年報系列點評之三十四

上市後的首份答卷，究竟是及格還是優秀？

克而瑞研究中心 沈曉玲、汪維文

2018年銷售業績同比增長55.8%達790億元，超額完成全年680億元銷售目標。銷售拿地比0.64處於行業領先水平，低成本高建面土儲總量爲企業提供強大競爭力。毛利率穩步上升，淨負債率改善，各項財務指標持續穩健優化。

銷售：三年平均年複合增長率接近100%

2018年美的置業實現銷售額790億元，同比增長55.8%，對應銷售面積790.7萬方，銷售排名再一次上升。從2015年的111億到2018年的790億元，美的置業近三年實現了年複合增長率92.35%的優異增長。根據業績發佈會披露的信息，2019年美的置業將向千億房企發起衝擊。另外值得關注的是，在2018年多家規模房企由於深入三四線和打折促銷導致均價下滑的市場形勢之下，美的置業完成了18.2%的均價提升，一方面得益於佈局城市能級的提升，另一方面則是美的置業產品力帶來的產品溢價。

銷售主要來源三大區域，其中長三角比重最高。根據企業披露銷售區域分佈情況來看，儘管美的置業起家於佛山，但是2018年中企業銷售最重要的來源確是長三角區域，佔銷售總額的比例達到了32%，且根據企業披露土儲分佈情況，短期內長三角地區仍將是美的置業最重要的銷售貢獻區域。在區域佈局方面，毫無疑問發展成熟且均衡的長三角、政策利好的粵港澳灣區將成爲2019起伏的市場中最重要的投資熱土，美的置業前瞻性的區域佈局爲企業衝擊千億提供了穩定的基本面支撐。

投資：積極拿地保證長期增長力

拿地銷售比高達0.64，長三角新增土儲成本佔比35%。2018年美的置業新增土地成本爲505億元，對比其790億元的銷售額來看，拿地力度處於行業領先水平，其中長三角區域拿地力度最高，佔拿地總成本比例高達35%。另外在城市外拓方面，美的置業2018年新進入了13個城市，其中包括蘇州、鄭州等熱點二線城市。2019年美的置業提出要持續優化區域深耕佈局和加強大都市經濟圈佈局，進一步向重點二三線等中心城市靠攏，提升城市等級。

土儲總量豐富且成本較低，競爭力十足。截至2018年12月31日，已於48個城市擁有總建面爲4507萬平方米的土地儲備，領先行業內多家規模房企，按照目前企業的去化速度估算，當下土地儲備可滿足2-3年需求，土地儲備量相對來說較爲充足。同時美的置業的土地成本僅爲2337元/平米，與接近1萬元的銷售均價之間的高額價差爲企業未來盈利提供了充足的空間。

財務：盈利能力穩步上升

連續三年實現毛利率提升。2018年美的置業實現營收301.2億元，同比增長70%，毛利潤98.5億元，同比上升101%，核心淨利潤32.8億元，同比增加75%。毛利率方面同比提升5.1個百分點達到32.7%，淨利率比去年略有上升至10.9%，截至2018年，美的置業毛利率已經連續三年穩步提升。公司在業績公告中解釋稱，2018年毛利率上升主要由於物業銷售的會計確定銷售均價較高，且毛利率較高的項目所佔比重有所增加。

淨負債率持續下降至100%以下。從負債情況來看，2018年美的置業債務情況進一步改善，淨負債率再次下降至97%。由於地產行業的特殊性，企業在快速擴張時期負債率較高在所難免，但隨着企業進入成熟增長階段，目前美的置業的淨負債率也隨之下降，未來或將趨於健康區間。此外，公司現金短債比爲1.6，情況也較爲健康，而2018年加權融資成本僅爲5.9%，雖在2018年融資環境較爲緊張的大環境下，同比略有上升但仍有優勢。

戰略：“一主兩翼”縱向一體化

通過建築工業化和智能產業化打通地產上下游產業鏈。憑藉着強大的製造業基因，美的置業在增強自主研發的同時，還通過與美的集團、阿里雲、蘇寧易購、海康威視等公司合作，強化打造智慧家居品牌形象和實力，期待進一步擴大升級“智慧健康社區”。建築工業化方面，美的置業主要佈局裝配式建築和整體衛浴兩大市場，美的置業于徐州的首家裝配式建築工廠預期最晚將會在2020年6月投產，2018年引進日本先進的整體衛浴技術，與行業內知名企業設立合資整體衛浴製造企業。

整體來看美的置業上市後的首份答卷成績不俗，各項指標都取得了不同程度的提升，淨負債率大幅降低，同時保持了毛利率、淨利率等盈利指標的持續提升。且考慮到目前美的置業僅爲2337元/平米的土地成本，與接近1萬元的銷售均價之間存量較大的價差，也將爲未來盈利保證充足的空間。更值得一提的是，美的置業憑藉接近100%的銷售複合增長率，僅用了3年時間從曾經的百強上下一舉躍升35強（19年一季度數據），其速度可見一斑。目前美的置業總土儲充裕達4507萬平米，在行業內儲備領先。作爲“馬拉松型選手”的美的置業，隨着低成本土儲逐漸入市，未來銷售規模仍有上升的空間，行業排名提升值得期待。

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