來源：諸葛找房

作者：諸葛找房數據研究中心

隨着城鎮化率的不斷提升，越來越多的人口湧入大城市發展，城市病逐漸成爲衆多城市亟需解決的難題。北京作爲特大城市，城市病問題更爲嚴重，據北京市統計局統計數據表明，北京人口從1999年的1257.2萬人到2017年的2170.7萬人。過去18年，北京人口增長了172%。

北京有着巨大的發展空間及其豐厚的教育、醫療等資源，北京的居民人均可支配收入從1999年的9182.8元到2017年的57230元，增長了6.2倍，而全國人均收入同期增長4.4倍，北京人均收入漲幅是全國的1.4倍。北京一直吸引人們不斷湧入，但產業規模及人口的快速增長與城市規劃的衝突也愈加明顯。由於北京具有首都和特大城市的雙重身份，因此其城市發展規劃更加複雜。爲了緩解北京城市病對北京經濟增長所帶來的限制，北京疏解非首都功能規劃確立，凡是不符合首都城市戰略定位的功能都歸入其中，北京城市副中心建設，爲非首都功能集中承接地。

2018年四季度，隨着通州規劃的推進及政府部門的陸續遷入，在北京市整體市場下行的大環境下，通州市場整體發展好於全市平均水平。四季度以來，北京市租金從10月的89.32元/平米/月下跌至12月份84.97元/平米/月，下跌4.88%,而通州同期僅下跌4.10%，二手住宅方面，2018年下半年北京市均價下跌1.2%，通州二手住宅掛牌均價下跌1.0%，城市副中心對於通州的利好初顯。2018年11月30日，“四套班子”正式開始搬遷，此次搬遷將帶動40萬人口進入通州區，對於區域的房地產市場無疑會產生更大的影響。結合總體規劃、區域的發展歷程與人口進入影響區域房地產市場供求端來看，中短期內區域房地產市場將受到影響。

一、城市副中心規劃政策穩步推進，定位疏解非首都功能區

1.1 城市副中心規劃逐步推進，各項規劃有序落實

從規劃上來看，2012年開始北京市委陸續在會議上提出打造通州城市副中心的規劃。2015年7月11日，北京市委召開全體會議並在會議上確立通州爲北京城市副中心的規劃，而2018年是城市副中心動作最頻繁的一年（表1），對於城市副中心的規劃開始加速實施兌現。今年11月30日，“四套班子”的遷入，對於通州區城市副中心定位的落地無疑是里程碑式的轉折點。而隨着“四套班子”引入大量人口無疑會對通州區域房地產市場產生影響。

表1：北京市城市副中心規劃歷程

1.2 “一帶、一軸、多組團”的城市空間結構，城市副中心定位疏解非首都功能區

從全市來看：《北京城市總體規劃（2016-2035）》指出要加強中心城區非首都功能和人口疏解與北京城市副中心承接的緊密對接、良性互動（圖1）。加強北京城市副中心與順義、平谷、大興（亦莊）等東部各區聯動發展，實現與廊坊北三縣地區統籌發展。規劃範圍約155平方公里，到2020年北京城市副中心常住人口規模調控目標爲100萬人左右；到2035年常住人口規模調控目標爲130萬人以內，就業人口規模調控目標爲60-80萬人。市級黨政機關和市屬行政事業單位搬遷，帶動中心城區其他相關功能和人口疏解，到2035年承接中心城區40-50萬常住人口疏解。

圖1：疏解非首都功能區規劃

從通州區域來看：構建“一帶、一軸、多組團”的城市空間結構，形成“一帶、一軸、多組團”的空間結構（圖2）。沿運河佈置運河商務區、北京城市副中心交通樞紐地區、城市綠心3個功能節點。沿六環路形成創新發展軸，向外縱向聯繫北京東部地區和北京首都國際機場、北京新機場，對內串聯宋莊文化創意產業集聚區、行政辦公區、城市綠心、北京環球主題公園及度假區等4個功能節點。

圖2：通州區城市副中心規劃

二、產業升級副中心規劃配套逐步落地，土地供應結構改變爲人口承接做準備

2.1 疏解非首都功能，副中心打造四大板塊推進產業升級

爲疏解非首都功能，促進產業結構不斷升級，加快“高精尖”產業佈局，產業規劃不斷升級，打造四大板塊，全方位提升區域配套建設。（表2）

表2：通州區四大板塊產業規劃

與此同時，副中心輻射區也在重新規劃，以便於城市副中心的發展。北京市設立專項資金和投資引導基金，旨在帶動社會資本參與城市經濟建設。在經濟發展戰略指引下，“兩站一街”項目計劃投資約550億元，帶動近400億元社會資本，鉅額資金投入爲區域經濟發展和升級奠定基礎（表5)。北京環球影城主題公園的第一階段，佔地面積1.2平方公里，將包括兩家酒店，可以提供1200到1400間客房。2018年下半年，通州將加快推進特色小城鎮的規劃研究，特別是臺湖演藝小鎮、宋莊藝術創意小鎮，要加快推進集體產業用地統籌利用試點方案的落地實施，深化項目推介，儘快啓動建設，爲其他鄉鎮的發展探索出可複製、可推廣的經驗。

2.2 大力發展教育、醫療生活配套設施，提升整體基本價值

通州區加快基礎設施配套建設，2014年-2017年間區域內公立醫院及幼兒園班數逐年遞增。2017年在市教委、市財政局等市級領導部門支持下，整合資源推進教育三年行動計劃，新增公辦幼兒園班數416個。加快教育基礎設施建設，北京五中（通州校區）主體完工，首師大附中（通州校區）等一批重點項目加快推進。醫療衛生事業快速發展。同時，大力發展醫療興建醫院，2017年新增公立性醫院2個（圖3）。

圖3：2014-2017年通州區醫院數及幼兒園班累計數量情況

（數據來源：通州區統計年鑑，數據整理：諸葛找房）

各板塊的項目均在落地實施中，區域產業結構不斷調整升級，區域基本面價值不斷提升也保障了區域內房地產市場需求端的支撐力。

2.3 加快地塊推出節奏，土地供應結構改變爲人口承接做準備

2017年5月北京市官方首次對外披露搬遷方案，首批搬遷單位爲市委、市人大、市政府、市政協“四大班子”機關；第二批爲北京市紀委、市監察委、市高級人民法院、市人民檢察院。考慮到辦公區工程建設進度，市紀委等第二批單位或在2018年底進行搬遷。根據計劃，2017年年底，北京城市副中心行政辦公區將投入使用。同時針對職住平衡問題，官方消息透露，在北京城市副中心行政辦公區周邊，將分三期配套建設職工週轉房。

從土地供應上來看，規劃正在如期進行，2016年僅供應一宗商業用地，爲區域內建設環球主題樂園及度假區。自2017年以來截至目前供應的住宅類土地以共有產權住房爲主（表3），同時大力發展集體土地租賃住房項目的建設（表4），目前已經公示的項目可供應租賃房屋超過6000套，爲城市副中心建成後大量人口湧入做準備，同時防止房價出現較大幅度波動。

表3：2015-2018年11月北京市通州區土地成交一覽

（數據來源：北京市住建委，其中標綠爲共有產權地塊）

表4：截至目前通州區部分集體土地租賃住房項目

（數據來源：北京市住建委，數據整理：諸葛找房）

三、市場活躍銷供比持續維持高位，出清週期略大於全市水平

3.1 通州成交持續維持高位，銷供比相較其他城區較高

從2010年至2018年10月北京市各區的商品房成交數據中可以看出，自2012年北京十一次黨代會上明確了通州城市副中心定位以來，通州區的成交佔比迅速增長（圖4）。但與此同時弱化經濟職能後，在2016年下半年出臺了限購政策，又一次抑制了區域內的市場交易。

圖4：2010-2018年10月北京各區商品房銷售面積佔比走勢

（數據來源：諸葛找房）

通過對比可以發現，通州區限購後成交量大幅回縮，供求結構由於行政政策的限制發生了轉變，由供不應求轉變爲供大於求（圖5、6）。就目前市場情況來看，昌平受主城區回遷安置等因素區域成交量高於通州，其他城區市場熱度均低於通州，同時通州區的銷供比相對較高，整體來看通州區依然爲16區成交量的活力區。

（數據來源：諸葛找房）

（數據來源：諸葛找房）

3.2 通州庫存量保持相對穩定，出清週期略大於全市水平

從庫存上來看，2018年5月開始全市的商品房可售面積保持連續增長趨勢，到目前爲止達到最高值。而通州區可售面積保持在150-170萬㎡之間（圖7），庫存量相對穩定。從可售面積對比來看，通州區域的可售面積與全市的可售面積不斷增長趨勢不同，甚至近3個月有連續減少的趨勢。而去化週期上來看，全市去化週期波動較大，通州區保持相對穩定。

從成交量及供求結構上來看，限購政策雖抑制部分市場需求，但市場活力較大，而目前正在逐步完善的配套建設及40萬人口的遷入會使市場熱度再次提升。

3.3 通州土地市場供應量相對較少，但溢價率高於全市平均水平

從土地供應上來看，通州區供地一直佔比較少（圖8）。2017年在全市供應量大幅上升，尤其是涉宅地塊供應明顯放量的情況下，通州區依然保持與2015年同水平，僅3幅涉宅地塊。

圖8：2015-2018年11月北京全市及通州區各業態土地供應情況

（數據來源：北京市國土資源局，數據整理：諸葛找房）

從土地成交端來看，2015年通州土地溢價率低於全市平均水平。2016年下半年限購的出臺，區域市場需求被抑制，但區域內招拍掛土地越來越少，地塊溢價率也迅速提升。（圖9）

（數據來源：北京市國土資源局，數據整理：諸葛找房）

通州副中心確定之後，土地供應結構的改變反映出區域開始強調行政職能，弱化經濟職能。爲整個副中心謀劃佈局，改善之後不斷完善區域承載能力，爲承接人口做準備。

隨着副中心的產業不斷升級落地，各項配套設施的提升使區域基本面整體提升。同時，“四套班子”引入的大量人口雖有逐步建設的安置房作爲預期保障，但依據不同的居住需求，保障房不能全部滿足。所以，對於區域的商品房市場仍具有一定的帶動作用。

四、40萬人口進入城市副中心，中短期內將提升區域房地產市場活躍度

2017年通州區統計年鑑顯示（表5），全區人口150.8萬，其中城鎮人口100.2萬人，鄉村人口50.6萬人。全區面積906.3平方公里，全區常駐人口密度1665人/平方公里。

從2017年4街道、10鎮（年鑑口徑）、1鄉的總體戶籍人口分佈來看，總戶籍人口769216人，平均到每個區域是51281人。而城市副中心所涵蓋的區域包括宋家莊、梨園、臺湖、張家灣等區域，這幾個區域的戶籍人口密度大概是全區平均值的4.1倍，佔全戶籍人口總數的69.7%，面積佔比48.9%。假定常駐人口分佈結構與戶籍人口相似，則城市副中心目前的人口密度爲3509人/平方公里。根據規劃，城市副中心的範圍約155平方公里，則該區域目前的人口大概有543895人。“四套班子”共引進40萬人，區域的人口密度將達到6098人/平方公里。根據規劃，該區域2020年常駐人口規模爲100萬人，即人口密度6452人/平方公里。若以“四套班子”進入後的人口密度爲“剛需”，2020年計劃後的常駐人口密度爲“剛需+投資”計算，則城市副中心的房地產市場空間至少是之前的1.84倍。

表5：2017年通州戶籍人口及土地面積情況

（數據來源：2017年通州區年鑑，數據整理：諸葛找房）

自2017年開始通州供應的第一塊共有產權住房用地，到2018年11月爲止共四塊（表2），總供應套數約5156套。通州區要在今後5年內完成150公頃集體土地建設租賃住房的任務，約有1.7萬套房源。從共有產權住房供應量上來看不足以消化新增人口的住房需求，集體土地建設租賃住房的供應很可能作爲“四套班子”人員住房安置的辦法。並且，從2018年全市的共有產權房完成套數來看，有近4萬套任務沒有完成，共有產權房計劃的完成率較低。

隨着人員的不斷搬遷，區域商品房市場需求仍存在一定空間，在其他住房供應結構不能滿足大量人口進入產生的居住需求時，商品房市場仍將作爲部分客羣流入的方向，通州區域中短期內樓市預期走高。

通州確立作爲城市副中心以及疏解非首都功能定位後，科學規劃迅速發展：促進產業結構不斷升級，加快“高精尖”產業佈局，打造四大板塊，全方位提升區域配套建設；推進醫療衛生教育事業快速發展，加快土地推出及結構優化，滿足城市副中心未來規劃的土地需求。

從近一年房地產市場發展情況來看，通州在較爲嚴格的限購政策下，新房成交面積及銷供比均位於北京各城區前列。現階段通州可售面積較爲穩定，未來隨着“四大班子”的遷入，通州居住需求會在短期內增多，市場預期會更加活躍。