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剛剛正榮地產的管理層再次走進媒體發佈會現場。上市一年，正榮地產完成了兩項重要承諾：銷售達到千億，淨負債率降到100%以下。

今年最突出的，應該是正榮將公司淨負債比率從2017年年末的183.2%，壓低至74%。

據瞭解，其中一個主要原因，是正榮在去年銷售總額擴大的同時進行了一次集中的回款（特別是在去年年末），這充實了該公司的現金流。目前，正榮在手現金爲283.69億元，較去年年中增長52.3%。

這對應的是正榮去年實現合約銷售額1080億元，同比增長54%。而2019年其銷售目標爲1300億元。行政總裁王本龍表示：“主要是我們的IPO，還有就是回款也比以前好了，我們公司的規模也做大了。2017年我們的銷售才700億，2018年是1080億。”

王本龍同時介紹：“我們原來大概綜合回款率是70%多，現在基本上要到接近80%，未來還要繼續加快回款。”

而且，淨負債率的下降亦得益於正榮去年總權益的大幅增長。資料顯示，該公司截至期末總權益錄得244.79億元，同比增長100.2%。其中，應收關聯公司款項和現金還有開發中物業的幾項指標發生明顯增加。

這亦主要體現在去年正榮的規模增長，以及年中業績會管理層提出的：“我們有很多的合作項目在談，很多項目股權的一些投入都是集中在下半年。”

過去的2018年，正榮無疑在財務方面下了很大的功夫，包括IPO，全年一共募集了145億元的資金。這一方面幫助該公司增加現金，另一方面利用這些錢進行長短債置換、品種置換，改善負債結構。

具體而言，通過以較低成本且年期較長的銀行貸款、境內外債券及資產支持證券，置換高成本的短期信託貸款。資料顯示，截至2018年12月末，正榮境內其他借款（大部分爲高成本的短期信託貸款）佔總有息負債比例，由17年年末的54.9%減少爲35.8%。

境內公司債和境內銀行借款均有不同程度的增加。同時 ，正榮2018年在境外進行了多筆優先票據發行，共募集51.71億元資金。

包括去年9月份發行的2.8億美元優先票據，年期兩年利率12.5%，境外優先票據佔總有息負債比例一下子達到11.1%。

但同時亦可以看到，正榮目前的融資成本依然較高，仍然有很大的改善空間。數據顯示，正榮年末借貸成本爲7.8%。

“融資成本我們覺得可以繼續改善。” 陳偉健說：“第一是我們今年1-3月份的時候，在海外發了一些美元債，成本從兩位數降到個位數。”

“我們也把一些老債置換掉了，國內也正在申請私募債，包括做更多的開發貸，所以我們是把非銀行的借款比例陸續壓下來。”

但正榮目前短期內債務依然較高，283.69億元的現金，是238.39億元今年到期的借款的1.19倍。而238.39億元年內需要償還的借款中，境內其他借款金額達到123.37億元。

“我們2019年也計劃把一些非銀行的借款提前贖回，所以我們的成本還會往下壓。另外，我們在香港也準備做銀團。” 陳偉健稱，目前國內的融資環境改善，因此成本方面，無論是國內還是海外都會變得更好。

隨着現金流優化，剛剛衝上千億的正榮今年還要繼續加強拿地。黃仙枝表示，公司希望是全國化佈局，“但目前來講，我們覺得比較有機會的還是在中西部，例如成都、重慶、武漢、西安，每個城市都有1000多萬人口，產業結構也是不錯的，土地成本相對還是比較低的。”

“當然大灣區我們也是看好的。” 去年就提出要關注珠三角的正榮，實際上年內只在佛山落了一子。

因爲黃仙枝擔心：“大家都在看好，它的市場肯定會往上漲，但是房價的增長會不會跟土地的增長同比例匹配？我們未來還是要根據實際情況來考量。”

所以，“未來拿地，資金成本是一個很核心的東西”。

據瞭解，專注一二線，尤其是二線城市的正榮，截至去年末2456萬平方米土地儲備土地成本僅4491元/平方米，這屬於國內同類型房企的較低水平。目前，公司的銷售均價爲16752元/平方米。

另一方面，合作開發是過去幾年正榮快速拓展規模的法寶，但這不免對結轉收入有所削減，正榮也因此計劃提高自己的權益比重。

“我們的應佔權益比去年大概是52%左右，今年估計也差不多。”王本龍稱，但是從今年開始，正榮在拿地的權益比例要提高，“這個具體的數據，可能會在2020年甚至以後的銷售數據裏面纔會體現出來。”

以下爲正榮地產集團有限公司2018年全年業績會的現場問答實錄：

現場提問：看到公司合約均價這兩年都有下滑的情況，這方面原因是什麼？2019年均價會不會有所提升？毛利率方面，公司相比其他同業是低一點的，未來會不會有所回升，或者是有什麼措施可以提升？

陳偉健：有關均價逐步下降的問題，其實不是一個問題，主要是我們的產品和銷售地區的分佈有點改變。

以前我們在一線城市，比如說在上海比較多，均價就會高一點，現在我們已經是全國佈局，有70%多的土儲是在二線城市，所以我們的均價就會慢慢下來。但如果你要看我們2018年的結轉，我們結轉的均價其實也有一定的增長，就是從13000多逐步增長到17000。

從短期來說，我們平均的價格大概也就是在16000、17000左右，所以我們沒有給一個很大的折扣，或者是有降價的壓力，主要是地區分佈的改變而已。

有關毛利率的情況，你可以看到有些同行的毛利率，他可能是超過30%，一般的情況下可能是基於兩個原因：第一是他的商業比例比較高，就是租金收入比較高，因爲一般的租金收入這一塊，它的毛利率可以達到85%。

第二就是因爲他們的商業買賣。正榮是純住宅爲主，所以如果你把那些商業的均價刨掉的話，有可能我們的毛利率也是在同行的平均水平範圍。

當然，我們剛纔也提到，我們的毛利率還可以改善，基於兩個方面。一是我們平均融資成本在2019年慢慢就會下來，第二個是我們覺得限價壓力比以前小了，所以總體來說我們整個毛利率會逐步改善。

現場提問：公司營收和銷售比在2017年是29%，2018年降到24%左右，也看到公司現在的合作比例還是比較大的，聽到市場消息說，正榮今年要增加權益比，管理層是不是有這樣的想法？第二，公司前年和去年集中回了一次款，具體回了多少錢？今年要保持怎樣的回款率？

王本龍：我們的合作比例去年大概是52%左右，我們應佔的權益，今年估計也差不多。

但是從今年開始，我們在拿地的權益比例上，確實如你所講，我們要提高權益比例，這個具體的數據，可能會在2020年甚至以後的銷售數據裏面纔會體現出來。今年這些數據都是2016-2018年拿地體現的數據，所以這個合作比例後面會有所增加，但是今年應該跟去年的比例差不多。

關於回款比例方面，剛剛陳總也提到，我們的比例在同行裏面還是比較高的，原來大概綜合回款率是70%多，現在基本上要接近80%。通過我們這樣一個高週轉，整個運營效益的提高，來提高我們的相關毛利和其它幾個財務指標的表現。

現場提問：在上海的長租公寓榮遇推進情況怎樣？現在除了住宅和商業之外，長租公寓在集團是什麼定位？拿地方面，公司的產業佈局已經逐漸從福建開始轉移到長三角，想問一下在上海、蘇州這邊的定位以及拿地策略是怎樣的？

王本龍：榮遇的問題，去年董事長就提出我們要做這一塊的相關佈局，我們這個產品去年就已經落地，今年會在上海的一個項目上開業，有幾百間，大概幾萬方。

以後我們會持續把原來的持有型物業做成長租公寓，我們總體對這一塊的定位還是滿足自身的持有型物業，不一定是到市場上做很大的量。

拿地這一塊，我們從2013、2014年的時候從閩、贛走出來，佈局全國，在長三角這一塊的土地佈局量比較大。

近期我們已經佈局了全國的6大區域，除了之前的海西以及長三角以外，我們近期在中部、西部，包括環渤海以及大灣區都會有土地的佈局，基本上形成了全國的核心區域比較均勻的佈局，在上海和蘇州我們也會擇機佈局，全國統籌考慮。

現場提問：剛纔提到公司的融資成本可以降到更低的水平，但是同行都比較保守，公司爲什麼會這麼有信心？通過什麼手段和計劃降低成本？第三，買地的情況，今年的計劃是在什麼區域拿地？是不是包括香港也會拿地？或者在粵港澳大灣區？第四，投資物業的問題，剛纔說到有10個項目，目前已經有6個物業正在招租，今年租金收入會不會提升比較大？

陳偉健：有關融資成本，爲什麼我們覺得可以改善？第一，我們今年1-3月份的時候，在海外發了一些美元債，成本從兩位數降到個位數，我們也把一些老債置換掉了，在國內也在申請私募債，包括也在做更多的開發貸，所以我們是把非銀行的借款比例在陸續壓下來。

剛纔也提到，2016年我們的非銀行的比例接近70%，2018年非銀行的比例已經控制在35%，2019年也會把一些非銀行的借款提前贖回，所以我們的成本還會往下壓。

另外，我們在香港也準備做銀團，同時國內目前整個融資環境比以前好很多，所以說整個成本方面，不管是國內還是海外，都會比較好。

有關香港的房地產，我們在觀察，但是沒有一個具體的時間表。

關於我們的投資性物業，去年的增長還是不錯的，但是我們新增的投資物業，開業時間一般都是在2020年到2021年，所以要有一個明顯的增加，可能要放到明年。

黃仙枝：關於資金成本，我們確實是很有信心，一方面是正榮這兩年的盈利能力不斷地提升，第二方面是我們的信用等級不斷提升。我們一年上一個臺階，公司大的財務結構，通過上市以後有了一個大的提升，包括現在我們有充裕的現金流管理。未來拿地，資金成本是一個很核心的東西。

關於我們買地的市場佈局，我們現在是全國化佈局，但目前來講，比較有機會的還是在中西部，例如成都、重慶、武漢、西安，每個城市都有1000多萬人口，產業結構也是不錯的，土地成本相對還是比較低的，所以也有一輪機會。

當然大灣區我們也是看好的，但大家都在看好，它的市場肯定會往上漲，但是房價的增長會不會跟土地的增長同比例匹配？我們未來還是要根據實際情況來考量。

當然，長租公寓這一塊我們纔開始做，現在主要還是在上海這個存量市場上先做。長租公寓能解決很多問題，但是對我們來講，它的盈利模式其實還不是非常清晰。所以我們不會一開始就做很大，會一步一步來。

現場提問：正榮是少數創始人不在公司擔任職務的公司，而且家族化色彩比較淡，不知道歐國偉先生目前在公司參與的是什麼業務？作爲大股東，您怎麼看待公司未來的前景？

歐國偉：我父親是比較希望把正榮打造成一個百年老店，所以他也不太希望公司太過於依賴他個人，他更推崇專業化和現代化的企業管理模式，因此他在地產上市公司沒有擔任主席或者董事，公司的日常經營管理現在更多的是交給企業的職業經理人管理團隊。

我個人目前在上市公司擔任非執行董事，更多的還是在不斷學習和吸取經驗當中，當然未來也不排除會更多地參與到公司的業務當中。

對公司未來的發展前景，我們是非常有信心的，因爲公司的團隊非常專業，管理的經營模式也是越來越完善，效率也不斷地在提高，戰略也比較清晰，所以我們相信公司未來的業績也是會持續向好。