綠城中國業績預告顯示，其並未完成2018年初預設的銷售目標，且全年淨利潤同比下挫54.18%，淨資產收益率亦較去年同期下降4.85個百分點

　　《投資時報》研究員 王彥強

　　在經歷了與融創中國（1918.HK）決裂以及與央企背景中交集團（1800.HK）的結合之後，近年頗多波折的綠城中國（3900.HK）還需要一些各方之間培養默契和個性磨合的時間。至少，179.91億港元的市值與其曾經的輝煌並不匹配。

　　目前爲止，中交集團以28.81%的股份位列綠城中國第一大股東，九龍倉集團（0004.HK）以24.93%的股份位列第二，宋衛平則以10.42%的股份位列第三。在公司六個執行董事席位中，中交集團佔四席，宋衛平則與中交集團的劉文生則並列綠城中國聯席主席。

　　大股東的烙印正愈發深刻。隨着老綠城人曹舟南的離職，作爲中交集團代表，原大連市副市長張亞東以執行董事兼行政總裁身份已全面接棒綠城中國。

　　2018年8月，甫一履新的張亞東便爲綠城帶來了豐厚的“禮物”——綠城與中交16個下屬單位簽署了近30個合作項目的框架協議。當然，這些合作項目成色如何，還需時間檢驗。

　　事實上，在人口、土地成本、政策因素與經濟環境綜合作用下，中國房地產行業天花板已然顯現。龍頭房企由此爭相求變，如中國恆大（3333.HK）持續發力新能源汽車領域；碧桂園（2007.HK）則投身機器人產業；而萬科（000002.SZ）早在王石時代就涉獵過商貿、文化、證券等領域投資，儘管行業三甲在市值上分別較綠城中國高出18.7倍、14.6倍和23.1倍，但在跨領域佈局上，很難說誰家會是最後的成功者。

　　如今的綠城中國，加強金融佈局或成爲一個標籤。2018年12月，綠城宣佈以27.18億的價格收購百年人壽11.55%的股份，而此次出價幾乎是百年人壽51.145億淨資產的一半，拋售方則爲急於向輕資產轉型的萬達集團。

　　該次接盤的結果如何目前難下定論。據公開資料顯示，百年人壽償付能力已連續9個月持續下滑。其2018年第四季度償付能力報告顯示，該公司核心償付能力溢額爲-10.45億，最近一期的風險綜合評級爲C。而根據監管要求，險企核心償付能力充足率不低於50%、綜合償付能力充足率不低於100%、風險綜合評級達B類以上，3項指標同時滿足才爲償付能力達標公司。

　　如果想要改變這一局面，股東增資恐是唯一選擇。那麼已投入不菲資金入局的綠城中國，2018年的業績表現如何？家底是否豐厚？

　　數據顯示，綠城中國2018年度實現總合同銷售金額爲1564億元，儘管較2017年增長6.9%，但創下近三年以來新低，且與TOP20房企37.5%的平均增速相比相差甚遠。

　　不僅如此，2018年度綠城中國淨利潤爲10.03億元，同比下降54.18%，銷售淨利潤率僅爲3.92%。據克而瑞數據，綠城中國2018年的行業排名已由上年的第11名下降至第17名。值得注意的是，即便在大本營杭州，其銷售佔比也呈下降趨勢。

　　就市場普遍關注的問題，《投資時報》研究員以投資者身份與綠城中國相關人員進行了溝通。其表示，綠城中國在杭州的銷售佔比出現下降，一方面受到限購、限售等政策影響較大；另一方面也有公司推遲部分項目入市時間的因素。至於曹舟南的離職，其強調“未對公司代建業務產生較大影響”。

　　人事浮沉業績動盪

　　自2015年綠城“對接”中交之後，這個曾以打造“中國理想生活綜合服務商第一品牌”的企業，人事頻有變化。直至2018年8月，原綠城總裁曹舟南離任，“老綠城人”時代宣告結束。

　　在2017年末，綠城一度登上房地產行業TOP11位，距離行業前10僅一步之遙，但在2018年，綠城並沒有繼續前進，反而下滑六個身位。

　　據綠城中國公告顯示，2018年綠城集團共計取得總合同銷售金額1564億元，其中，綠城集團代建項目合同銷售金額約爲552億元，同比增長22%，遠低於2017年137%的增長速度。

　　綠城代建業務爲曹舟南一手創立。離職後，曹氏帶着自己的新創業平臺藍綠雙城高調亮相，並公佈了一份數據：成立三個月該公司貨值達800億元，而60%的項目來自其前一份工作時的合作伙伴。

　　對於曹舟南離職，綠城中國相關人員表示，目前綠城中國的代建業務整體架構和資源較爲穩定，並不會產生很大影響。

　　此外在2018年11月，綠城上海區域總經理章建波在迴歸綠城一年半時間後再度離職。

　　據瞭解，在此期間，章建波重新佈局了上海、常熟、無錫、南京、南通、合肥和徐州等地項目。在這之前，綠城在上海已6年無新建項目，至於南通和合肥則分別長達10年和9年。

　　淨資產收益率下降

　　作爲綠城中國的發源地，杭州一直都是支撐其業績的重中之重，該公司也曾連續在當地取得區域銷冠。然而，就在杭州樓市相當火爆的2017年，綠城卻由於早期佈局的傾斜失去了榜首之位。

　　公開資料顯示，2016年—2018年，杭州在綠城集團總土儲佔比分別爲15%、14.2%和12.2%，呈不斷下降趨勢。而同期該公司在杭州的銷售額佔集團銷售總額的比例，分別爲26.7%、16.4%和17.3%，三年下降近10個百分點。

　　據克而瑞發佈的《2018年度杭州房企TOP20》顯示，濱江集團（002244.SZ）以293.82億元銷售額問鼎冠軍，綠城中國以270.18億元滑落至亞軍，季軍則由246.19億元的萬科摘得。

　　綠地中國相關人員表示，出現上述情況，一方面受到限購、限售等政策影響較大；另一方面也與公司推遲部分項目的入市時間有關。負責人強調，“如果不推遲部分項目入市時間，綠城中國的銷售目標可以完成”。

　　據Wind數據顯示，2016—2018年綠城中國的淨利潤分別爲19.17億元、21.9億元和10.03億元，同比增長分別爲135.75%、14.21、-54.18%，下滑狀態持續加速。

　　在2019年3月1日發出的盈利警告中該公司稱，淨利潤同比增速下滑主要系2018年出售附屬公司而產生的淨收益減少7.7億元，年內計提的物業減值虧損撥備有所增加，以及人民幣貶值下外幣借款計提匯兌虧損4.88億元所致。

　　同樣是2016—2018年，綠城中國的淨資產收益率分別爲7.87%、8.56%和3.71%，2018年淨資產收益率創三年以來新低且較去年同期下降4.85個百分點。

　　值得注意的還有綠城中國的銷售淨利率。2016—2018年，該公司的銷售淨利率分別爲7.63%、6.34%和3.92%。2018年此項數據更是創造了該公司上市以來的新低。

　　《投資時報》研究員注意到，該項指標在2013年（包括2013年）之前還一直處於兩位數的水平，而2013年之後便一直在個位數徘徊。

　　土地儲備在一定程度上代表着公司未來的發展潛力。據綠城的業績報告顯示，目前其總土地儲備爲3247萬平方米，而T20中排名第16位的金地集團（600383.SH）以4100萬平方米的土地儲備領先明顯。

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