4月8日，海南省海口市琼山区其昌公寓的业主，再一次被开发商韦世轩告上法庭。韦世轩称业主拖欠房款，加上该房是违章建筑，因此要求解除双方的购房协议。但业主却表示，根据购房协议，要房产证交付后才需支付剩余款项，自己没有违约。但10年过去了，当初开发商承诺的产权证一直没有办下来。“我没有告他就算客气的了，没想到他反而把我告了。”

　　开发商韦世轩在民事诉讼状中承认，该小区为违章建筑，无法办理产权证。受访者供图

　　业主：房产证一直办不下来，10年后才知是违建

　　4月8日，海口市本地人、海口琼山区其昌公寓业主谭女士，被小区开发商韦世轩告上法庭。韦世轩在民事诉讼状中称，2010年2月6日，自己与谭女士签订《房地产买卖契约》，约定韦世轩将位于海口市琼山区凤翔街道高登社区高登里二横38－2号其昌公寓A栋的一套房屋卖给谭女士，总价款397177元。合同同时约定，谭女士先支付10万元购房定金；在房屋第11层封顶后五天内，谭女士支付12000元，作为办理土地证和房产证的费用。

　　起诉书称，由于韦世轩所建造的房屋未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证，擅自修建属于违法建筑，根本无法办理房产证。因此，双方签订的《房地产买卖契约》无法履行。因此，韦世轩不能为被告办房产证，同时也无法要求谭女士交付剩余购房款，因此要求法院解除双方的《房地产买卖契约》。

　　据了解，从2017年起，韦世轩已将近20名小区业主告上法庭。与以往要求业主尽快付清房款不同，在今年4月8日开庭的这起案件中，韦世轩首次提到该房屋未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑。这一说法，引起了该小区200多户1000多名业主的恐慌。

　　“我们是2008年前后买的房子，除按照约定按时支付房款外，还每户支付了1.2—2万元不等的办理产权证费用。开发商当时也承诺，房子是能够办理产权证的。没想到，10年了产权证不但没有没办下，现在房子还成了违章建筑。”该小区业主符先生说，2017年至2018年间，开发商曾多次将小区业主告上法庭，后又相继撤诉，部分业主与韦世轩庭下和解后搬离了小区。

　　但令小区业主不解的是，为何该小区违建10年都没有相关部门调查处理。“若法院判定小区房屋属于违建，合同无效，后期如强令拆除，我们可能无家可归。”业主们对此表示担忧。

　　开发商事先已收取办理产权证的相关费用。受访者供图

　　开发商：不交清尾款，我就是他们的债主就要收房

　　上游新闻记者了解到，除因房屋无法办理产权证外，韦世轩将业主告上法庭的主要原因是业主们拖欠房款。其实，自2016年起，小区多名业主就曾因未缴纳剩余房款被断水，或所购车位被韦世轩抵押强占。当地街道办曾多次出面协调，均没有结果。随着时间的推移，双方矛盾愈演愈烈。

　　但该小区多名业主表示，根据双方签订的《房地产买卖契约》约定，未缴纳剩余房款并不属于违约。

　　上游新闻记者注意到， 业主提供的一份《房地产买卖契约》中显示：1、乙方（即购房者，下同）交付订房款后选定楼层房号；2、在五天内乙方必须付清首付壹拾万元整（包订房款在内）；3、当房屋建造到乙方所选定楼层封顶时，乙方必须再付给甲方人民币50%的房屋总额；4、乙方在第十一层封顶后五天内付清12000元，办理土地证和房产证费用；5、房产证交付给乙方时，乙方必须在五天内，一次性付清所有房屋余额给甲方（开发商）。

　　业主们认为，按照合同约定，在韦世轩未办理完结土地证和产权证的情况下，他们无需支付剩余房款。

　　4月9日，上游新闻记者电话联系上开发商韦世轩，他说：“他们（指业主）不付清尾款，我就是他们的债主，就要收房。你买房子不把钱交完，人家会给你住吗？政府不给办（房产证）我也没办法，全海南都是这样。而且我们也没有约定要什么时候办房产证。我欠了别人的钱也要还。不然你替他们（业主）还款？要不就让他们把房子拿出来让我抵押还债。”

　　对于业主们反映其将收回房屋又高价卖出一事，韦世轩说：“有的抵债了，有的卖出后还债了。”

　　目前，韦世轩已经被多家法院列为失信人。网页截图

　　判决书：无房产开发资质，卖房违法

　　上游新闻记者梳理发现，自2016年起，海口市琼山区人民法院已受理多起业主与韦世轩的房屋合同纠纷及韦世轩民间借贷官司。

　　据该院（2017）琼0107民初2599号民事判决书显示，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条”房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”之规定，韦世轩作为个人，不具备房地产开发经营资质，韦世轩与人合作在自有宅基地建设的住宅楼，不是商品房。韦世轩与业主吴某签订《房地产买卖契约》，将房屋分户出售给吴某，其行为违法。韦世轩明知其没有房地产开发经营资质，仍对外出售期房，收取购房款，后因自身原因不能交付房屋，在交易中存在过错，应当赔偿吴某因此所受到的损失，即资金占用期间的利息损失。

　　同时，海口市龙华区人民法院涉及韦世轩的另一起民间借贷案件（2017）琼0106民初1676号民事判决书中也提到，韦世轩存在明知没有获得政府相关部门合法批建的情况下，仍以建小产权房为由进行借款，同时还存在将抵押物故意卖给他人的行为。

　　因拖欠多人欠款，目前，韦世轩已被龙华区人民法院、琼山区人民法院列入失信执行人名单。

　　有业主认为，随着近年来海南房价的上涨，该房屋已经从十年前几千元一平方米涨到近万元。韦世轩将房屋收回后又以高价卖出，不能办产权证只是其想“赶”走老业主的托辞。

　　200多户业主与韦世轩签订了购房协议。受访者供图

　　律师：开发商行为已涉嫌欺诈

　　4月9日，上游新闻记者从海口市国土资源局不动产登记中心了解到，根据相关规定，未领取建设工程规划许可证的房屋，均无法办理不动产登记证，建议其昌公寓的业主通过法律途径解决此事。

　　对此，北京市京师律师事务所张新年律师在接受记者采访时表示，本案中，虽然开发商以未取得建设工程规划许可证为由请求法院确认购房合同无效，但依据海口市琼山区人民法院于2017年作出的（2017）琼0107民初2599号判决书，本案中的开发商作为个人本身就不具备房地产开发经营资质，其在自家宅基地上所建造的住宅楼并不是可以流通的商品房，因此本案中开发商与住户之间签订的《房地产买卖契约》属违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同应属无效；但同时《合同法》第五十八条也规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方相应之损失。所以，即便本案中的购房合同被解除，作为“开发商”的原告也应当返还住户相应的购房款，且其本身具有过错，应当赔偿住户因此而遭受的经济损失。

　　张新年律师同时指出，由于本案中“开发商”在明知自身无房地产开发资质，所售房屋不可能办理商品房预售许可证及产权证的情况下仍然对外出售房屋，最终导致合同因无效而解除，可能涉嫌欺诈。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，相应住户也可以主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　来源：上游新闻