新華社北京4月8日電（記者安蓓）國家發展改革委8日稱，2019年我國將繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬至300萬的大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬至500萬的大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點羣體落戶限制。

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　　放開落戶，“新型城鎮化”加速發展

　　本月4日杭州市政府發佈《關於貫徹落實穩企業穩增長促進實體經濟發展政策舉措的通知》。其中最引人關注的便是落戶門檻的降低：由原先的只有應屆本科生可以直接落戶往屆本科生需要一年社保，全面調整爲“全日制大學專科及以上人才，在杭工作並繳納社保的，可直接落戶。”4月8日國家發展改革委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知(以下簡稱“通知”)，又再一次給予落戶政策環境一劑猛藥。

　　根據同策研究院監測顯示，2019年“兩會”期間，“新型城鎮化”的信號再次被重點強調。新型城鎮化發展規劃進入收尾階段，2019年“兩會”提出“以中心城市引領城市羣發展”，其目的在於：1，外溢型城市羣通過區域一體化發展，在三四線城市開展建設“穩投資”，在二線及三四線城市實現人口落戶“穩消費”；2，吸附型城市羣內以中心城市建設爲核引領區域發展，加強中心城市建設，帶動圍繞中心城市的都市圈發展。而相關落戶新政的出臺便是在積極配合着“新型城鎮化”收尾工作方向的發展。

　　落戶新政利好二線樓市

　　在“新型城鎮化發展規劃收尾階段”中，根據最新調整的落戶政策，哪些城市最受益呢？答案是普遍意義上的二線城市最受益！

　　根據2014年10月29日國務院公開發布的《國務院關於調整城市規模劃分標準的通知》，“以城區常住人口爲統計口徑，將城市劃分爲五類七檔。城區常住人口50萬以下的城市爲小城市，其中20萬以上50萬以下的城市爲Ⅰ型小城市，20萬以下的城市爲Ⅱ型小城市；城區常住人口50萬以上100萬以下的城市爲中等城市；城區常住人口100萬以上500萬以下的城市爲大城市，其中300萬以上500萬以下的城市爲Ⅰ型大城市，100萬以上300萬以下的城市爲Ⅱ型大城市；城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市爲特大城市；城區常住人口1000萬以上的城市爲超大城市。”

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　　根據通知要求，“’超大特大’城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例”，所以像北上廣深此類一線城市的落戶門檻並沒有受太大影響，但是根據“通知”中的定義範圍，城區常住人口300萬至500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點羣體落戶限制，可以有效承接“超大特大”城市的外溢效應，吸引到更多的年輕人蔘與到二線城市生活與發展。而“城區常住人口100萬至300萬的Ⅱ型大城市”更是“要全面取消落戶限制”。

　　俗話說房價短期看政策，中期看經濟，長期看人口。二線城市落戶政策的放寬將會極大刺激城市人口的流入，特別是年輕人羣的進入會給二線市場帶來許多利好，既是人力資源也是實現城市可持續發展的重要保障。而人口的流入效應也會切實影響到各大房企接下來的市場佈局。

　　落戶新政幫助緩解三四線庫存壓力

　　按照“城區常住人口100萬至300萬的Ⅱ型大城市”這個標準來劃分，我們通過比對可以發現，放寬落戶的城市大部分還是三四線城市。

　　今年1月，三四線城市銷量普遍下跌，存量有所上漲。一線城市周邊三四線城市市場跟隨核心城市進行調整，目前一線城市樓市尚未明朗，其周邊三四線城市依舊處於冷靜期，部分城市春節後2月末，市場開始回暖，如嘉興、東莞。而受預期及棚改力度減弱影響，其他三四線城市價格上漲動力不足，三四線市場去庫存壓力仍然很大。

　　在現階段的市場情況下放寬落戶條件，導入人口需求，對於大部分三四線城市的去庫存有着非常重要的意義。同策研究院以最近五年商品住宅用地規模，扣除最近五年商品住宅成交規模計算廣義庫存，以最近三年商品住宅年均成交量計，衡量各城市庫存風險。在非環一線的19個三四線城市中，紹興、宜昌及菏澤庫存風險較大。

　　2018年其他三四線城市庫存風險，單擊放大

　　同策研究院對三四線市場分析的方法與邏輯

　　房企要有效把握二線樓市窗口期

　　同策研究院在《“兩會”後樓市週期大趨勢及結構性機會中》預判，穩地價穩房價穩預期是2019年政策主基調，在樓市下行週期下，爲維持樓市穩定，各城市將按照調控需求進行政策微調，適度放寬限制政策以防範樓市過快下行。但整體上依然保持政策連續性，難以出現實質性放鬆。對於部分強二線城市來說，既要防止房價過快上漲，也要防止區域性住宅價格、地價下滑；對於普通二線市場來說，市場在去年趨冷，部分城市庫存壓力再度呈現。基於此類因素，市場政策接下來會有較大調整動力。

　　正如同策研究院預判的一樣，住宅市場政策在今年仍會支持合理自住性需求，適當降低購房門檻，例如適當降低社保年限要求、放鬆落戶條件等。並且如今相關部分政策已出臺實現。

　　而根據同策研究院監測顯示，城市房地產市場熱度與居民對房地產市場的關注度有着幾乎同步的正向關係，我們以百度“房價”搜索指數代表居民對房地產的關注度，分析該指數的相對高度及漲跌趨勢，來判斷城市房地產市場熱度及未來可能趨勢。強二線城市中，成都和青島市場關注度處於相對較高水平，同時2018年熱度呈小幅上升趨勢，未來或將維持“高”、“熱”狀態；而長沙、蘇州和武漢，市場關注度較低，且呈下滑趨勢；南京和天津市場關注度雖然相對較低，但有回升趨勢。在普通二線城市中，貴陽、昆明、太原、南寧、烏魯木齊、哈爾濱、廈門、長春市場關注度處於相對較高水平，同時2018年熱度呈上升趨勢，未來或將維持“高”、“熱”狀態；而合肥、石家莊、濟南、福州市場關注度較低，且呈下滑趨勢；蘭州、鄭州、瀋陽、大連、南昌、西寧、銀川市場關注度雖然相對較低，但有回升趨勢。

　　同策研究院還以2013-2017年年均成交量爲參照標準，2018年成交量與之相比下調幅度越大，則未來政策放鬆後，市場反彈的可能性和幅度或將越大。二線城市中，海口、廈門、南京、成都、蘇州、濟南調整幅度均在20%以上，而天津和蘇州調整規模亦超過100萬平米，未來樓市回暖時期反彈空間較大。

　　一二線城市2018年商品住宅成交面積調整幅度

　　綜上所述，各家房企可以結合自身需求在二線市場合理佈局。