绿城中国业绩预告显示，其并未完成2018年初预设的销售目标，且全年净利润同比下挫54.18%，净资产收益率亦较去年同期下降4.85个百分点

　　《投资时报》研究员 王彦强

　　在经历了与融创中国（1918.HK）决裂以及与央企背景中交集团（1800.HK）的结合之后，近年颇多波折的绿城中国（3900.HK）还需要一些各方之间培养默契和个性磨合的时间。至少，179.91亿港元的市值与其曾经的辉煌并不匹配。

　　目前为止，中交集团以28.81%的股份位列绿城中国第一大股东，九龙仓集团（0004.HK）以24.93%的股份位列第二，宋卫平则以10.42%的股份位列第三。在公司六个执行董事席位中，中交集团占四席，宋卫平则与中交集团的刘文生则并列绿城中国联席主席。

　　大股东的烙印正愈发深刻。随着老绿城人曹舟南的离职，作为中交集团代表，原大连市副市长张亚东以执行董事兼行政总裁身份已全面接棒绿城中国。

　　2018年8月，甫一履新的张亚东便为绿城带来了丰厚的“礼物”——绿城与中交16个下属单位签署了近30个合作项目的框架协议。当然，这些合作项目成色如何，还需时间检验。

　　事实上，在人口、土地成本、政策因素与经济环境综合作用下，中国房地产行业天花板已然显现。龙头房企由此争相求变，如中国恒大（3333.HK）持续发力新能源汽车领域；碧桂园（2007.HK）则投身机器人产业；而万科（000002.SZ）早在王石时代就涉猎过商贸、文化、证券等领域投资，尽管行业三甲在市值上分别较绿城中国高出18.7倍、14.6倍和23.1倍，但在跨领域布局上，很难说谁家会是最后的成功者。

　　如今的绿城中国，加强金融布局或成为一个标签。2018年12月，绿城宣布以27.18亿的价格收购百年人寿11.55%的股份，而此次出价几乎是百年人寿51.145亿净资产的一半，抛售方则为急于向轻资产转型的万达集团。

　　该次接盘的结果如何目前难下定论。据公开资料显示，百年人寿偿付能力已连续9个月持续下滑。其2018年第四季度偿付能力报告显示，该公司核心偿付能力溢额为-10.45亿，最近一期的风险综合评级为C。而根据监管要求，险企核心偿付能力充足率不低于50%、综合偿付能力充足率不低于100%、风险综合评级达B类以上，3项指标同时满足才为偿付能力达标公司。

　　如果想要改变这一局面，股东增资恐是唯一选择。那么已投入不菲资金入局的绿城中国，2018年的业绩表现如何？家底是否丰厚？

　　数据显示，绿城中国2018年度实现总合同销售金额为1564亿元，尽管较2017年增长6.9%，但创下近三年以来新低，且与TOP20房企37.5%的平均增速相比相差甚远。

　　不仅如此，2018年度绿城中国净利润为10.03亿元，同比下降54.18%，销售净利润率仅为3.92%。据克而瑞数据，绿城中国2018年的行业排名已由上年的第11名下降至第17名。值得注意的是，即便在大本营杭州，其销售占比也呈下降趋势。

　　就市场普遍关注的问题，《投资时报》研究员以投资者身份与绿城中国相关人员进行了沟通。其表示，绿城中国在杭州的销售占比出现下降，一方面受到限购、限售等政策影响较大；另一方面也有公司推迟部分项目入市时间的因素。至于曹舟南的离职，其强调“未对公司代建业务产生较大影响”。

　　人事浮沉业绩动荡

　　自2015年绿城“对接”中交之后，这个曾以打造“中国理想生活综合服务商第一品牌”的企业，人事频有变化。直至2018年8月，原绿城总裁曹舟南离任，“老绿城人”时代宣告结束。

　　在2017年末，绿城一度登上房地产行业TOP11位，距离行业前10仅一步之遥，但在2018年，绿城并没有继续前进，反而下滑六个身位。

　　据绿城中国公告显示，2018年绿城集团共计取得总合同销售金额1564亿元，其中，绿城集团代建项目合同销售金额约为552亿元，同比增长22%，远低于2017年137%的增长速度。

　　绿城代建业务为曹舟南一手创立。离职后，曹氏带着自己的新创业平台蓝绿双城高调亮相，并公布了一份数据：成立三个月该公司货值达800亿元，而60%的项目来自其前一份工作时的合作伙伴。

　　对于曹舟南离职，绿城中国相关人员表示，目前绿城中国的代建业务整体架构和资源较为稳定，并不会产生很大影响。

　　此外在2018年11月，绿城上海区域总经理章建波在回归绿城一年半时间后再度离职。

　　据了解，在此期间，章建波重新布局了上海、常熟、无锡、南京、南通、合肥和徐州等地项目。在这之前，绿城在上海已6年无新建项目，至于南通和合肥则分别长达10年和9年。

　　净资产收益率下降

　　作为绿城中国的发源地，杭州一直都是支撑其业绩的重中之重，该公司也曾连续在当地取得区域销冠。然而，就在杭州楼市相当火爆的2017年，绿城却由于早期布局的倾斜失去了榜首之位。

　　公开资料显示，2016年—2018年，杭州在绿城集团总土储占比分别为15%、14.2%和12.2%，呈不断下降趋势。而同期该公司在杭州的销售额占集团销售总额的比例，分别为26.7%、16.4%和17.3%，三年下降近10个百分点。

　　据克而瑞发布的《2018年度杭州房企TOP20》显示，滨江集团（002244.SZ）以293.82亿元销售额问鼎冠军，绿城中国以270.18亿元滑落至亚军，季军则由246.19亿元的万科摘得。

　　绿地中国相关人员表示，出现上述情况，一方面受到限购、限售等政策影响较大；另一方面也与公司推迟部分项目的入市时间有关。负责人强调，“如果不推迟部分项目入市时间，绿城中国的销售目标可以完成”。

　　据Wind数据显示，2016—2018年绿城中国的净利润分别为19.17亿元、21.9亿元和10.03亿元，同比增长分别为135.75%、14.21、-54.18%，下滑状态持续加速。

　　在2019年3月1日发出的盈利警告中该公司称，净利润同比增速下滑主要系2018年出售附属公司而产生的净收益减少7.7亿元，年内计提的物业减值亏损拨备有所增加，以及人民币贬值下外币借款计提汇兑亏损4.88亿元所致。

　　同样是2016—2018年，绿城中国的净资产收益率分别为7.87%、8.56%和3.71%，2018年净资产收益率创三年以来新低且较去年同期下降4.85个百分点。

　　值得注意的还有绿城中国的销售净利率。2016—2018年，该公司的销售净利率分别为7.63%、6.34%和3.92%。2018年此项数据更是创造了该公司上市以来的新低。

　　《投资时报》研究员注意到，该项指标在2013年（包括2013年）之前还一直处于两位数的水平，而2013年之后便一直在个位数徘徊。

　　土地储备在一定程度上代表着公司未来的发展潜力。据绿城的业绩报告显示，目前其总土地储备为3247万平方米，而T20中排名第16位的金地集团（600383.SH）以4100万平方米的土地储备领先明显。

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