回答密探網友近期在小探答疑欄目提出的一些買房難題。

　　近期小探收到的問題集錦（2.25-3.3）

　　朱問：雲景山語城旁邊的空地，開發商廣西福未央房地產投資有限公司，未央府邸項目，此地塊規劃中爲市政公園，請問此樓盤是否爲騙局？

　　小探答：您好，我查了下南寧商品房公示平臺，並未發現有此樓盤。但用地規劃是可以改變的，如果這個盤的性質是住宅，可以從公共建設用地變成住宅用地。

　　王力問：金玖世家和中海九璽哪個更好？

　　小探答：如果是我的建議，還是建議買新區的房，而且金玖世家更靠近地鐵。

　　鄧問：東方尊府可以買嗎，感覺容積率大，價格可能貴，開發商沒名氣，商業不懂能不能做起來？

　　小探答：買是可以買的，就是目前看來工程進度略慢，還是有一定風險，如果考慮周全些，買大牌開發商更好。

　　黃先生問：我想問問關於金玖世家和中南紫雲集這兩個樓盤，買來自己住的，哪一個會比較好呢？

　　小探答：個人感覺，中南偏剛改，金玖偏剛需，且金玖離地鐵口比較近，因此推薦自住的話，考慮中南更好些。

　　徐若溪問：大唐盛世B11棟是安置房嗎？

　　小探答：在南寧商品房公示平臺上可以查到大唐盛世B11的預售證，因此可以判定不是安置房。

　　黎永珍問：小探，你好，我工作在良慶區大塘鎮，我想在江南附近買房，首付大概有25萬到27萬左右，不懂選擇什麼樓盤好，可以推薦一下嗎？

　　小探答：如果考慮到交通便利的話，建議買經開區的樓盤，白沙大道沿線的錦悅江南是今年新出的項目，戶型和位置，價格都還不錯，9字頭精裝，性價比高，可以去看看，還有就是彰泰新旺角和天健和府是雙地鐵口樓盤，但是價格略高，一萬二左右，看你個人的考量了，這三個盤都可以看下。

　　陸小姐問：買新房還是二手房，工作兩年的醫生，在老城區上班，但單位在五象新區建新院，家裏能拿出首付30萬左右，想買老城區二手房或五象新區的新房。二手房看中3號線青竹立交附近的小戶型，離現在單位近，將來去新區上班也可以坐3號線。新房考慮地王親兒子系列，但要幾年，且周邊配套尚不完善，月供前幾年也比較喫力，還要在老城區租房子，怎麼抉擇？

　　小探答：我覺得可以買二手房，生活壓力和時間成本更小，青竹立交的位置也不錯。

　　莫小星問：恆大綠洲是否適合居住？

　　小探答：挺適合的，容積率低，綠化又不錯，就是周邊缺點商業。

　　靜靜問：聽說二十四城又有新房賣？具體什麼情況呢？

　　小探答：這個我們在之前的推文也做過曝光，新出了一棟公寓樓，精裝價格1萬3左右/平，戶型區間段44-55㎡。

　　劉先生問：小探你好，現在南寧遍地是精裝房，我想問下應該怎麼判斷哪個樓盤的裝修品質好呀？看哪些方面呢？標準是什麼？謝謝。

　　小探答：沒有標準，目前南寧買精裝房還是主要看精裝標準，樣板間沒有多大參考意義，覺得基本都大同小異，主要考慮開發商的品牌大小，大牌房開爲了口碑，一般不會做得太差。

　　陽問：小探你好，我想諮詢下，榮和五象學府精裝均價11000元，值得購買嗎？它距離二十四城，萬科魅力之城那麼近，爲什麼便宜那麼多？（周邊商業配套也在建設中，地鐵也有三號線延長線，除了學區可能差一些外）。都說一分錢一分貨，目前它這個價格，不好的地方會有哪一些呢？還有龍崗片區和五象南哪裏會好一些呢（自住的）？

　　小探答：首先，榮和五象學府周邊的3號線延長線的規劃還未獲得國家批覆，其次呢，這個盤不是三中學區，所有價格有差。我個人覺得五象南適合投資，龍崗住起來比較舒適，如果自己住的話，考慮龍崗吧。

　　陳姐問：投資買吳圩鎮5千多的三房還是買玉洞地鐵上的住宅性質單間公寓，二套，總價都是50萬左右。

　　小探答：買五象新區地鐵口會比吳圩好，不太看好吳圩那邊的發展，速度太慢了，目前還是原始城鎮的樣貌，規劃也僅有一條機場線，目前還沒建。。。

　　李敏問：定了檀府印象的房子，感到有點後悔，想讓小探您給點建議。

　　小探答：後悔的原因是什麼具體不太清楚，但是個人覺得檀府印象目前所處的區位可能是未來升值力度較大的板塊之一了。

　　李佳佳問：盛湖悅景這個盤咋樣，聽說是大唐負責建設，後期物業也是大唐的唐人物業，不知道建築質量和物業怎麼樣？

　　小探答：這個盤是在龍崗大道沿線，位置不算得太好，如果是大唐建設的話，質量和物業還可以的，在南寧屬於中等偏上水平。

　　林先生問：小產權房會面臨什麼風險？

　　小探答：主要是產權不明晰帶來的風險——

　　1、法律風險

　　因爲鄉產權房只具備普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的，購房人的權益很難得到維護。

　　2、政策風險

　　購買在建鄉產權房，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那麼結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

　　購房後如遇到國家徵地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作爲實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。

　　3、爛尾風險：鄉產權房屋的開發得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，很有可能變成爛尾工程。

　　4、轉讓風險：因爲房屋不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續，那麼就沒辦法轉讓。

　　LILY問：自住，鳳嶺南還是五象湖附近？

　　小探答：我覺得自住的話，還是鳳嶺南附近更方便，如果想要投資，五象湖附近更有上升空間。

　　N次方問：高層總共32-33層，哪一層比較好？

　　小探答：個人覺得中高層始終是一棟樓裏位置比較好的，視野好，噪音少，私密性和光照都好，所以如果是33層的話，11層到22層之間是黃金樓層位置。

　　以上是本週的小探答疑，持續關注“南寧樓市密探”和“小探”，每天都爲你帶來南寧樓市的最新市場動態、免費的答疑解惑、和有價值的置業建議。