仅占韩国总面积0.6%的首尔，人口在最高峰却几乎占到了总人口的25%，哪怕经历了多轮人口调控，其人口规模仍然高居不下，在这种情况下，首尔的房价怎么可能不高涨？

而首尔的崛起，其实说起来，最早要追溯到李氏朝鲜王国时代。

公元1394年李成桂在开京篡位自立，然而高丽王氏立国久远，为了免于后患，并一改前朝积弊，李成桂便决心另择国都。

然而此时朝鲜虽然已经坐拥三千里江山，但可供选择的建都城址却并不多。

平壤虽是朝鲜名城，但却太过于靠近明朝边境，此时的明鲜关系远不如后来亲密稳固。

李成桂之所以篡位自立，便是因为高丽朝廷命他率军进攻明朝辽东。而明太祖朱元璋又之所以承认了李成桂的「篡位合法」，也是出于当时辽东已经两面临敌，不想再在辽东另树新敌。

事实上，此后明朝为了瓦解朝鲜的军事力量，一度对朝鲜进行军备禁运和限制马匹。

在这种情况下，平壤自然难以成为李成桂的建都之选，而全罗、庆尚等南方诸道，又因为此时日本倭寇已经渐兴，甚至李成桂得以在高丽时代飞黄腾达，都是依靠了征剿倭寇的战绩。

在这种情况下，与开城（开京）同样地处朝鲜中部，又近有汉江之险，远有群山拱卫，四野是汉江农耕沃土的汉阳，便成为了李成桂眼中当时不二的建都之地。

事实也证明，李成桂选择昔日的汉阳，如今的首尔确实是明智之举。

从地缘上看，现代文明下的首尔具备著巨大的全球化优势——首尔距离渤海湾的仁川港直线距离只有三十公里，再加上四周平坦的地形，在韩国百废待兴的初期可供提供一定航运能力的汉江，这都让首尔拥有了足够崛起的区位基础。

而一手缔造汉江奇迹的朴正熙，因为青年时代在伪满的经历，让他深受「统制经济」的影响，而韩国首尔崛起为世界大都市的滥觞，便也因此种下。

所谓「统制经济」其实是伪满统治上层中的日本人，吸取了日本赖之以快速崛起的「财阀垄断」经验，并杂糅了当时苏联的「计划经济」的思路，所综合而成的垄断经济发展模式。

当时主导伪满经济的宫崎正义曾对为何在东北「另起炉灶」，而不运用日本已有的成功经验做出解释：「满洲发展落后，想要快速发展经济，唯有修正资本主义，结合以计划经济，在政府的领导下推动支柱性产业的发展，才是快速可行之策。」

而朴正熙上台之初，韩国面对的境况，恰于当时日本所面对的伪满境况相似——日本虽然殖民朝鲜半个世纪，然而在当时日本殖民者的规划当中，半岛北部因为多矿产，所以被划分为了工业发展区，而多河流、盆地的半岛南部则成为了农业生产区。

面对一贫如洗的韩国和韩国人民，朴正熙并没有太多的选择，再加上以军事政变上台的他，也迫切的需要经济发展的成果去证明他执政的合法性。

战后的朝鲜虽然得到了美国十亿韩元的经济援助，但这些援助基本上都是以民生用品为主，并非成套的工业化援助，甚至因为美国农产品的涌入，反而将农业这个韩国当时的支柱性产业进一步挤压。

1962年朴正熙政府正式推出了基于「统制计划」思路下的第一个「五年计划」，而首尔作为韩国产业规划下第二产业的核心区，便从此开始了属于自己的「奇迹之路」。

1960年首尔的人口尚还只有244万，然而等到第一个五年计划进行过半的1966年时，首尔的人口却已经逼近四百万，人口净流入超过一百万！

但彼时的韩国由于缺少外来投资，第一个五年计划时的主要发展产业还是靠以出口为导向，并能提供大量就业的纺织等轻工业为主。

而随著1965年韩日签订《韩日基本关系条约》，韩国拿到日本赔偿的3亿美金与2亿低息美元贷款，韩国政府得以拥有了修建大量基础设施的本钱，并在八年之后的1973年正式实施「重工业发展计划」，由此如今世界闻名的韩国财阀，如三星、LG、乐天、现代等纷纷茁壮成长起来。

但朴正熙在一边著力发展工业之时，同时也未忘日本财阀对政坛的强大影响力，而为了巩固执政基础，朴正熙与这些巨型企业开始互相扶持，这也让韩国进一步深陷「黑金政治」的泥沼——迄今为止，纵然韩国社会对「财阀干政」「私人政治」等黑金政治所延伸出来的政治问题深恶痛绝，却仍然难以根治政经人物相互勾结的痼疾，便是因此而来。

在这种情况之下，等到了七十年代首尔人口迈入五百万大关，市区平均每一平方公里生活著1.73万人时，纵然韩国政府已经意识到了情况不妙，推出了一系列包括减税在内的措施，鼓励企业迁出首尔，却取效甚微也就不奇怪了。

对于企业主而言，离开首尔虽然能获得大量减税的优惠待遇，但这也就意味著和政治中心的联系将大幅度减弱——这在黑金政治泛滥的七八十年代，明显将失去竞争力。

要知道仅在1977年的一轮反腐运动之中，朴正熙就抓捕了51468名政府人员——由此可见当时韩国的腐败氛围已经弥漫到了何种地步。

一面是企业不愿离开首尔，导致资源极度集中在首尔，一面是韩国其他地区的较为缓慢的发展状态，在这种悬殊的差距之下，全韩各地的年轻人会如何抉择便不是一个问题。

至1990年，首尔人口达到了破天荒的1060万人以上，这意味著平均每四个韩国人就有一个人居住在首尔，而首尔的GDP更占到了全韩40%以上！

事实上，这种一国独一城的状况，不仅让首尔房价高涨，成为韩国年轻人的「不可承受之重」，同时韩国政府也承受著巨大的民意压力，毕竟首尔都市圈和其他韩国城市差距太大，社会呼吁「产业迁出，均衡发展」之声，可谓不绝于耳。

而韩国政府也不是没有为此做出努力，首先就是自八十年代来以来，韩国开始著力发展首尔卫星城，以期用渐进的方式式将猬集在首尔的企业，引流到京畿道去，然后再逐步迁转到发展明显滞后的中部地区。

事实上，哪怕有著首尔绿化区隔离卫星城，所带来的超过两个小时的通勤时间，首尔的工薪族们也依然每日辛勤的穿梭在工作与住宅之间，而这些卫星城也逐渐脱离了韩国政府的设想，成为了功能单一的「睡城」。

但哪怕如此，环首尔的京畿道卫星城平均房价却依然处在韩国第二梯队上，高达21543人民币一平米，比釜山这座韩国第二大的城市都要高出接近四分之一的房价。

在鼓励迁出、卫星城引流等常规措施失败之后，韩国政府并未放弃，或者说接二连三的失败，让「迁都」这一此前看来「天方夜谭」的计划被提上了台面。

首尔都市圈自二十一世纪以来，就聚集了韩国超过80%的中央机关，91%的企业和50%的人口，在政策对企业、人口分流失败之后，韩国政府唯一可以采取「硬性措施」分流的群体就只剩下政府及其雇员。

在2002年的韩国大选之中，卢武铉深谙选民心理， 正式在竞选承诺之中提出「迁都计划」——在其铁杆票仓的忠清道地区之中，择一地区营建新的首都。

事实上，卢武铉此举虽然最大利好的是忠清道地区，但由于韩国特殊的地域政治，使得全罗道亦支持迁都之举，而在当期选举之中，唯一摇摆的江原道也被可能的「建都选址」所吸引，最终卢武铉成功当选韩国总统。

然而当选后的卢武铉虽然成功推动了新首都选址上的「世宗市」成立，但由于韩国宪法法院判定「迁都」之举违宪，最终卢武铉政府只能以「行政迁都」的方式，宣布将总理办公室和九部二处二厅等十六个政府部门迁往世宗市。

如今，世宗市在经历十余年的发展之后，人口达到了十五万人，并满怀信心的承诺会在2020年将人口翻倍，达到三十万人。

卢武铉的迁都之举可以说虽然未尽全功，但也称得上成功半步，但其以期达到的首尔人口、企业分流，借以带挈中部发展的计划却可谓无一见效。

然而韩国政府和社会千方百计的想将首尔的资源分流到全国各地，却成效甚微。但首尔的人口却在此时，出现了缓慢的下降。

2016年首尔人口第一次下降到了全国总人口的20%以下，这是三十年来第一次。可在这背后却是韩国人不愿意见到的两桩苦果。

第一，首尔虽然人口下降，但人口并没有转移到韩国其他地方去，这是因为韩国企业仍然聚集在首尔，其人口迁出的原因只是因为首尔房价高涨到了普通韩国青年无力负担的程度，所以青年人口选择转移到了首尔都市圈范围内的京畿道城市，这也是京畿道平均房价居然还高于釜山市的原因——如今韩国首尔都市圈的人口仍然占到总人口的49.6%。

其次，便是因为韩国已经进入了老龄化社会，在《2017年人口住宅总调查》之中显示，韩国65岁以上人口超过14%，而其人口较16年只增长了十五万人，总人口净增长约为0.3%，以此速度甚至还要早日本七年，便会从「老龄化社会」进入到「老龄社会」。

而首尔作为韩国房价、教育最为昂贵和工作压力最大的城市，其少子化程度亦最为严重——首尔2017年全年新生儿不超过七万人。

参考日本东京的人口趋势，如今韩国首尔的人口回落，可能不过是受限于房价和老龄化、少子化问题的骤然爆发而出现的短暂情况。从长远来看，恐怕韩国难免步日本后尘，首尔仍然将对全韩产生强大的虹吸效应，继续延续「一国独大的超级都市」的格局。

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