“上午未來科技城的地拿到了嗎？”這是3月20日綠城媒體溝通會結束時，張亞東走出會議室詢問同事的第一句話。張亞東很關心綠城的拿地情況，綠城和綠城背後的中交同樣關注。

　　綠城2018年財報顯示，期內新增37塊土儲，截止期末累計建面3247萬方，存貨同比2017財年減少超過70%。與此同時，張亞東在業績會上表示，綠城將在2019年實現2000億元銷售額。很明顯，3000萬方的土儲和大幅降低的存貨與2000億規模房企不匹配，因此綠城增加土儲一事迫在眉睫。

　　在失去了上一輪黃金週期之後，綠城的追趕之心顯得十分迫切，在土地市場上已不再佛系，而是轉換爲彪悍地搶奪之勢。

　　根據中指院數據統計，2019年一季度，綠城拿地金額爲49億元，排名35位。但值得關注的是，三月底四月初新增土儲中，有4塊爲典型的樓面均價較高地塊，其中杭州蕭山地塊再度出現麪粉價與麪包價相當的情況。

　　2019年樓市走向不明，大多數房企依然對市場保有一份謹慎之心，在此之際提速的綠城，此番會站在天枰上幸運的那一端嗎？

　　強勢奪地

　　截止到4月3日，綠城在公開土地市場共拿地9塊，其中寧波兩塊、杭州兩塊，同時還包括西安、日照、鄭州、天津、太原、台州共8個城市，合計拿地金額約60億元。這10宗地塊中，寧波、杭州的4宗地塊屬於樓面均價較高者，其中杭州蕭山地塊的地價更是直逼周邊在售商品房價。

　　4月3日，寧波東部新城地塊被綠城以23.4億元價格拿下，配建2.12萬保障房，其中可售樓面價約爲2.9萬元/平米，目前周邊在售高層價格4萬元/平米，洋房4.8萬元/平米。3月29日，杭州蕭山興議村地塊19.7億元被綠城拿下，其中自持面積佔比22%，實際可售樓面價約爲3.5萬元/平米，而周邊在售高層價格爲3.5萬元/平米，洋房4萬元/平米。3月28日，綠城拿下寧波潘火投創地塊，成交總價26.9億元，實際可售樓面價1.8萬元/平米，周邊二手精裝價格爲2.5萬元/平米。1月30日，杭州餘杭未來科技城地塊被綠城以9.6億元價格拿下，實際可售樓面價1.6萬元/平米，周邊在售高層2.2萬元/平米，合院價格4萬元/平米。

　　從以上4宗地塊可以看出，綠城從3月開始加大了在主流核心城市拿地的動作，然而有專業機構評估，從可售樓面價來看，比照目前周邊在售均價，綠城這4宗地塊均可能面臨虧損，該機構同時指出，綠城在土地市場補倉的直接原因是因其1月賬上有約736億元較爲富裕的自有資金，故加大補倉預期。

　　中原地產分析師盧文曦表示，杭州一直以來都是綠城的大本營，在規模促動之下，綠城對於守牢大本營仍有一些期待，“由於綠城目前節奏較快，因此上半年拿地之後有望在下半年回籠資金，對於業績轉化有較大幫助，且寧波和杭州的地塊較爲優質，對於綠城的後期銷售有一定幫助。”

　　存貨虛空

　　張亞東對於土地的關注並不是空穴來風。綠城2018年財報顯示，當期共拿地37塊，花費土地款517億元，截止期末共有3247萬方土儲，其中資產負債表顯示，當期可供發展物業爲228.4億元，同比減少10.3%，發展中物業爲1178.8億元，同比增長41.8%，存貨爲1.2億元，同比減少70.7%。

　　可供發展的存貨不足，是制約綠城接下來發展的重要掣肘。相比2018年的1564億元，綠城今年制定了2000億的銷售目標，但需要有足以支撐其規模的土儲。相比之下，規模小於綠城的金茂有6420萬方土儲，而綠城一直想與之對標的中海則有9144萬方，華潤有5957萬方。

　　無論是與過去的綠城對比，還是與其目標企業對比，綠城土地儲備較少的問題都是其眼下最嚴峻的考驗，而全面中交化的綠城一直將規模擺在重要位置。

　　今年1月，張亞東將綠城的架構由“11+5”變爲“8+3”，設立6個區域公司，外加亞運村項目公司，同時成立小鎮事業部、金融事業部、特色房地產事業部（即以TOD開發模式爲主的原楊柳郡集團）和商管事業部。與此同時，綠城開始落地共贏機制，其中包括此前未實施過的跟投。

　　更爲顯著的變化是一直很慢的綠城開始強調“高週轉”。在2018年業績會上有投資者問綠城在2019年是否採用高週轉模式，管理層表示，“一般情況下，從拿地到銷售，按綠城原來的速度比較慢。我們在規劃設計上會投入很大的精力，反覆研磨產品。在新的大運營體系的管控下，我們各項週轉指標都有大幅度的提升，意味着我們在2017年下半年和2018年拿的項目基本上在2019年都可具備銷售條件。”

　　而這種改變從中交入駐綠城的那一刻就開始了，中交曾明確表示要進入央企前三名，對標企業爲中海、保利。

　　銷售乏力

　　易居研究院分析師嚴躍進表示，由於過去幾年綠城一直處在股權紛爭期，其發展有一定滯後，隨着中交的入駐，目前步入了平穩期，在這個階段補倉有利於規模的做大。

　　在央企的背書之下，綠城解決了多年來的財務困境，然而在追趕規模的路上，綠城在土地市場的積極表現可能爲後續發展埋下隱患。

　　孫宏斌對於今年土地市場較爲悲觀，他認爲目前土地市場已經進入到高溢價階段，公開市場拿地可能面臨較大風險。與此同時，雖然目前市場狀況有所好轉，但是多數房企對於後市的判斷都比較謹慎。

　　“房價較大規模上漲仍然不具備基礎。”嚴躍進表示，“杭州市場和寧波市場有一定的樓市泡沫，這是需要警惕的風險，或者說要防範被套的風險。”

　　地王不一定會成爲樓王，當房價大幅上漲預期不在，高價買地的風險最終仍舊將由企業所承擔，逆勢擴張下的綠城重新找回了增長的勇氣，但可以預見的是，加速的另一面，必然是資金狀況趨於緊繃，以及槓桿比率的提升。

　　尤其值得關注的是，綠城在今年一季度銷售額255億，僅完成年度目標12.75％，同比去年下滑8.6%，若後續的銷售去化上不來，公司高價拍地的風險也將進一步累積。