昨天，發改委在官網發佈了一份文件《2019 年新型城鎮化建設重點任務》。

　　明源君研讀後認爲，這是一份非常重要的文件，很多規劃、方向在這份文件中明確，而這些規劃、方向，將影響房地產行業未來10年的發展。

　　作爲地產人，無論如何仔細地研讀它，都不爲過。

　　下面，明源君分享自己研讀的8個心得（藍色字體爲文件原文，灰色字體爲明源君解讀）。

　　01

　　落戶政策全面放開

　　搶人才還是要靠實力

　　三四五線迎來新一輪利好

　　“積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶。繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口 100 萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口 100 萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；

　　城區常住人口 300 萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點羣體落戶限制。

　　超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。

　　城市政府要探索採取差別化精準化落戶政策，積極推進建檔立卡農村貧困人口落戶。允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。壓實地方政府主體責任，強化督促和監測評估。”

　　“深化‘人地錢掛鉤’等配套政策。深化落實支持農業轉移人口市民化的財政政策，在安排中央和省級財政轉移支付時更多考慮農業轉移人口落戶數量，2019 年繼續安排中央財政獎勵資金支持落戶較多地區。

　　全面落實城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤政策，在安排各地區城鎮新增建設用地規模時，進一步增加上年度農業轉移人口落戶數量的權重，探索落戶城鎮的農村貧困人口在原籍宅基地復墾騰退的建設用地指標由輸入地使用。”

　　明源君點評：

　　特別方便的落戶政策，在過去2年的“搶人才”大戰中，各地都出臺了不少。

　　但是，發改委這次的文件，更加開放，而且將推廣到所有還未出臺相關政策的城市。

　　100---300萬人口的城市全面取消落戶限制，意味着不需要甄別對方資格，這主要是鼓勵附近農村人口入城定居。“允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶”，意味着對方不一定要買房。也就是說，之前入戶政策中對學歷、購房能力的要求，都不存在了，我國存在多年的2種戶口差別，可能即將消失。

　　農民進城買房結婚、孩子進城上學，之前本已是很多四五線城市購房者的主流需求。政策進一步放寬後，這種需求將被全面釋放。

　　轉移人口越多，就批准更多城鎮建設用地，給更多補助資金，這樣非常務實，既不會出現“鬼城”，也不會出現過於擁擠的情況。

　　人口超過300萬的其他城市，雖然還有一些限制，但也全面放寬了。

　　所有城市政策都全面放寬以後，大家在政策層面又回到了同一個起跑線上。

　　在爭奪人才、人口的過程中，最後能否獲勝，還是要靠各種實力。其中最重要的實力，就是提供相應工作崗位的能力。

　　02

　　成渝成爲第四城市羣

　　未來前途無量

　　“深入推進城市羣發展。有序實施城市羣發展規劃。加快京津冀協同發展、長江三角洲區域一體化發展、粵港澳大灣區建設。紮實開展成渝城市羣發展規劃實施情況跟蹤評估，研究提出支持成渝城市羣高質量發展的政策舉措，培育形成新的重要增長極。有序推動哈長、長江中游、北部灣、中原、關中平原、蘭州—西寧、呼包鄂榆等城市羣發展規劃實施，建立健全城市羣協調協商機制。加快出臺實施天山北坡、滇中兩個邊疆城市羣發展規劃。”

　　明源君點評：

　　之前大家還有爭論，粵港澳、京津冀、長三角之後，第四城市羣到底是哪裏。現在已經沒有疑問，就是成渝。

　　成渝既然擺到了和粵港澳、京津冀、長三角並列的級別，未來一定有大規劃配套，其發展也是不可限量的。深耕成渝的房企，下一波將享受紅利。

　　03

　　城市分工進一步明確

　　大城市聚焦科技創新、高端服務

　　中小城市承接、發展特色製造業

　　“分類引導城市產業佈局……引導城市政府科學確定產業定位和城際經濟合作模式，避免同質化競爭。引導大城市產業高端化發展，發揮在產業選擇和人才引進上的優勢，提升經濟密度、強化創新驅動、做優產業集羣，形成以高端製造業、生產性服務業爲主的產業結構。引導中小城市夯實製造業基礎，發揮要素成本低的優勢，增強承接產業轉移能力，推動製造業特色化差異化發展，形成以先進製造業爲主的產業結構。”

　　“大城市要提高精細化管理水平，增強要素集聚、高端服務和科技創新能力，發揮規模效應和輻射帶動作用。中小城市發展要分類施策，都市圈內和潛力型中小城市要提高產業支撐能力、公共服務品質，促進人口就地就近城鎮化；收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中……”

　　“探索建立中心城市牽頭的都市圈發展協調推進機制。加快推進都市圈交通基礎設施一體化規劃建設。支持建設一體化發展和承接產業轉移示範區。推動構建都市圈互利共贏的稅收分享機制和徵管協調機制。鼓勵社會資本參與都市圈建設與運營。在符合土地用途管制前提下，允許都市圈內城鄉建設用地增減掛鉤節餘指標跨地區調劑。健全都市圈商品房供應體系，強化城市間房地產市場調控政策協同。”

　　明源君點評：

　　之前很多相鄰城市有類似的定位，還彼此競爭。

　　現在比較明確的是：同一個城市羣內，大城市主打科技創新、高端服務，中小城市承接大城市轉移出來的產業，發展有自己特色的製造業等。

　　東京都等城市圈內，和中心距離差不多的2個地方，有特色產業的地方的房價，是沒有特色產業的地方的2倍。

　　所以，房企以後在城市圈裏的中小城市拿地，就要看2個事情：

　　你要去的城市或區域，產業和中心城市有沒有衝突；

　　你要去的城市或區域，產業有沒有特色。如果和周邊別的中小城市一樣，到底誰更有優勢。

　　“允許城鄉建設用地指標跨地區調劑”，這也就意味着，同一城市圈內，不同城市、不同區域的供地有了協調機制。這是一個很大的變化，可能意味着一個城市的規劃，可以延申到另一個城市，可以互動。

　　04

　　大中小城市醫療、教育資源將共享

　　“改進城市公共資源配置。在優化大城市公共資源佈局的同時，立足實際在中小城市適度增加公共資源供給。鼓勵各地區優化潛力型中小城市建設用地結構佈局，合理增加公共服務設施等用地規模。調整優化教育醫療資源佈局，新設立和搬遷轉移職業院校原則上優先佈局在中小城市，將更多三級醫院佈局在中小城市，支持大城市知名三級醫院在中小城市設立分支機構，支持大城市知名中小學對中小城市學校進行對口幫扶支教。”

　　明源君點評：

　　目前，我國北上廣深等一線城市的發達程度，不次於任何一個發達國家。我國與發達國家最大的差距，在於發展不平衡。一二三線的各種資源有差距。

　　目前大家最看重的資源，可能就是醫療、教育資源。

　　讓這兩種資源分佈的更均衡，有利於中小城市未來的發展，也會爲這些地方的項目加分。如果你家項目附近，有了一個三級醫院的分院，那意味着什麼，是不言而喻的。

　　05

　　助力城鎮化建設、住房租賃

　　的金融產品被鼓勵

　　“在堅決遏制地方政府隱性債務增量前提下綜合運用多種貨幣政策工具，引導開發性政策性金融機構結合各自職能定位和業務範圍加大支持力度，鼓勵商業性金融機構適度擴大信貸投放，引導保險資金髮揮長期投資優勢，支持符合條件的企業發行債券進行項目融資，積極助力新型城鎮化建設。支持發行有利於住房租賃產業發展的房地產投資信託基金等金融產品。”

　　明源君點評：

　　融資難，是過去兩年很多企業的感受。

　　這個文件明確了，與“新型城鎮化建設”和“住房租賃產業”相關的融資手段、金融產品，將被鼓勵。

　　06

　　農村集體經營用地入市

　　正在改變土地供應市場

　　“按照國家統一部署，在符合空間規劃、用途管制和依法取得前提下，允許農村集體經營性建設用地入市，允許就地入市或異地調整入市。鼓勵各級財政支持城鄉融合發展及載體平臺建設，撬動更多社會資金投入。完善鄉村金融服務體系，依法合規開展農村各類資產抵押融資，做好農地抵押貸款業務全國推廣工作，允許有條件地區繼續探索宅基地使用權抵押。”

　　明源君點評：

　　之前，農村的土地除了被徵用，幾乎沒用盤活、變現的渠道。

　　農村集體土地入市、農地抵押貸款、有條件地區宅基地使用權抵押，這三者如果都能實現，那麼農村所有的土地都有了被盤活、金融化、變現的可能。

　　從另一個角度來說，之前，大部分城市只有一個土地提供方：地方政府。農村集體建設用地如果入市，土地提供方就會增加，供應方式也會多樣化。

　　當然，目前看來，農村集體建設用地的用途可能還是受到很大限制，但這個開始，已經改變了整個市場的格局。

　　07

　　“僞”特色小鎮可能被“淘汰”

　　“支持特色小鎮有序發展。建立典型引路機制，堅持特色興鎮、產業建鎮，堅持政府引導、企業主體、市場化運作，逐年挖掘精品特色小鎮，總結推廣典型經驗，發揮示範引領作用；完善政銀企對接服務平臺，爲特色產業發展及設施建設提供融資支持，爲打造更多精品特色小鎮提供製度土壤。建立規範糾偏機制，逐年開展監測評估，淘汰錯用概念的行政建制鎮、濫用概念的虛假小鎮、缺失投資主體的虛擬小鎮。組織制定特色小鎮標準體系，適時健全支持特色小鎮有序發展的體制機制和政策措施。全面開展特色小城鎮建設情況調查評估。省級發展改革委要組織特色小鎮和小城鎮相關部門協調推進，避免政出多門、產生亂象。”

　　明源君點評：

　　之前那一輪特色小鎮建設，泥沙俱下。

　　有一些小鎮確實有特色、有產業。但是也有一些，就是借小鎮之名拿地，只想修普通住宅賣，甚至根本不做開發，把地放在那裏囤起來。

　　“淘汰”這個詞，很有意思，到底如何淘汰，我們拭目以待。看起來，沒有特色、沒有產業的“僞”特色小鎮，可能會有麻煩。

　　08

　　城鎮化仍保持較高速度

　　2019行業規模和過去2年持平

　　“推動 1 億非戶籍人口在城市落戶目標取得決定性進展，培育發展現代化都市圈，推進大城市精細化管理，支持特色小鎮有序發展，加快推動城鄉融合發展，實現常住人口和戶籍人口城鎮化率均提高 1 個百分點以上，爲保持經濟持續健康發展和社會大局穩定提供有力支撐，爲決勝全面建成小康社會提供有力保障。”

　　明源君點評：

　　地產人都知道，城鎮化是地產行業發展的根本動力之一。

　　1978-1990年，我國城市化率增長速度比較慢，平均每年只有0.7個點。

　　1995年我國城市化率突破30%後，快速增長。截至2006 年，平均每年增加1.4個點。

　　2011年到2016年，我國的城市化率每年平均增長1.2個點，2016年達到57.35%。

　　2017年，我國城鎮化率爲58.52%，比上年末提高1.17個百分點。2018年，我國城鎮化率爲59.58%，比2017年末提高1.06個百分點。

　　2019年提出“常住人口和戶籍人口城鎮化率均提高 1 個百分點以上”，說明這一年的城鎮化率基本和過去2年保持一致，仍在穩步增長中。相應的，地產銷售總量，應該保持在過去2年的高位。(作者：明源地產研究院 天風 微信：binghetianfeng)