　　第三是承接北京產業創新升級。

　　作爲北京疏解非首都功能的重要承載地，協同發展給北三縣帶來源源不斷的產業機遇，推動地方產業轉型升級。目前，大廠產業新城的影視小鎮、香河機器人創新小鎮、燕郊高新技術產業園區等各大創新產業，都已先後落地。

　　未來隨着公共服務逐漸與北京同質化，北三縣可以發揮比較優勢，優先發展養老、康復和休閒產業，更好地服務城市副中心，與環京其它區域錯位發展。

　　當北三縣交通、產業、公共服務與通州、副中心全面對接，實現均衡發展和同質化以後，樓市資本論認爲，兩地由協同整合到統一融合，也就水到渠成了。

　　【三】通州人口或達400萬，學界構想“北京新區”

　　目前，這種融合態勢已在樓市率先突破，向住房政策的統一演進。

　　據《中國經濟週刊》報道，目前北三縣個別項目已經執行了面向北京戶口及社保的不限購政策。該報道特意點名香河大愛城，這個特批的共有產權項目承接京冀的養老，對購買人資質有嚴格限制——要求北京、廊坊戶口，或在兩地連續3年社保或者完稅。

　　不僅北三縣樓盤向北京開放限購，北京也鼓勵居民到北三縣定居。樓市資本論獲悉，北京市將在大廠建立北京城市副中心生活區，項目投資高達100億元，佔地811畝，同時配套建設醫療中心、教育中心、文化中心、體育中心、商業中心等。生活區項目應該是服務於北京市政府工作人員的，其示範效應和導向作用不言而喻。

　　4月8日，國家發展改革委公佈印發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》，提出城區常住人口不到300萬的城市，都要全面取消落戶限制。這意味着，北三縣這類環京城鎮，都將放開落戶，而隨着戶籍的解禁，現有樓市限購也就被變相突破。

　　據規劃，到2035年，副中心常住人口規模將控制在130萬人以內。中國城市規劃設計研究院副院長王凱分析認爲，未來通州人口規模很有可能達到四五百萬，屆時極有可能把北三縣併入北京行政版圖。

　　綜合以上信息，樓市資本論預期，未來北京市政府工作人員定居北三縣將常態化、規模化，北三縣很可能由河北飛地變成副中心的腹地。

　　北三縣的“入京夢”由來已久，也極富想象力。

　　據《中國經濟週刊》報道，中國現代經濟研究院副院長鬍長順大膽設想，北三縣劃歸北京之後，可以考慮設立“北京新區”。他的理由是，中國四大直轄市，重慶有兩江新區、上海有浦東新區、天津有濱海新區，唯獨北京沒有新區，將北三縣部分區域劃入北京新區，預留髮展空間，是北京經濟戰略佈局的需要。

　　儘管迄今並無權威信息顯示北三縣劃歸北京，但從通州在編的三大規劃來看，各方面正在合力推動通州與北三縣向協同、整合、統一、融合的方向邁進。在樓市資本論看來，最終結果昭然若揭，不言自明，無需權威宣示，自然水到渠成。

　　來源：樓市資本論