美銀證券調低香港今年經濟預測至收縮4.9%後，全線調低本港房地產股的目標價。該行預期，今年本港樓價回落15%至20%，而地產股一般會較樓價早1至2個月見底，未來數月要留意大型新盤開售，如新世界發展 （00017） 的大圍站項目。

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美銀估計，疫情將於4月份見頂，但市場要出現一個持續的升浪，則仍需要一段時間，由於住宅自住需求強勁及各國實施貨幣寬鬆政策，重申偏好住宅發展商股，多於收租股，當中新鴻基地產 （00016） 為首選。

中環寫字樓方面，美銀認為，經濟大幅衰退下，寫字樓需求疲弱，估計寫字樓租金跌10%至20%，予「跑輸大市」評級。

美銀美林看好新地(資料圖片)

零售收租股方面，則視乎疫情持續時間及下半年會否再次爆發，料零售租金跌5%至20%，同時分成租金會下降，偏好那些持有較多租戶銷售額以必需消費品為主的領展 （00823） 及置富產業信託 （00788） 。

領展(資料圖片)

美銀預期，本港物業發展的毛利率料由今年的36%，降至2022年的27%。基於零售業主會提供4至5個月的租金減免，幅度料7%至70%，因此調低零售收租股2020至2022年每股盈利平均約4%，同時降低目標價平均10%。

面對經濟持續下滑，美銀認為，派發股息並非保證，當中恒基地產 （00012） 、新世界及嘉里 （00683） 受經濟影響最大。若投資物業價值跌三成，恒地、新世界、嘉里及恒隆地產 （00101） 的淨負債比率將超過三成。

零售收租股受疫情影響大。（資料圖片）

現時本港發展商股或收租股，分別較每股資產淨值（NAV）約56%及55%，平均市帳率約0.4倍，股息率分別約5.5厘及5厘。美銀稱，與2008年金融危機相比，今次寫字樓租金回落幅度較小，但零售租金及住宅樓價跌幅較大。

股份                     新目標價（元）      與舊目標價比較
長實 （01113）           53                             -13%
恒地 （00012）         36.4                          -4%
新地 （00016）         126                            -6%
信置 （00083）        11.3                            -7%
新世界 （00017）     10.8                           -10%
九倉 （00004）         19                              -17%
嘉里 （00683）         24.5                           -9%
希慎 （00014）          31.8                           -8%
九置 （01997）           34                              -17%
太地 （01972）           24.5                           -9%
領展 （00823）          78                              -10%
置富 （00778）           8.2 　　　　　       -17%