文｜鄧浩志

2月28日下午，廣州金融城賣出一塊商住用地，最終成交價爲370676萬元並自持住宅部分55%。也就是說只有：商業能全部出售，住宅只有45%能賣。

一、 主流媒體都算錯了樓面價

多數的算法有兩個：1、總價除以建築面積，單價爲3.7萬/㎡；2、總價除以可售面積，單價爲8.3萬/㎡。

而實際應該這樣計算：地塊住宅面積只有5萬平方米，實際可售爲2.25萬平米，還有全部可售的4.45萬平方米商業面積，總共可售6.7萬平米。所以可售部分的樓面地價應該是5.5萬/㎡。（在此特意感謝衆多網友的提醒）。

這個結果非常重要，因爲3.7萬/㎡是限價結果，對測算真實成本毫無意義。而8.3萬/㎡是個非常嚇人且無法理解的地價。

另外自持部分爲什麼不攤入樓面地價成本呢？這只是個人理解上的不同。實際上，廣州上一塊D王的5.5萬/㎡也沒有算自持的，因爲從已經營及多數的預測看，自持住宅物業只有兩個結果：1、艱難持平經營；2、沒市場，浮虧嚴重。所以自持物業更多是個負擔。

二、 該地塊平了廣州D王紀錄

廣州上一個land king是上一輪高潮創造的，2017年，當時樓面價位5.5萬/㎡，位於老城的海珠區，南向望江。而金融城這個項目也是5.5萬/㎡，也是中心城區，也是南向望江，總體上有很多相似之處。5萬/㎡地價，其盈虧平衡點大概在8萬/㎡左右。經歷一年半的樓市低迷後，廣州爲何又出一塊平紀錄的地塊？大致應該有以下幾個原因：

1、粵港澳大灣區規劃綱要出臺+全國樓市微放鬆+信貸與貨幣雙重寬鬆，導致市場預期已經發生了改變，大城市買房的人明顯增加了，開發商也因爲看好後市而加速土地儲備的儲備；

2、項目位置很好，珠江新城之後廣州的下一個建設的中心就是金融城，所以這本身就是個高價值的板塊，加上地塊能望江，景觀資源十分突出。目前可對標的在售項目是珠江新城的匯悅臺，之前大量成交集中在13萬/㎡左右，最近又有提價，所以CBD江景項目非常具有超高端市場；

3、金融城缺少住宅項目，按之前的規劃，金融是沒有住宅用地供應的，所以這塊商住地就顯得十分稀缺。加上去年金融城在規劃上突破限高限制，掃清了開發中的一個重大障礙，未來建設有望大幅提速。

這塊高價地的出現將促使市場產生新一輪的焦慮情緒。房企可能都會擔心自己的土地儲備夠不夠，未來地價還會不會再漲等等。土地市場和樓市是相互影響，相互作用的，最終怎麼發展還很難說。但，我有一個根本的判斷：房地產市場已經全面復甦了，漲價是一定的，只是時間快慢和板塊差異而已。

另外，成交數據雖然沒有公佈，據瞭解上週許多熱點板塊看房、買房的都明顯增加了，說明目前利好因素已經對市場起到了明顯的促進作用。