導語：開發商不可低估三四線，正如手機行業不能低估vivo和OPPO，互聯網行業不能低估拼多多和趣頭條，影視行業不能低估“小鎮青年”。

文／MOMO

碧桂園近日發佈2018年財報，在媒體上引起廣泛討論，總結起來主要有兩個看點，一是業績好得嚇人，二是繼續重倉三四線城市。

01.

2018年，碧桂園營業收入、毛利、淨利潤等核心指標均實現大幅增長，其中，實現權益銷售額約5018.8億元，同比增長31.25%；總營業收入3790.8億元，同比增長67.1%；毛利潤約1024.8億元，同比增長74.3%；淨利潤約爲485.4億元，同比增長68.8%。

2018是全行業深度調整的一年，但碧桂園仍然交出了一份漂亮的成績單，表明龍頭房企較強的抗經濟週期能力。

在區域佈局方面，三四線城市仍然是碧桂園的主戰場。截至2018年12月底，碧桂園業務遍佈中國內地31個省/自治區/直轄市、269個地級市、1156個縣/鎮區，項目總數達到了2148個，實現了中國內地所有省份的全覆蓋，也是行業內佈局最廣泛的房企。

2018年，碧桂園在目標三四線城市和位於三四線城市的土地投資佔比都有較大提升。按項目所在地分，碧桂園位於一二線和位於三四線銷售金額比例爲36:64；按目標市場分，目標一二線與目標三四線銷售金額比例爲44:56。

碧桂園董事會主席楊國強在業績會上明確表明了對三四五線城市的看好，他這樣說道：

“我自己長遠看好三四五線。現在農民工的收入上漲兩三千塊錢。但是一二線城市房價上萬元，購房是比較困難的。中國的未來是農民工的房子在哪裏，是不是生活更好一些，會不會移到縣城小鎮上，我覺得目前縣城五六千塊錢的房價他消費的起，我是看好的。”

衆所周知，碧桂園在拿地策略上一直奉行大小城市“遍地開花”戰略，被稱爲“三四線城市”之王，這個戰略曾一度被質疑，特別是在三四線棚改貨幣化收緊的當下，市場對三四線城市的判斷存在很大分歧。

但從碧桂園這份飈紅的銷售業績來看，無疑是打臉了那些三四線樓市的看空者，反而是那些始終堅持核心城市拿地的房企，有的轉型做商業地產，有的則越做越小。

02.

三四線城市一般面臨產業單一、人口外流的問題，碧桂園爲何持續看好，且從中獲利豐厚呢？我們認爲有這樣幾個原因：

第一，三四線城市的大規模城鎮化還沒有結束。2018年政府工作報告顯示，中國城鎮化率爲58.5%，和發達國家70%－90%的平均水平還有很大差距，未來仍然還有幾億人要進城，新增城鎮人口不可能全部去到一二線城市，三四線城市仍然有較大的人口紅利。

有數據顯示，2017年一線城市的戶籍城鎮化率加權平均數爲86％，二線城市爲46％，三線城市爲42％，這說明三四線城市仍然有大量的農村人口需要進城。所以。三四線城市的總人口（包含農村）雖然淨流出，但其城區的人口普遍還淨流入的，這就是房地產的機會。

那麼，碧桂園在三四線城市還有多大城市空間呢？截至目前，碧桂園還有60%的縣城還未進入，其發展空間仍然巨大。

第二，三四線城市對新房的需求更大。一二線城市的土地開發強度普遍很高，新增建設用地極少，再加上拿地成本奇高，嚴重影響開發商的積極性，不少城市已經進入存量房交易時代。在這類城市，鏈家對市場的影響力比開發商還大。

而在三四線城市，二手房往往破舊不堪，棚戶區遍地都是，老百姓改善居住的需求強烈，而土地資源又很充沛，開發商容易拿地，所以新房市場非常活躍，特別是龍頭房企進駐之後，憑藉一流的產品設計，往往能夠對三四線城市形成“降緯打擊”。

第三，都市圈的外溢機遇。最近幾年來，隨着一二線城市房價的暴漲，這類城市的資金開始對周邊三四線城市帶來了強烈的外溢效應，圍繞着北京、上海、廣州、深圳出現了一大批環大都市圈行情，靠近核心城市的三四線城市市場異常火爆。

碧桂園就是這個市場的先知先覺者，其對粵港澳大灣區的深度佈局就彰顯了其先見之明。

據碧桂園總裁莫斌在業績會上介紹，碧桂園在大灣區內有潛在權益可售資源約5554億元，與已獲取的權益可售資源合計9275億元。也就是說，碧桂園在大灣區已擁有近萬億元的大灣區可售資源，土地儲備穩居灣區房企之首。

值得一說的是，在碧桂園的灣區戰略中，惠州佔比最大，其權益可售建築面積910.5萬平方米，約佔大灣區的35.8%。

數據還顯示，2018年碧桂園國內權益合約銷售前十城市中，大灣區城市羣中的惠州、佛山、東莞及廣州便佔據四席，其中惠州更是勇奪城市銷售魁首，2018年權益合約銷售達210億元，佔據總權益銷售佔比的4%，市場佔有率排名第一。

另外，碧桂園2018年半年報顯示，內地合同銷售額排名前10的項目中，惠州貢獻了3個。

03.

惠州是一個典型的環大都市圈三線城市，近年來充分承接了深圳人口和資金的外溢，而且土地開發強度比東莞、佛山、中山都要低得多，它和深圳的互動還存在巨大的空間，碧桂園如此重倉惠州，可謂眼光獨到。

摩根大通分析認爲，過去一二線城市的行情收緊，讓佈局於核心城市外圍的碧桂園受益，這樣的情形可能會繼續。相信碧桂園在未來三年依舊會有良好的淨利潤增長，並且因爲三四五線城市的拿地成本較低，相應的風險也很小。

可以說，大中小城市“遍地開花”的戰略在碧桂園身上發揮得淋漓盡致，其成功也再次說明三四線城市的市場不可低估，正如手機行業不能低估vivo和oppo，互聯網行業不能低估拼多多和趣頭條，影視行業不能低估“小鎮青年”的票房貢獻力。

這大概就是中國經濟的魅力，任何一個你看不見或者不想看的市場，都有可能創造傳奇。