文 / 袁 益（物業深度觀察）

　　物業股在港股市場掀起的熱潮仍在持續。

　　4月1日，綠城服務披露了自己2019年年報，數據顯示，2019年，綠城服務實現收入85.82億元，同比增長27.9%；毛利為15.47億元，同比增長29.2%；淨利潤為4.72億元，同比增長1.42%。

　　濱江服務也於同一天披露了2019年年報，數據顯示，2019年濱江服務實現營業收入7.02億元，同比增長37.8%，實現毛利1.97億元，同比增長46%，公司權益股東應佔淨利潤為1.15億元，同比增長63.4%，應佔股東淨利率由13.28%升至16.38%。

　　至此，港股市場上21家物業服務企業全部遞交自己在過去一年的成績單。實際上，隨著A股市場上新大正物業於3月31日晚間遞交年報之後，資本市場上尚未披露年報的物業服務企業僅有A股的南都物業和招商積餘兩家。

　　從整體年報數據來看，所有赴港上市的物業服務企業在2019年無一虧損，並且有近九成的物企淨利潤增速超過2018年同期水平。

　　投資物業浮盈最高超4倍

　　回望2019年，在整體經濟環境並不樂觀的大環境下，物業板塊的整體業績並未受到較大影響，從公開數據來看，在港股上市的絕大部分物企在2019年均實現了營收、淨利潤雙雙增長的可喜局面。物業股依然是資本的“寵兒”。

　　首先從營收方面來看，在所有披露年報的21家企業當中，共有13家企業的營收規模都超過了10億元。其中碧桂園服務的營收規模最大，2019年公司實現營收96.5億元，較去年同期增長超過1倍，其次是綠城服務，2019年的營業收入達85.82億元，同比增長近三成。第三名則是去年年底剛上市的保利物業，以59.67億元緊隨其後。在另一方面，燁星集團、和泓服務、興業物聯的營收規模則遠遠小於其他公司，僅為2.74億元、2.48億元和1.84億元。

　　值得注意的是，去年以36.1億元營收規模擠進前三的彩生活，正在經曆唐學斌卸任之後的戰略調整當中，2019年公司營收為38.45億元，同比僅增長6.4%，在所有港股物企中營收排名跌至第六。

　　淨利潤方面，碧桂園服務以盈利17.18億元，盈利增速超八成牢牢佔據盈利榜第一名，雅生活緊隨其後，2019年公司實現盈利12.92億元，同比增長近六成。值得注意的是，除了這兩家之外，其餘物業服務企業的盈利金額均未超過6億元，時代鄰裏、興業物聯、銀城生活、浦江中國等7家公司盈利均未超過1億元。

　　再來看業績增速，增速最快的是佳兆業美好，公司淨利潤較去年同期暴增212.2%，永升生活服務業績增速緊隨其後，據年報數據顯示，公司業績較去年同比增長了148.36%，奧園健康以108.43%的業績增速位列第三，而營收、淨利潤規模均位列第一的碧桂園服務，則以83.94%的業績增速位列第四。

　　而從管理面積看，目前佔據首位的是仍然是彩生活，公司截至2019年12月31日其平臺服務面積達到12.11億平方米。其中，包括合約管理總建築面積5.62億平方米，合作及同盟的總建築面積6.49億平方米。

　　細分來看，從在管面積來看，彩生活在管面積為3.65億平方米的管理面積仍然是所有物企裏最多的，其次是保利物業，在管面積為2.87億平方米，碧桂園服務則是以2.76億平方米的在管面積位列第三；但是如果從儲備面積來看，碧桂園服務又以4.09億平方米的儲備面積位列第一，接下來是綠城服務的2.33億平方米和保利物業的2.11億平方米。

　　市值方面，碧桂園服務成為有望最快突破千億市值的物業服務企業。截止4月1日收盤，公司最新市值達到786.79億元。而雅生活、保利物業、綠城服務、中海物業等4家企業的市值也已經突破了200億元。

　　那麼，除了業績整體表現強勢之外，誰纔是從2019年最讓投資者最賺錢的物業股？

　　對比各大物企2019年年初或上市當日到2020年4月1日的股價數據，在目前在港股上市的21家企業中，永升生活服務的漲幅最大，達到驚人的450.48%，成為最讓投資者最賺錢的物業股，新城悅則以338.13%位列第二。此外，佳兆業美好、雅生活和中海物業均錄得超過200%的漲幅。另一方面，包括彩生活、中奧到家、和泓服務在內的8家物業服務企業的股出現了下跌。

　　業務亮點“百花齊放“

　　雖然物業股業績普遍飄紅，但仔細來看，各大物業服務企業的業績亮點已經有明顯的不同，呈現“百花齊放”式的差異化發展。

　　比如在業績、淨利潤方面雙雙領跑行業的碧桂園服務，翻閱公司年報之後不難發現，公司突飛猛進的增值服務成了公司業績中最大的亮點之一。

　　年報數據顯示，公司年內，社區增值服務收入約為人民幣8.65億元，較去年同期實現同比增長107.4%，佔公司總體收入的 9.0%，較去年同期上升 0.1 %。

　　碧桂園服務方面稱，在社區增值服務領域，公司致力成為“全週期社區生活服務整合運營商”，圍繞社區成熟發展週期、業主家庭成長週期和房產價值週期，為業主提供全方位的社區增值服務。過去幾年來，本集團大力發展社區增值服務業務，從業主生活需求入手，通過生活管家，打通整合營銷及構建渠道，將外部商家資源與業主需求連接，提供了廣泛多元的社區增值服務，具體包括：家政服務、拎包入住服務、社區傳媒服務、增值創新服務、房地產經紀服務、園區空間服務。

　　更重要的是，公司年內社區家政服務及社區傳媒業務表現亮眼，年內分別獲得收入人民幣 2.75億元及人民幣 0.94億元，實現同比增長207.8%及 218.0%。

　　與此同時，“鳳凰會”APP作為公司發展社區增值產品及服務的線上門戶，截至 2019 年 12 月 31 日，已實現註冊用戶數突破 428 萬，月活躍用戶數超過 159 萬。

　　實際上，社區增值服務一直是碧桂園服務大力發展的重要目標。

　　業績會上，公司首席戰略官徐彬淮表示，2020年在增值服務方面，碧桂園服務繼續保持高投入和推進力度。去年年底、今年年初的時候，碧桂園服務正式成立了一個公司的一級組織，叫做社區生活服務事業羣，希望通過它，來整體規劃、協同推進公司各個板塊相關的增值業務。

　　徐彬淮同時指出，碧桂園服務還要回到商業的本質，在服務過程中，其實只有夯實基礎，纔能夠去直面業務的痛點，纔能夠把這項工作做得更好。

　　值得一提的是，在非業主增值服務方面，年內，公司非業主增值服務收入約為人民幣 14.22億元，較 2018 年同期實現同比增長 79.8%，在本公司總體收入中的佔比約為 14.7%。

　　不僅是社區增值服務，城市服務也是碧桂園服務的亮點。

　　在2018年年底碧桂園服務城市共生計劃發佈之時，碧桂園服務執行董事、總裁李長江就曾表示2019或將成為城市服務元年，那麼2019年，碧桂園服務的城市共生計劃推進如何？

　　2019 年，公司正式入駐遼寧省開原市，向其提供一體化的智慧服務，在城市環境改善、公共災害應急聯動服務等諸多方面表現突出，並逐漸開展及實踐增值服務模式。

　　未來，碧桂園服務將作為新型城市治理公共服務的探行者，逐步形成基於數字化城市運維平臺之上，利用市政公共服務覆蓋城市基礎設施、公園景區、文體場館、交通樞紐、醫院、學校、商業寫字樓、住宅社區等多業態整合下的一體化運營的城市大物業模式。

　　而和碧桂園服務同樣在社區增值服務上取得不錯成績的保利物業方面，隨著公司“大物業”戰略的推行，公共服務管理成了其業績中最大的亮點。

　　早在2016年，保利物業就進駐浙江省嘉善縣西塘古鎮景區，對商戶經營和景區秩序推行“先服務、後管理”。保利物業進駐西塘景區後，極大地改善了西塘景區風貌與治安秩序，古鎮煥發新顏，景區資質榮升為5A。有了專業服務的保障，景區客流量、收入均有大幅度提升。基於此，保利物業沉澱出“景區服務管理模式”，構建了鎮域公共服務相關經驗，接連拿下景區周邊多個項目。

　　次年，保利物業入駐天凝鎮開展城鎮全域化管理。其與天凝鎮政府共同探索“三位一體”發展之路，將“親情服務理念”輸出到鄉鎮，並藉助信息化平臺改善天凝鎮生產、生活和生態環境質量。保利物業因此成為全國首個提供鄉鎮公共治理的物企，翻開我國城鎮創新社會治理的新篇章。

　　不僅如此，作為公共服務的“先行者”，保利物業在2018年就發佈了行業首本《公共服務標準化手冊》，之後又建立了多項公共業態的服務標準和管理體系，嚴把服務品質。在公共服務的實踐中，保利物業通過不斷“複製標準”，將成熟項目中的“標準化”，複製到新拓展的項目中，實現“提質增效”。

　　實際上，保利物業在公共服務上的探索和實踐一直在不斷提速。年報數據顯示，2019年保利物業在公共服務上的在管面積突破1.4億方。在管公共服務項目已經覆蓋全國22個省/自治區/直轄市，項目數達到266個。2019年內，公共服務新拓展項目 87 個，簽約了司法部、遼寧孤山鎮等一大批優質公共服務項目。2019年公共服務業績貢獻比重迅速增長，對基礎物管收入貢獻達12.5%。

　　而在雅生活方面，除了吸足眼球的大手筆收購中民物業之外，在發展方向上，圍繞社區商業，雅生活的發展願望不止在管樓盤。公司董事會聯席主席兼首席執行官黃奉潮此前接受媒體採訪時表示，“雅生活今年成立了平臺事業部，用平臺化的方式去做社區商業，平臺服務不止在雅生活在管的5億平方米或者以後的10億平方米里，我們要突破雅生活的邊界，我們的目標沒有界限，我們的生意要做到全中國。”

　　實際上，平臺事業部寄託著雅生活從傳統物業企業突破創新的希望，“如果在平臺業務的探索裏找到一條突破的路，我相信雅生活會有一個大的飛躍，也許以後雅生活會變成一個互聯網業務的公司。”黃奉潮說。

　　港股投資物企邏輯需清晰

　　隨著物企業業績大好，股價表現優秀，“棄房炒物”的邏輯從去年開始就時常被各大業內業外的人士所提及。

　　從表象來看，投資物業股在當下的確要比投資地產股更容易賺錢，尤其是疊加今年疫情的因素，似乎看上去更是如此。根據Wind數據顯示，在121家港股上市的房地產公司中，109家自2020年年初以來股價下跌的佔比達到90%。

　　市場觀點指出，隨著新冠肺炎疫情在全球的蔓延，全球的資本市場大幅震盪，地產行業受到開工延遲、大部分地區土地交易中止、銷售回款不暢等不利因素的影響，預計開發商今年在銷售和資金鏈方面的壓力將會明顯增加。

　　這是否真的意味著“棄房炒物”的邏輯是準確的麼？

　　實際上，物企當前在港股市場上受到如此熱的追捧，和當前整體下行的經濟大環境有著最密不可分的關係。非週期、輕資產帶來的天然抗跌屬性成為了貼在了物業服務企業身上，最受資本關注的標籤，資本對默默無聞的物業服務行業關注度陡然增高了多個數量級也在情理之中。

　　這同時也解釋了當前港股市場對地產背景很強的物企青睞程度更高的原因。因為相對來說，地產背景足夠強，物企的管理面積就很容易得到保障，而確定增長的管理面積意味著物企的業績上了保險。香港市場海外投資者比較多，他們更看重的是業績的確定性，因此物業服務企業，對於這些投資者，尤其是在避險情緒高企的當下，無疑是最好的選擇之一。

　　宏觀經濟下行帶來的避險情緒僅僅是物企受追捧的一個原因，招商證券房地產行業首席分析師趙可在此前一次研討會上則表示，最近物業板塊上升度比較快，有兩個方面大的的邏輯。第一，這個行業本身是一個豪華賽道，所謂豪華賽道意味著它是一個成長板塊，在當前的宏觀形勢下肯定是更受關注的。第二，地產開發類板塊始終有一個很大的壓製，就是政策。政策難以去把握，尤其是在這個週期中間。物業板塊現金流很好，也不需要去猜政策，相應的它又具有成長性。因此，對於投資者的吸引力也在上升。

　　值得一提的是，隨著港股對物業管理行業的熱情持續不減，物業服務企業並沒有停止向資本市場進擊的腳步。據不完全統計，目前國內市場上共有包括金融街物業、宋都服務、正榮服務、建業新生活、弘生活等物業服務企業在港交所排隊上市，另一方面，華潤物業也屢屢傳出即將赴港上市的消息。

　　來源 ：物業深度觀察