文｜邓浩志

2月28日下午，广州金融城卖出一块商住用地，最终成交价为370676万元并自持住宅部分55%。也就是说只有：商业能全部出售，住宅只有45%能卖。

一、 主流媒体都算错了楼面价

多数的算法有两个：1、总价除以建筑面积，单价为3.7万/㎡；2、总价除以可售面积，单价为8.3万/㎡。

而实际应该这样计算：地块住宅面积只有5万平方米，实际可售为2.25万平米，还有全部可售的4.45万平方米商业面积，总共可售6.7万平米。所以可售部分的楼面地价应该是5.5万/㎡。（在此特意感谢众多网友的提醒）。

这个结果非常重要，因为3.7万/㎡是限价结果，对测算真实成本毫无意义。而8.3万/㎡是个非常吓人且无法理解的地价。

另外自持部分为什么不摊入楼面地价成本呢？这只是个人理解上的不同。实际上，广州上一块D王的5.5万/㎡也没有算自持的，因为从已经营及多数的预测看，自持住宅物业只有两个结果：1、艰难持平经营；2、没市场，浮亏严重。所以自持物业更多是个负担。

二、 该地块平了广州D王纪录

广州上一个land king是上一轮高潮创造的，2017年，当时楼面价位5.5万/㎡，位于老城的海珠区，南向望江。而金融城这个项目也是5.5万/㎡，也是中心城区，也是南向望江，总体上有很多相似之处。5万/㎡地价，其盈亏平衡点大概在8万/㎡左右。经历一年半的楼市低迷后，广州为何又出一块平纪录的地块？大致应该有以下几个原因：

1、粤港澳大湾区规划纲要出台+全国楼市微放松+信贷与货币双重宽松，导致市场预期已经发生了改变，大城市买房的人明显增加了，开发商也因为看好后市而加速土地储备的储备；

2、项目位置很好，珠江新城之后广州的下一个建设的中心就是金融城，所以这本身就是个高价值的板块，加上地块能望江，景观资源十分突出。目前可对标的在售项目是珠江新城的汇悦台，之前大量成交集中在13万/㎡左右，最近又有提价，所以CBD江景项目非常具有超高端市场；

3、金融城缺少住宅项目，按之前的规划，金融是没有住宅用地供应的，所以这块商住地就显得十分稀缺。加上去年金融城在规划上突破限高限制，扫清了开发中的一个重大障碍，未来建设有望大幅提速。

这块高价地的出现将促使市场产生新一轮的焦虑情绪。房企可能都会担心自己的土地储备够不够，未来地价还会不会再涨等等。土地市场和楼市是相互影响，相互作用的，最终怎么发展还很难说。但，我有一个根本的判断：房地产市场已经全面复苏了，涨价是一定的，只是时间快慢和板块差异而已。

另外，成交数据虽然没有公布，据了解上周许多热点板块看房、买房的都明显增加了，说明目前利好因素已经对市场起到了明显的促进作用。