繼泰禾集團(SZ：000732，簡稱“泰禾”)、陽光新業地產股份有限公司(SZ：000608，簡稱“陽光股份”)、新城控股集團(SH：601155，簡稱“新城控股”)先後收到交易所的問詢函之後，本週內(4.1-4.5)，一股憂心的氣息瀰漫着整個行業。

　　被問詢雖然不一定意味着公司存在問題，但對股價的打擊卻是不言而喻的，如泰禾4月1日晚公佈高送轉預案後，其股價從20.23元/股上漲至4月2日的21.68元/股，但在被問詢之後，其股價呈現下跌趨勢，至4月4日收盤時，已跌至21.03元/股。

　　房企接連收到問詢函背後是否蘊含着監管收緊的態度?對此，多位專家對藍鯨房產表示，交易所的態度沒有明顯變化，只是針對個股的詢問。同時，有專家預測道：“接下來可能會有更多的企業收到問詢函。”那麼，什麼樣的房企更容易引起監管層的關注?這是整個行業關注的焦點。

　　股價異常波動引交易所問詢

　　4月2日，深交所向陽光股份(SZ：000608)下發問詢函，要求陽光股份結合股權轉讓事項的最新進展予以必要解釋說明，並提供相關證明材料，據此說明本次股權轉讓進展情況的真實性、可行性。

　　這場問詢緣起於陽光股份第一大股東的股權出售事項。3月26日晚間，陽光股份發佈公告稱，公司於 2019 年 3 月 25 日晚收到公司第一大股東 ETERNAL PROSPERITY DEVELOPMENT PTE.LTD.(以下簡稱：ETERNAL PROSPERITY， 持股比例 29.12%)《通知函》，ETERNAL PROSPERITY 告知，因其正在與京基集團有限公司(交易對手方所屬房地產行業)，籌劃轉讓其持有的本公司 29.12%股份事項，尚未與交易對手方簽署框架協議， 該事項尚在籌劃期存在不確定性。

　　原預計該項協議在4月1日完成簽署、4月2日復牌，但這項計劃沒有如期完成，深交所的問詢函便不期而至。

　　另一家引起監管部門關注的泰禾集團，在4月1日晚間，發佈了《關於泰禾集團2018年度利潤分配及資本公積金轉增股本預案的提議函》的公告，提議以董事會審議通過分配預案之日的總股本爲基數進行資本公積金轉增股本，向全體股東每10股轉增10股，同時，每10股派發現金紅利人民幣2.20元(以下簡稱“利潤分配預案”)。

　　當日晚間，深交所便連夜下發問詢函。對於上述事件，深交所要求泰禾詳細說明制定此次利潤分配預案的依據及合理性，分析與公司業績增長的匹配性，在年報披露前公告利潤分配預案的原因。

　　對於這封問詢函，一位熟悉地產上市公司的業內人士對藍鯨房產表示：“泰禾集團的高送轉預案踩到了監管紅線，肯定會被問詢的。”2018年11月23日晚，滬深交易所雙雙發佈關於上市公司高送轉信息披露的指引文件。在這份文件中，滬深交易所均將高送轉與上市公司淨利潤、送轉股後每股收益、淨資產增長率等基本面業績指標掛鉤，同時，對上市公司控股股東、董監高等在上市公司高送轉前後的減持行爲作出了詳細規定。

　　未發佈年報即公佈高送轉預案，泰禾這封問詢函來得並不意外。然而，值得注意的是，4月2日，深交所、上交所又分別向陽光股份、新城控股下發了問詢函。其中，對新城控股的問詢主要集中在業績方面，而對陽光股份的問詢則主要集中於其第一大股東籌劃股權轉讓事宜的進展。

　　這是否意味着監管機構再次收緊了對房企的審覈?對此，藍鯨房產向熟悉監管政策的多位專家打聽瞭解到，對於房地產行業並沒有特別的政策變化，監管層一直注重合規性監管，這三家企業的問詢函更多的是針對個股行爲的關注，不必要誇大或聯想爲行業監管導向的變化。

　　“交易所詢問主要是跟股價表現異常、財報數據相關問題有關。”同策諮詢研究總監張宏偉對藍鯨房產表示。據中國基金報統計，樓市回暖行情推動地產股一路走高，截至4月2日，房地產指數今年以來漲幅近37%，漲幅超過同期滬指近10%，其中，超20家房地產企業漲幅超50%。

　　藍鯨房產統計發現，上述這三家企業的股價都出現了不同幅度地上漲，其中，3月8日新城控股發佈業績公告之後，其股價從當日的34.36元/股上漲至4月2日的45.47元/股;泰禾自4月1日晚公佈高送轉預案後，股價也由20.23元/股上漲至4月2日的21.68元/股;而即便股權轉讓尚未成行，4月2日，陽光股份復牌後，股價也上漲至7.65元/股。也因此，這3家企業誘發了交易所的問詢。

　　在滬深交易所的“提醒”之下，投資者開始恢復理性，上述3家企業的股價都出現了一定程度的回落。以泰禾爲例，4月3日晚間，泰禾回覆了深交所的問詢函，對深交所的疑慮進行了解答。但對於這份回答，投資者並未買單。4月4日，泰禾股價高開低走，截至發稿時，泰禾報價21.04元/股，“回覆問詢之後沒有出現漲停板，說明市場期待已經很低了。”一位長期觀察資本市場的業內人士向藍鯨房產表示。

　　企業現金流與盈利能力是關注重點

　　從上述三家房企被問詢的內容來看，唯一的共同點是企業經營狀況存疑。

　　據新城控股財報顯示，2018年，新城控股全年合同銷售金額達2210.98億，同比增長74.82%，完成全年銷售目標的122.83%。實現營業收入541.33億元、同比增長33.58%，歸屬於上市公司股東淨利潤104.91億元、同比增長74.02%。

　　對於這張好看的報表，不少投資者懷疑其財報有所“注水”。證券市場紅週刊曾指出，新城控股的非經常性收益額最高，爲28.95億元，從該公司2018年年報披露的數據來看，104.91億元淨利潤相較去年同期增長了74.02%，但若扣除28.95億元非經常性收益貢獻，則其扣非後淨利潤同比增速實則爲51.87%，下降明顯。

　　一位不願具名的專家對藍鯨房產表示：“每家企業多少會有業績注水的情況，新城控股之所以收到問詢函，可能是某些指標太過明顯。”

　　藍鯨房產梳理髮現，真正令人擔憂的是新城控股連續攀升的庫存。據其2018年年報顯示，報告期內，新城控股的存貨由2017年的763.79億元猛增至1455.73億元，增長幅度高達90.59%，而其庫存大多位於三四線城市。

　　這可以從其土地儲備中窺看一二。克而瑞在一份研究報告中指出，從新城近5年新增土地城市能級分佈來看，自從2016年企業業績進入快速增長期後，新城拿地方向持續向三四線下沉。2017年、2018年兩年新增土地建面中三四線城市佔比已經達到了61.9%和72.4%，而如果剔除吾悅廣場商業項目對新增土地建面的影響，2018年新城發展新增土儲中三四線城市部分佔比也達到了66.1%，二線城市佔比33.2%，一線城市佔比0.7%。

　　隨着去庫存“紅利”降溫，三四線城市還有多大空間，這是值得存疑的問題。上海中原地產市場分析師盧文曦對藍鯨房產表示，三四線市場的消費力出現了透支的情況，短期內新消費力難以培養起來。此外，根據中原地產的數據，3月份，三線城市成交量同比下調了14%。整體看，三線城市市場繼續調整中。

　　對此，克而瑞指出“2018年下半年以來，三四線城市處於相對低迷的市場形式，三四線城市大量的土地儲備或會影響集團整體的去化率，從而降低企業週轉速率，佔用企業現金流。”而據新城控股2018年財報顯示，其存貨週轉率爲0.31，爲公司上市以來的最低水平。

　　在市場下行、存貨週轉率下降的情況下，新城控股能否順利消化這些庫存，保證業績的持續增長?這是隱藏在問詢函背後的關鍵點。對於上交所的問詢函，新城控股回覆藍鯨房產表示，相關問題不便迴應，公司會在近期儘快回覆上交所。

　　而至於三四線市場的降溫行情會否影響企業去化及增長問題，張宏偉對藍鯨房產表示：“這多少會影響到企業的銷售，不過，從去年下半年開始，新城從策略上做了一些調整，開始聚焦於熱點三線城市，說明企業自身也在調整。”對於業績表現，新城控股在4月3日的股東大會上表示：“2月份，新開盤去化率只有30%-50%，隨着3月份房地產市場有所回暖，新開盤去化率達到了70%。”

　　此外，就另外兩家房企而言，也存在類似的情況，如陽光股份長期處於“無主”、變賣資產求生的狀態;泰禾自去年以來也因現金流緊張等因素，對企業發展形成一定影響。

　　在波譎雲詭的股市中，監管部門的問詢只是一個“警示”，對於投資者而言，唯有理性謹慎，纔有避開“雷區”的勝算。