上週一位聽衆打熱線反映，10年前一套300多平米的別墅，分成3個房產證，分別在兄妹三人名下，現在限購，想賣出咋辦？

　　本期《我愛我家》——律師在線特別邀請到 泰和泰律師事務所苟明來律師爲大家解答，完整節目音頻在下面呦~

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　　一套別墅可以分成三個房產證嗎？

　　苟律師：不可以，因爲根據《商品房銷售管理辦法》第十二條規定：商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。除非開發商在規劃審批時，按照三套房屋報批且通過規劃部門審批的。

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　　一套別墅由三個房產證組成，與一套別墅三人共有，有什麼不同？

　　苟律師：

　　1） 權利的形態不同；三個房產證存在三個所有權，而共有隻存在一個所有權。

　　2） 享有權利的範圍不同；有房產證的人可以單獨處置房屋。而共有處置房屋需要取得其他共有人同意。

　　3） 房屋出賣承擔的稅費不同，三個房產證需要承擔三個交易的稅費，三個共有隻需承擔一次交易稅費；

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　　一套別墅由三個房產證組成，與一套別墅三人共有，有什麼相同？

　　苟律師：

　　1）房屋的實際所有人是一樣，都是由其三人所有；

　　2）權利人對房屋財產價值的分割基本一致的；

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　　如果是擅自更改規劃，那責任該誰承擔？

　　苟律師：

　　1） 擅自更改規劃的人承擔，一般都是開發商承擔。主要依據是：《商品房銷售管理辦法》第二十四條：“房地產開發企業應當按照批准的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。”《城鄉規劃法》第四十三條規定：“建設單位應當按照規劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出申請。變更內容不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不得批准。城市、縣人民政府城鄉規劃主

　　管部門應當及時將依法變更後的規劃條件通報同級土地主管部門並公示。”

　　2） 承擔責任主要兩種：一是根據合同約定追究違約責任；二是向行政主管部門反映，追究其行政責任。

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　　如果現在賣出別墅，必須要三人同賣，怎麼才能賣出？

　　苟律師：

　　1） 與三個房產證上的所有權人簽訂三份《房屋買賣協議》並辦理公證，約定房屋的範圍、價值、過戶、稅費等約定；

　　2） 如果其中有限購因素，暫時過不了戶，在簽訂《房屋買賣協議》時，應約定房屋過戶的條件，過戶的時間，但是這種違反限購政策的，存在一定的不確定性，風險較大；

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　　買房時遇上此類問題，律師的提示？

　　苟律師：

　　1） 購房前，購房人需要覈實房屋的所有權人的信息，包括但不限於不動產權證（房屋所有權證）、出賣人是否結婚、該房屋是否有抵押等信息；

　　2） 購房時，如因出賣人隱瞞該問題，購房人可以以“存在締約時意思表示不真實”的法定事由，在法定的一年撤銷權行使期內，向出賣人主張撤銷合同；

　　3） 最後，如果購買人願意購買此房屋，建議購買人與出賣人雙方可以在合同中明確約定房屋交易稅費的承擔、房產過戶時間等條件，並約定相應的違約金標準，同時約定合同的解除條件等相應條款，保障自己的權利。