眼下，最具有爭議的地方，莫過於西鹹新區了！

前段時間，大西安房價漲幅全國第一，“紅”遍全國。同比去年上漲22.4％，讓人印象深刻。

不過細究起來，這其中貢獻最大的應該是西鹹新區。最新數據顯示，2019年1月，西鹹新區新房成交均價12330元/㎡，同比去年上漲33%，漲幅全市第一。

過去1年中，西鹹新區中最受矚目的當屬灃東新城、灃西新城。土拍市場火爆，品牌房企搶駐，一輪又一輪的競拍，節節攀升的樓面價，讓人對這兩個區域即充滿希望，又有點擔憂。

2018西鹹土地成交量佔西安53.1%

近兩年，無論是西鹹新區，還是灃東、灃西供應量真的非同一般。別人家都是“零售”，但他的節奏直接是“批發”！

這一點，從2018年的土地成交數據便能看出一二。去年西安全市土地成交1162.78萬㎡，其中西鹹新區成交616.9萬㎡，摺合約9240畝，佔全市約53.1%，超過總量一半。

換句話說，僅西鹹新區的成交量就比其餘15區縣都要多。

從年初開始，這種大幅度、快節奏的供地便沒有停歇過。

1月，西鹹新區國土交易系統投用，16宗共計1905畝土地掛牌出讓；

2月，灃西新城28宗1490畝土地全部順利掛牌成交；

4月，西鹹新區17宗土地成交，共計約1029畝；

6月，西鹹新區18宗土地成交，共計3422畝；

8月，西鹹新區13宗成交，共計767畝；

11月，西鹹6宗土地成交，共計507畝；

……

這還不是最“瘋狂”的，就在剛剛到來的3月，西鹹新區土地市場繼續開閘放量，又掛出43宗2431.3畝土地。

需要說明的是，這其中土地包括住宅用地、商住用地、工業用地以及其他等等。

但不忽略的是，如此大規模土地進入市場，住宅、商住用地自然也不會少。據不完全統計，目前灃東、灃西區域在售、待售項目超過20個，未來至少仍有13個涉住的項目已經拿地，等待面市。

如果正常入市，住宅市場的供應集中“爆發”，那就有好戲看了。

灃東2019年將5個純新盤面市

對於購房者而言，這意味着，買房市場的到來可能更快一點，未必不是一件好事兒。

從西鹹新區正式被國務院批覆，灃東新城以“黑馬”之姿殺出重圍之後，它的另一個特徵深受品牌開發商的青睞。

碧桂園、保利、華僑城、中南、藍光、新城控股、中國鐵建、東原等等均是已經成功摘地的金主。如果細數參與競拍的開發商，便更多了。

這些項目已經從去年開始陸續入市了，且價格不菲。

但話說回來，如此體量的住宅產品集中上市，又在價格下不低的背景下，購房者能否接受，着實是一場考驗。目前來看，2019年預計入市的項目便有5個。

1

---碧桂園國湖

位置：鎬京大道與漢池一路交匯處西北角

佔地面積：約178畝

產品：洋房、小高層

容積率：2.0-2.5

預計上市時間：2019年上半年

後記：這是灃東土地市場上的標誌性事件之一，2017年8月29日，12家房企經過366輪的激烈爭奪，土地實際溢價率高達168%，折算樓面成本價6343元/㎡，預計綜合房價在15000元/㎡。

2

---華宇&東原項目

位置：棗園西路以北，阿房路以西

佔地面積：約111畝

產品：待定

容積率：2.0-2.8

預計上市時間：2019年上半年

後記：該項目由2宗土地構成，一宗爲商服用地，成交樓面價2036元/㎡；一宗爲商住用地，容積率在2.0-2.8之間，產品或爲高低配，樓面價爲3509元/㎡，預估綜合房價9000元/㎡。

3

---綠城留香園

位置：世紀大道與灃河交匯處東南角

佔地面積：約99畝

產品：大平層

容積率：2.0-2.5

預計上市時間：2019年，具體時間待定

後記：該項目爲綠城、中樑聯合開發，土地樓面地價爲5887元/㎡，溢價率爲53.31%。按照宗地要求，這裏將規劃的一所不少於9班幼兒園，並且要求全裝修和成品交付，提倡預留新風系統和直飲水系統。預計綜合房價15000元/㎡。

4

---保利和光辰悅

位置：徵和三路以北，太平路以東附近

佔地面積：約336畝

產品：待定

容積率：2.0-2.8

預計上市時間：2019年，具體時間待定

後記：該項目用地於去年9月初所得，共計5個部分，包括商服用地、商住用地。商住用地容積率2,0-2.8，產品預計爲洋房、高層產品。樓面價約3044元/㎡，參考旁邊中南上悅城的單價，高層或在12000元/㎡，洋房或在15000元/㎡。

按照規劃，這裏講誕生一座不低於280米的超高層，以及1個1000人以上室內品牌大劇院。

5

---中南湖畔堤

位置：灃東新城世紀大道

佔地面積：50畝

產品：4棟高層、4棟小高層

預計上市時間：2019年上半年

後記：這是目前已經確定的中南置業的第2個樓盤。

6

---華僑城項目

位置：豐鎬大道與昆明一路交匯處

佔地面積：1080畝（已拿地）

產品：待定

容積率：1.5-2.0

預計上市時間：待定

後記：這是一個大型文旅項目，總投資670億元。目前該項目已經斬獲7宗土地，包括4宗商服用地，3宗商業、住宅用地。從容積率看，住宅用地容積率在1.5-2.0之間，預計後期產品爲洋房、小高層。樓面價在5013-6031元/㎡，後期預計價格在15000元/㎡左右。

7

---電建地產項目

位置：能源金融貿易區陽光上林城北側地塊兒

佔地面積：108畝

產品：待定

容積率：2.0-2.5

預計上市時間：待定

後記：該項目爲純住宅用地，容積率在2.0-2.5之間，產品很可能是高低配，高層和洋房；樓面價4707元/㎡，房價預計在12000元/㎡-14000元/㎡之間。

灃西尚有6個純新盤可期

與灃東可匹敵，灃西也是近兩年的供地大戶。前後有招商、中國鐵建、紫薇、萬科、藍光地產等進駐，未來尚有6個品牌房企的住宅項目值得期待。其中4個預計在2019年年內入市。

截止目前，已成功拍賣的土地中樓面價最高的是招商雍景灣，樓面價已達6240元/㎡。

1

---紫薇地產項目

位置：開元路與創業路交匯處

佔地面積：約60畝

產品：待定

容積率：1.7-2.2

預計上市時間：2019年，具體時間待定

後記：該項目土地爲純住宅用地，容積率1.7-2.2，產業或爲洋房、小高層；土地溢價率147.06%，樓面價2442.61元/㎡，房價預計在7000元/㎡。

2

---紫薇地產項目

位置：同仁北路與郭村路交匯處

佔地面積：約46畝

產品：待定

容積率：1.8-2.8

預計上市時間：2019年，具體時間待定

後記：該項目用地爲純住宅用地，容積率1.8-2.8，產品預計爲洋房、高層，溢價率291.1%，樓面價4085.79元/㎡，預估房價在10000元/㎡左右。

3

---中國鐵建項目

位置：白馬河路與同仁北路交匯處

佔地面積：約163畝

產品：待定

容積率：1.8-2.5

預計上市時間：2019年，具體時間待定

後記：該項目同樣是由兩宗土地組成，均爲純住宅用地，容積率在1.8-2.5之間，產品或爲洋房、小高層，樓面價在3148-4737元/㎡之間，預計房價在12000元/㎡左右。

4

---招商雍景灣

位置：西鹹新區文教園

佔地面積：約69畝

產品：待定

容積率：1.7-2.2

預計上市時間：2019年，具體時間待定

後記：該宗地也被多家房企覬覦，拍賣當天，10家房企歷經13輪鏖戰，最終由重慶招商地產以總價6.3億元競得，樓面單價6240元/㎡，溢價率62%。這是招商地產在進入西鹹的首個項目。容積率爲1.7-2.2，產品或爲別墅、洋房，預計房價在20000元/㎡左右。

5

---恆豐項目

位置：韓非路以東個，永平路以南，灃景以北，灃柳路以西

佔地面積：49畝

產品：待定

容積率：2.3-2.8

預計上市時間：待定

後記：該項目爲純住宅產品，容積率爲2.3-2.8，後期產品預計爲小高層、高層，土地成交樓面價3141元/㎡，預計房價在9000元/㎡左右。

6

---藍光項目

位置：天府路以北，橫五路以南，渭東路以東，鹹戶路以西

佔地面積：95畝

產品：待定

容積率：2.0-2.4

預計上市時間：待定

後記：該地塊位於灃西南部，與周至縣相鄰。該項目用地涉及住宅、商業，容積率在2.0-2.4之間，產品預估爲高低配，按照1750元/㎡的樓面價，後期價格在5000元/㎡左右。

結語：前年及去年土拍的地塊將陸續在今年形成產品面市，整個市場競爭加劇。

從區域目前的樓面價來看，留給開發商的發揮空間仍然很大。如果其能夠迴歸產品本身，對整體市場也算是好事，購房者可以選擇到更好的房子。