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買賣房地產，常常遇到「授權書」這件事，什麼是授權人呢？以下我就用幾個假

 

設的案例來解說，希望能幫助大家了解給出授權時，自己該提防的小重點。

 

 

 

▼ 圖片：不動產出售授權書

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每一筆房子或土地，都有「所有權人」，所有權人可以對自己的房子和土地進行

 

權利處置，包括出售、出租、設定借貸、新建房屋、滅屍房屋等等。這裡我再補

 

充一個小觀念，台灣的房子土地，老百姓雖然是所有權人，但這個所有權人是屬

 

於「下級所有權人」，而政府單位才是真正的所有權人，叫做「上級所有權人」，

 

因為當國家建立時，國家正式擁有土地後，才會陸續授權給人民採購與管理，因

 

此在所有權的管理上，老百姓的權利必須受限於政府的規定，包括你蓋房子的樓

 

高限制、建蔽率限制、道路退縮幾米、土地分割許可、農舍興蓋許可等等。

 

 

 

當你決定要賣一棟房子時，房仲通常會先問你這間房子，所有權人是你單獨擁有

 

呢？還是多人持有？有些房子是父母親繼承給孩子的，比如有三兄弟，那房子的

 

所有權就會繼承給三個人，每個人各持分三分之一，也就是說這間房子的權利處

 

置，三兄弟都必須簽名同意，才可以進行處置。

 

 

 

假設三兄弟感情還OK，二哥和三弟都決定讓大哥做決定，由大哥找房仲業務委

 

託賣屋，那房仲業務就會和大哥簽一份房屋銷售委託書，這時還會再show出上

 

面這張「不動產出售授權書」，登登登等 ，嘿嘿，本文的主角終於現身了！

 

 

 

授權書上的授權人欄位，需要請二哥和三弟親自簽名，然後代理人欄位則請大哥

 

簽名，出生年月日和身分證也要填寫清楚，這樣在法律上才算身分確認與完整。

 

填完之後，就代表二哥和三弟把房子出售的權利，正式全權交給大哥處理。

 

 

 

填寫完不動產授權書之後，大哥和房仲業務寫的委託書，不論是一般委託或專任

 

委託，都代表這間房子的全部權利已正式交給大哥出售，這時房仲的客戶出價，

 

房仲就只要跟大哥談判即可，當買方出售達底了，大哥願意出售時，二哥和三弟

 

可以不用出面簽約，只要大哥一人來仲介店簽約成交即可。

 

 

 

這時候，風險來了，簽約現場，通常不會只有價格談妥這麼簡單而已，很多的細

 

節條件談判才正要開始，如果二哥和三弟不出面，那大哥在談判桌上，就必須做

 

很多額外的決定，比如漏水修繕費用的比例分攤怎麼拆？地上物移除的費用怎麼

 

算？承租方若不按期退租與搬出，買方開出賠償責任條款，大哥當下若簽名蓋章

 

，二哥和三弟是否都能接受呢？

 

 

 

因此，我們房仲業務一般都會建議屋主三兄弟在簽約成交當天，都要來簽約談判

 

桌現場，若有疑慮意見，大家當面談清楚、講明白，不要有模糊地帶，如同調解

 

委員會的概念，這些房地產的權利處置，當事人都應該出面溝通，提出想法，雙

 

方都達成共識後再簽名補上，這樣才是最穩妥的。就算沒成交，大家沒輸贏，還

 

有退一步的空間。若雙方意見不同，卻勉強簽約成交定案，日後打官司，反而造

 

成不必要的麻煩。

 

 

 

重點總整理：委託賣屋時，持分所有權人可以給出授權書，但簽約日一定要現身！

 

 

 

貼心小提醒1：如果房子是你和朋友共同投資的，你是持分所有權人，建議授權

 

書要押個期限，比如你授權期間為2018年8月12日到2018年12月31日，房

 

子開價1千萬，底價9百萬，你可以授權9百萬到1千萬這個區間，若再更低，

 

需要另外再跟你簽新的授權書，這樣可以防止你朋友因為緊急臨時欠債過大而賤

 

賣房子。你朋友賣5百萬出去，你就哭哭了。

 

 

 

貼心小提醒2：如上，你若很不放心朋友把你的持分所有權賤賣，更保險的做法，

 

是不給出授權書，你直接請房仲多帶一份新的委託書，你賣你持分的部分，而你

 

朋友也賣他持分的部分，也就是寫兩份委託書，這樣在權利上就各自做主與獨立

 

負責。