美银证券调低香港今年经济预测至收缩4.9%后，全线调低本港房地产股的目标价。该行预期，今年本港楼价回落15%至20%，而地产股一般会较楼价早1至2个月见底，未来数月要留意大型新盘开售，如新世界发展 （00017） 的大围站项目。

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美银估计，疫情将于4月份见顶，但市场要出现一个持续的升浪，则仍需要一段时间，由于住宅自住需求强劲及各国实施货币宽松政策，重申偏好住宅发展商股，多于收租股，当中新鸿基地产 （00016） 为首选。

中环写字楼方面，美银认为，经济大幅衰退下，写字楼需求疲弱，估计写字楼租金跌10%至20%，予「跑输大市」评级。

美银美林看好新地(资料图片)

零售收租股方面，则视乎疫情持续时间及下半年会否再次爆发，料零售租金跌5%至20%，同时分成租金会下降，偏好那些持有较多租户销售额以必需消费品为主的领展 （00823） 及置富产业信托 （00788） 。

领展(资料图片)

美银预期，本港物业发展的毛利率料由今年的36%，降至2022年的27%。基于零售业主会提供4至5个月的租金减免，幅度料7%至70%，因此调低零售收租股2020至2022年每股盈利平均约4%，同时降低目标价平均10%。

面对经济持续下滑，美银认为，派发股息并非保证，当中恒基地产 （00012） 、新世界及嘉里 （00683） 受经济影响最大。若投资物业价值跌三成，恒地、新世界、嘉里及恒隆地产 （00101） 的净负债比率将超过三成。

零售收租股受疫情影响大。（资料图片）

现时本港发展商股或收租股，分别较每股资产净值（NAV）约56%及55%，平均市帐率约0.4倍，股息率分别约5.5厘及5厘。美银称，与2008年金融危机相比，今次写字楼租金回落幅度较小，但零售租金及住宅楼价跌幅较大。

股份                     新目标价（元）      与旧目标价比较
长实 （01113）           53                             -13%
恒地 （00012）         36.4                          -4%
新地 （00016）         126                            -6%
信置 （00083）        11.3                            -7%
新世界 （00017）     10.8                           -10%
九仓 （00004）         19                              -17%
嘉里 （00683）         24.5                           -9%
希慎 （00014）          31.8                           -8%
九置 （01997）           34                              -17%
太地 （01972）           24.5                           -9%
领展 （00823）          78                              -10%
置富 （00778）           8.2 　　　　　       -17%