近來我寫了一些關於具體片區，甚至具體小區的區位分析、價格等，寫這些文章的目的，在於建立起一個價格座標系，在紛亂的局勢下，利用可真實成交的案例，讓大家明瞭當此之時的真實價格水平，剩下的大家可以通過這個座標系進行價格增減，有一個大致的判斷，不管一手房還是二手房，可以分辨出哪些報價是合理的，哪些是虛高的，哪些甚至就是打算害人的。

　　鑑於有人聲稱我提供的參考價格不注重細節，聲稱很多小區差價巨大是由於種種細節因素導致品質有差。那麼，在這裏我就要首先講明一個判斷價格體系的標準。決定房價的首要兩個因素，是地段和容積率。

　　其中，地段影響着小區整體的價格因素，地段決定了小區所處的區位、交通、配套、學區、外部居住環境等；而容積率影響着小區內部的價格因素，容積率決定了小區內的人口密度、綠化面積、配套設施多寡、內部居住環境、戶型、車位數量、梯戶比等等。可以說決定價格的最基本兩個判斷要素就是看地段和容積率。至於其他的物業管理、景觀設施等，都是從兩個關鍵要素中分出來的細節問題，這些次要因素並不能起到決定性作用。

　　例如，同樣的地段，對門的兩個盤，一個容積率2.2毛坯房賣1.8，一個容積率3.0精裝房賣2.5，價格差了七千，這是爲什麼呢？顯然有了價格座標系你們就會懂得判斷誰是虛高的，賣2.5的值不值得，雖然2.5的依然會有人去買，但是至少懂得思考的人不會喫這個虧。還有同地段的兩個二手房小區，類似的戶型和樓層，一個小區報價2.0，一個小區報價2.5，也許報價高的那個小區物業管理上會好一點，或者停車位多一點，綠化好一點，那麼，此時你就要思考，這一平方差五千，一套房子差個四五十萬，就用這幾十萬來購買上述這一點差異，值得嗎？

　　地段和容積率決定了大方向，這個小區的價格應該是1字頭、2字頭、3字頭還是1萬以下，而那些衍生出來的細節問題則是在這個大的價格體系之下的微調，有了判斷房價的價格座標系之後，哪個虛高，哪個合理，你就能建立起自己的心理價位，有了心理價位才能談判議價。所以不要認爲那些報價虛高的小區，或者一直以來都比同地段小區貴很多的樓盤就是應該的，只要不被人帶着跑，學會自己從客觀視角看問題，你就會豁然開朗。於是你就會發現，有些“嚎宅”，真的純粹是“嚎”出來的，實則上架很久無人問津。如今早已不是兩年前的那個最後火一把的市場。

　　之前我曾經多次講過，房地產行業並沒有什麼高深莫測的專業知識，最主要的割韭菜利器就是信息不對等。每個人都可以通過自己的學習掌握更多的知識，這樣一來各種騙術自然不攻自破。但是信息不對等如何破解呢？那就需要你自己要懂得如何蒐集、分辨正確的信息了。不管是官方發佈信息，還是第三方發佈信息，需要進行一個梳理分辨。所以我此前文章告訴你們該如何查詢真實的銷售情況，你們學會自己查詢固然是好，如果還是不會，那麼我還會時不時發佈一些講述當前真實市場狀況的文章。這麼做的目的就是過濾信息，去僞存真，把真實的市場展現給你們看。

　　因此，對於有一些噴我博眼球的人，我想回應的是，你們的主子要的是流量，我這裏要的是公信力。相信授人以漁之後，大家有了判斷，心裏自然都會敞亮，什麼樣的自媒體或者什麼樣的文章纔是標題黨、博眼球，什麼樣的文章是乾貨。

　　在謠言滿天飛，假消息比真消息還多的樓市紛亂中，看文章首先看出處，有些文章，你看了標題和作者就不需要再看下去了。涉及到各種數據的真實性尤其如此。雖然我的精力有限，不能夠什麼數據都整理，但是我也不會隨意採用第三方的數據進行補充，沒有結合其他要素進行鑑別、沒有進行過濾的數據無法保證其真實性，即便是官方發佈數據，也要對原始數據進行分辨整理。

　　以上這些就是本號一直努力在做的事情，一方面是授人以漁，另一方面是過濾出真實信息。有了邏輯思考能力和真實數據，不管怎麼被忽悠你也不容易上當了。

　　說來說去，過去這一年還是泉州樓市比較令人安心，自從2017年底公證搖號等政策得到很好地執行以來，就再也沒有利益集團可以掀起大的波瀾。購房需求在平穩中釋放消化，大家驚恐不安的心完全安定，房價被按在天花板上之後，剩下的自然交回給市場，讓一切緩慢回到原點。大家心情平復了，就沒有人搶房了。實際上這一年以來泉州買房可以跟着大部隊走，價格低地段好，性價比高的盤自然有人排隊購買，價格虛高的盤不管搖不搖號都無人問津，對於一些實在是沒有主見的人來說，在限價之下跟着大部隊走也是不會錯的。

　　如今泉州房價比福州廈門低得多，實際上泉州人民買房是最有餘力的，比起居民存貸比超過100%（廈門172%）的福廈兩城，泉州居民存貸比僅僅只是68%。泉州人民若想買房，以泉州目前的房價，是完全買得起的，但是人家不缺房子，大部分人也不指望炒房暴富，那麼爲何還要拼命買房呢？爲什麼還要揹着二三十年的債務，還着高昂的月供，而不是把錢用來消費、旅行、子女教育、享受生活呢？即使存在銀行也可以每年安安穩穩獲得4%以上的回報，爲何要冒着本金損失的風險去負債接盤呢？買得起房不等於一定要買房，爲什麼一定要把自己所有的錢都變成流動性極差的房子呢？於是，我們看到去年泉州依然保持着很高的消費增速，和廈門形成了鮮明反差。

　　至於福州、廈門的樓市，大家會發現如今房託都已經公司化運作、職業化運營了。除了大家現在都知道的商品房開盤扮演客戶看盤，二手房看房扮演買家搶房，炮製廣告軟文進行虛假宣傳，組織網絡各種水軍控制輿論等招數之外。如今還有一些專職的房託，註冊着一堆小號，通過各路賣房媒體建立的各種賣房羣，在這些賣房羣裏反覆說着同樣的話，做着同樣的事，相互唱和，儼然是優秀的表演藝術家。而隨着去年以來樓市下行，這些騙術換着花樣，套路層出不窮，市場越差髒東西就越多，活生生把樓市變成了無間道。

　　接下來我還會不定期地把當前各種骯髒的手段，新發現的各種騙術擺出來給你們看，等你們見多了自然就能一眼識破那些坑蒙拐騙的把戲了，學會防騙也是一種授人以漁。