編輯部日常

　　小辣椒：尖尖，跟你說個事情（異常認真臉.gif）

　　我：啊？咋了？你要離職？（驚恐萬分臉.gif）

　　小辣椒：不是，我覺得我化了妝，好像網紅啊！每天晚上都不捨得洗臉！

　　我：……

　　此處應該有網紅小辣椒照片！

　　找她投稿，也許就能見到本人

　　好了，寫稿開頭難，頭我開好了。

　　上週，“幫幫不正經研究院”資深研究員皮皮發佈了《成都3月房價地圖》，翻閱了後臺536條用戶留言，emmmm發現大家都挺糾結的！

　　青羊區好久纔有房？

　　主城區門檻怎麼這麼高了？

　　中和也配2萬+？

　　看到你們有如此疑問，尖尖覺得這個緊隨其後的選題，還是頗有價值。

　　希望藉此機會嗎，我們來暢聊下成都的房價走勢與購房邏輯。

　　文章有點長，中心思想就放在開頭：

　　房價走勢：主城區購房門檻提高，中心城區房價趨於平衡。

　　購房邏輯：剛需買二手或去郊區新房，改善羣體買新房，成都步入全面改善的時代，正是你置換的好時機。

　　主城區：毫無爭議，包含武侯區、錦江區、成華區、青羊區、金牛區、高新區，也就是原來的“5+1”（5個行政區+高新區）。

　　人人都道主城好，卻不是人人都進的了。

　　2019年1-3月，主城區多個改善項目入市，開出來的價格自行感受下。

　　在2019年過去的四分之一的日子裏，主城區一共有23個項目拿證。

　　從價格來看：

　　90%的主城區樓盤，開盤價格突破1.5萬元/平米

　　56%的項目，價格在2萬+以上，多爲首次開盤的純新盤

　　從戶型來看：

　　74%的樓盤，戶型面積都在100平米以上

　　僅26%的新開項目，有100平米以下的戶型

　　從裝修標準來看：

　　61%的項目爲裝修房

　　14個裝修房項目，71%的裝修標準都超過了3500元/平米。

　　價格提升，供應戶型面積加大，伴隨的是你購房成本的提高。

　　保利天悅賣23241元/平米，總價五六百萬，我可以理解，畢竟地段+產品還是很耐打！

　　開盤當天即售罄，也證明瞭產品的實力與成都改善人羣的實力。

　　but主城區部分樓盤，一個鳥不拉屎雞不生蛋的地方，也要2萬多，我也只能呵呵呵！

　　此外，常年拖主城區房價後腿的金牛區，也大跨步趕了上來：

　　融信錦溪公館，開盤價24305元/平起，據網友爆料，目前有優惠；

　　中南樾府憑藉“瞎了眼”的獨門絕技，將金牛區房價帶入了2萬+的時代；

　　保利天和最高也賣到了19343元/平米；

　　至此，主城區再無“價值窪地”。

　　再看最近三宗主城區的土地供應：

　　首先，地價高低不分區域

　　其次，從容積率及配件要求來看，低密改善產品爲主

　　最後，未來的價格你懂得。

　　從城北到城南，主城區供應較少，且項目多爲“改善產品”，“豪宅化”已經日漸成爲成都主城區的“標籤”。

　　先普及一下中心城區的範圍：

　　中心城區：包含錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、郫都區、新都區、龍泉驛區、雙流區、溫江區、青白江等11個行政區加成都高新區、天府新區。

　　2017年7月2日，成都召開國家產業發展大會，正式提出中心城區11+2的城市格局。

　　原有的一圈層二圈層再加上個青白江，統稱爲“中心城區”。

　　既然主城區門檻高，那郊縣湊合一下我還是十分樂意的。

　　尖尖分析下來發現，郊縣門檻也隨之水漲船高，逐步向主城區靠攏。

　　挑幾個代表性的區域講一講。

　　天府新區：

　　保利天空之城，最新批次開盤價格13727-16749元/㎡；

　　優品道錦繡，下批次開盤價格預估14000-16000元/㎡；

　　純新盤萬科公園傳奇，預估價格在18000-20000元/㎡；

　　而且，近日新亮相的錦江生態帶又一新盤-首創禧瑞錦江：容積率2，首創高端TOP系產品，天府新區低密墅居院落大宅。

　　從一系列官方標籤來看，未來的價格也很值得期待。

　　龍泉驛區：

　　除了西河及陽光城的老盤舊貨，價格暫未過萬。

　　像區域內的純新盤，新希望錦麟府，18552-21852元/㎡；中海御湖世家，16594-27490元/㎡……

　　東進勢頭正猛，龍泉的“蛻變”是遲早的。

　　如果說天府新區和龍泉是藉着“城市規劃”的春風，那溫江、郫縣、新都又咋個解釋？

　　溫江的代表性樓盤，中南上熙府，12974-18914元/㎡；碧桂園十里源墅（別墅），13333-23000元/㎡；

　　郫都區，萬科時光潤園，13973-15936元/㎡；領地金科籣臺府，15153-21078元/㎡；

　　而在我們印象中，房價一向較低的新都，也趕了上來。七一城市森林花園，10416-19231元/㎡；新希望錦悅北府，11462-13082元/㎡。

　　不要以爲區域內這些冒尖尖的樓盤沒人買，其實人家還很搶手！

　　從一到多，區域內只要有一個冒尖尖，其他的就敢隨之而上。

　　中心城區的規劃，區域協同發展，人口外溢加速，城市空間佈局更加合理。

　　中心城區的房價，也逐步趨於平衡。

　　這是一個過程，一個從1到多、循序漸進的過程。

　　也許5年後，你現在嫌棄的要死的三圈層，也會哭着喊着要買！

　　城市規劃指導土地性質，土地性質決定產品層次，產品層級決定房價定位。

　　2015年以前，成都還執行的是“7090”政策，高密還是成都的特色；

　　2017年，成都發布《房地產五年規劃2017-2021》，三大要點，很有必要重提。

　　第一，中優規劃中提到：中心城區的最高容積率爲2.5，降低開發強度、建築尺度、人口密度。

　　中心城區統一要求，容積率降低，建築密度減低，建築面積下降，大戶型低密改善項目隨之而來。

　　第二，《房地產五年規劃2017-2021》中還提到：

　　穩步推廣成品住宅，到2021年底，新開工商品住宅（3層及以下低層住宅除外）中，中心城區成品住宅面積比例達到100%，全市成品住宅面積達到90%。全面發展綠色建築。

　　同樣，再看市場上目前的產品，裝修房居多。

　　第三、引導首次置業住房需求通過購買二手住房解決住房問題，穩步提高二手住房在住房交易市場中的份額。

　　看到這裏，你應該明白了吧！

　　引導性政策，就像背後一雙無形的大手，推動者房地產市場有計劃的向前穩步發展。

　　享受“7090”政策低門檻買房的人，急需換房。

　　而經歷了2016-2017年房地產行業的波動，“限價”、“減配”、“僞改善”，成都市面上真正符合改善人羣需求的好產品少之又少。

　　2018年，成都改善市場逐步來臨；

　　2019年，成都的商品房改善時代全面爆發。

　　對於有換房需求的購房者來說，你們正好趕上了成都改善的好時代，有房可選，總比無房可換好。

　　產品+地段+無可替代的資源，你買的不僅是房子，還是這個城市的“使用權”。

　　不要總覺得價格貴，學會甄別，價格的屁股後面跟的是價值。

　　而剛需們也不要怕，每個週期都有剛需，只是每個週期的剛需買房邏輯不一樣罷了。

　　買市區二手房

　　二手房，一般區域基本成熟度還是能夠滿足日常生活需求，買個90平米左右的套三，首付控制在四五十萬。

　　買郊縣純新房

　　如果你是新房控，新房就只能跟隨城市化外擴的腳步，繼續往外走。

　　以成都中心城區爲核心，房價呈放射狀依次向外圍遞減。

　　作爲一名合格的剛需，你只能把自己流放到偏遠的郊外了。

　　嗯，兄弟，拿出你的判斷力與魄力，陪一個版塊成長！

　　緊盯成都剩餘剛需樓盤

　　這個是條路子，但是我把它放到最後，因爲風險最大。

　　去買這些低價剛需樓盤的，不一定都是真剛。有資格的人都要上去試一試！

　　人家只是去試試手氣，搶走的卻是你買房的運氣。

　　買房要趁早，你沒得時間和精力慢慢守着這些盤。

　　看好保障性住房&共有產權住房

　　再不濟，政府也是要解決你的住房問題的，保障“人人有房住”。

　　從去年開始，成都拍賣的土地有兩大明顯特點：

　　一是要求配建人才公寓，無償移交租賃住房等

　　二是人居、城投等公司大舉拿地，修建人才公寓或租賃房源

　　2018年，成都出讓特殊用地92宗（含商業自持），合計6396.59畝，成交78宗，共5471.15畝，供應佔成都市整體供地的29%。

　　典型房企主城區拿地體量top3

　　典型房企郊區拿地體量top3

　　數據來源：中原地產研究院

　　這也是“剛需保障化”的一種趨勢，大量人才公寓的配建，申請門檻低，產品本身不差，讓更多的優質人才來蓉即有房住；租賃房源，給剛需一個過渡的週期。

　　至於共有產權房，北京、上海、廣州、深圳均已開展試點，成熟之後，全國大範圍推廣也是有可能的。

　　市場波動，人心不能亂。

　　與其奢望房價下跌，不如好好奮鬥，在這個城市許自己一份溫暖與庇護。