文|凱風

城市居，大不易。

根據易居研究院發佈的數據，2018年，受監測的中國50個城市房價收入比均值爲13.9，相比2017年的14.1下降了1.4％。

“房價收入比”首降，這是2018年樓市下行的體現。不過，與樓市整體趨勢的下行相比，主要一二線城市的房價收入比仍舊居高不下，部分城市房價收入比相比於2014年翻了一番。

哪些城市房價收入比過高？哪些城市處於合理水平？房價收入比的高低，對於未來城市房價有何影響？

01

房價收入比排行：深圳最高，長沙最低，三亞趕超北上廣

什麼是房價收入比？

房價收入比，顧名思義，就是房價與收入之比，一般以住房總價與家庭年收入之比來計算。這一指標衡量的是普通居民家庭購房的難度——不吃不喝要多少年才能夠買得起一套房。

這是2018年全國50個主要城市的房價收入比：

整體來看，以房價收入比來衡量，深圳全國最高，長沙最低。而深圳、三亞、上海、北京、廈門、福州等6城房價收入比超過20，這意味着在這些城市，普通家庭不吃不喝要20年以上，方能供得起一套房。

值得一提的是，深圳房價收入比已經連續多年位居全國榜首，2018年房價收入比高達34.2，不僅遠超北京上海，而且接近廣州兩倍。

一般而言，在發達國家，房價收入比3-6爲合理水平；而對於發展中國家而言，經濟飛速發展，住房需求快速釋放，房價多半都會經歷快速上漲過程。以此來看，房價收入比6-9均可視作合理水平。

以此來看，在全國50個主要城市中，只有長沙、烏魯木齊、煙臺、韶關、瀋陽、洛陽、貴陽等城市處於合理水平。

與2014年相比，幾乎所有城市房價收入都有所提高。

石家莊、上海房價收入比翻了一番還多，而福州、南京、西安、合肥、鄭州、濟南等熱門二線城市增幅均超過70%。

這意味着，在這些城市，房價漲幅遠遠超過收入漲幅。

02

長沙：反炒房戰的勝利

與深圳常年霸榜房價收入比不同的是，長沙則是連續多年墊底。

作爲中部省會，長沙的GDP規模早已過萬億，位居全國第14位。從城鎮居民可支配收入來看，長沙2018年的數據是50792元，是全國平均水平的1.3倍左右，在一二線城市中位居中上游。

經濟規模不弱，城鎮居民可支配收入同樣不弱，長沙房價收入比爲何常年墊底？

這要從長沙樓市走勢說起。在2016-2018年的樓市上行週期中，長沙啓動最晚，結束時間最早。

長沙之所以啓動最晚，是因爲在2012-2014年，長沙供地井噴，帶來大量住宅供應入市，從而“拖累”了房價啓動的速度。直到2015年和2016年，長沙有意收縮土地供應，房價終於步其他二線城市後塵上漲。

然而，長沙房價啓動未久，12歲兒童和85歲老人搖號中籤等亂象頻發，當地黨報帶頭質問樓市調控。隨後，長沙打響了聲勢浩大的“反炒房戰”，樓市調控接二連三，幾乎所有政策漏洞都被堵上。

長沙不僅打擊捂盤惜售，而且限購政策全面升級。以往在長沙，落戶即可購房，而按照新規，新落戶必須滿1年或繳納兩年社保，方能獲得購房資格，這就相當於堵住了“搶人大戰=變相鬆綁限購”的政策漏洞。

不僅如此，在長沙，父母投靠子女兩年內不得作爲單獨家庭購房，未成年人和集體戶口大學生不得購房，夫妻離婚按原有家庭套數限制購房……同時，企業購房被叫停，限售加碼到4年，重拳出擊之下，長沙樓市直接消停。

長沙的經驗說明，只要按照人口流入速度加大土地供應，只要不任由政策到處漏風，只要保護剛需限制投機，樓市調控的威力遠遠比想象中要高。

當然，反炒房戰能否堅持到底，考驗着所有城市。

03

三亞廈門：外來投資者的狂歡

三亞和廈門一直都是異數，房價雙雙趕超一線城市。

這兩大城市都是旅遊城市，環境氣候宜人，投資和投機需求向來極爲突出。所以，外來需求相對強勁，房價早已與本地居民收入相脫離，因此導致房價收入比居高不下。

先說廈門，2016年限購升級之前，廈門樓市的外來需求高達70%以上，且以福建省內的購房者爲主。福建民營經濟相對發達，手頭有富餘資金的小企業主比較多，而廈門正是他們投資購房的首選地。

同時，廈門城市規模不大，面積不到廣州的1/3，尤其是島內土地基本開發殆盡，這就導致廈門房價趕超一線城市。

與廈門相比，三亞更有甚之。數據顯示，近年來，三亞島外購房者比例保持在85％以上。

若論對房地產的依賴度，三亞在全國沒有對手。2018年，三亞房地產投資依賴度高達67.7%，位居全國首位。與之對比，深圳的房地產投資依賴度僅爲10.8%，而北上廣全部低於15%。

正因爲如此，當樓市調控不斷加碼，廈門樓市率先經歷一波過山車，最高跌幅高達20%以上，直到2019年春節前後方纔企穩。

三亞也是如此。2018年海南全域限購之後，三亞樓市應聲而落，當年房地產開發投資大降20%以上，這是過去多年都不曾出現的情況。

04

哪些城市需要特別注意？

衡量一個城市房價是否合理，有兩大指標。

一個是房價收入比，即住房總價與家庭可支配收入之比；另一個是租金回報率，即租金與房價之比。顯然，房價收入比越高，購房負擔越重；租金回報率越低，房地產市場泡沫程度就越高。

綜合來看，廈門、三亞、福州、石家莊的房價收入比和租金回報率都相對突出。房價收入比高，租金回報率低，這些城市值得給予特別注意。

當然，這並不能一概而論。

房價收入比，衡量的是普通家庭的購房負擔。而房價天花板到底有多高，則是由高收入者決定。

所以，對於一二線城市來說，房價收入比過高，並不一定意味着泡沫風險。但對於三四線城市來說，房價收入比過高，甚至超過二線城市，則必然存在着泡沫風險。

同理，在房價上升週期中，因爲房價漲幅過快，而租金則受到收入的約束，租金回報率顯得異常之低，也是正常的。

然而，一旦樓市進入下半場，房價上漲預期不復存在，那麼租金回報率就成爲衡量一個城市房價泡沫程度的重要標誌。

05

幾個結論

房價收入比雖然無法衡量樓市泡沫程度，但對於購房投資並非毫無用處。

其一，經濟、收入和人口基本面相似的城市，房價收入比越低，樓市安全邊際就越高，反之同理。換句話說，在剝離投機屬性之外，房價存在向基本面迴歸的傾向。一些比長沙房價收入比還高的三四線城市，需要謹慎了。

其二，靠外來投資或投機支撐的城市，樓市容易受到調控政策影響，波動頻繁。一旦樓市調控收緊，樓市就會應聲而落；一旦樓市調控鬆綁，樓市也會迅速反彈。這是兩面性所在，也是這類城市的投資機遇所在。

其三，房價收入比快速上升的城市，需要謹慎。這意味着，房價漲幅遠遠超過居民收入漲幅，整個城市的平均購房負擔上升過快，這對於樓市的可持續性並不利。

其四，樓市上半場和下半場的玩法完全不同。樓市上半場是普漲行情，閉着眼買房都能從中獲利；樓市下半場，普漲行情結束，樓市大分化開啓，一二線與三四線，人口流入的城市與人口流出的城市，經濟向好的城市與經濟衰退的城市，將會產生巨大懸殊。