來源：地產八卦女

1st

偶然間看到這張圖。

很多人感嘆說，2010年距今並不遙遠，往事還歷歷在目，但房價卻一去不復返了。如果在那年，我東拼西湊拿出百來萬投資的話......

當然，感嘆房價漲幅並非我所欲言，這張表中的城市變遷，纔是我想說的。

看到第一名杭州、第四名溫州、第三十二名鄂爾多斯了嗎？如今，儘管杭州仍然是普遍意義上的“準一線城市”，溫州仍然是浙江的經濟重鎮，鄂爾多斯仍然是北方能源樞紐和羊絨基地，但無一例外，相比2010年，這三個城市的房價都回落到本來位置上了（如果在2010年買這三個城市的房子，雖然現在看還是有漲幅的，但顯然跑輸大盤，例如鄂爾多斯，10年前均價高於武漢，如今武漢房價將鄂爾多斯秒成渣）。

這說明，各項規劃建設經濟利好（杭州）、炒房團熱炒（溫州）、能源經濟發酵（鄂爾多斯）等因素，雖然短期內對房價有巨大影響，但長期看，房價的走勢仍然着重於城市基本面上。在中國，北京、上海這兩個城市，始終是中國最強的城市。

2nd

再來看看三亞和廈門。之所以把這兩個城市單獨拿出來拎，是因爲這兩個城市很相似，都有着發達的旅遊業，製造業等工業也都不強，但兩者的房價漲幅，可謂天壤之別。三亞因爲炒房團的熱炒，中間又經歷了海南自貿區等政策的起起落落，迄今漲幅不過2倍有餘，而廈門房價則迅猛增長，妥妥增長了5倍！

是什麼原因，讓三亞和廈門的房價走勢如此不同？個人認爲，主要是這三點：

（1）廈門有着穩定的購房政策，而三亞購房政策極不穩定。這導致了三亞部分炒房者高位套牢無法進一步推高房價，也使得部分客羣，因爲預見風險而轉向其他區域；

（2）廈門的客羣非常穩定，主要客羣是泉州、漳州人和本市遊客，次要客羣是經濟條件好的其他福建人，再次要客羣則面向全國，由點及面，輻射效應廣，且大陸沿海城市有如此吸附效應的，除了青島外，獨此一家，別無分店；而三亞雖說吸納了很多東北人，也面向全國，但三亞的客羣層次並不分明，且海南其他城市房價處於低位，如陵水、萬寧、海口，直接與三亞構成“內部競爭”態勢；

（3）傳統意義上的廈門就是個島，大家很容易預見到廈門土地資源有限；而三亞雖說身處海南最南端，但海南土地供應卻是巨量的。物以稀爲貴，廈門房價漲幅自然就快了。

3rd

再來看看廣州和深圳。很多人都說北上廣深，但自2016年開始，“北上深杭”的口號響起，唱衰廣州的聲音不絕於耳，甚至有人開始說廣州是環深城市。

這樣的說法確實不無道理。從房價漲幅看，2010年深圳房價16900每平，廣州12500每平，看起來差別不大（實際上，廣州有很多郊區拉低了均價，廣州12500每平，意味着核心區房價高於深圳）；而到了2018年，深圳二手均價幾乎是廣州的兩倍（實際上，2015年底，深圳均價就已經是廣州的兩倍，近年來廣州補漲、深圳橫盤，拉高了廣州二手均價）！

從10年的均價差別不大，到18年的均價2倍，這種情況意味着深圳出現了全面的普漲，到處都是核心區；而廣州雖然大，核心區始終有限，房價漲幅自然不及深圳了。

4th

再來看看三四線城市裏的寧波、舟山、紹興、南通，以及倒數第二位的張家口。

這前四個城市，都是在2010年時top前20，雖說近兩年來房價暴漲，這些城市也漲了一波，但很顯然，面對如今的房價，這些城市已經不似當年的地位了。

對此，我的感悟是，原來有些三四線城市，並不是這兩年才漲，十多年前，他們漲得更好。

至於張家口，原本誰都看不上的山區，在10年排名墊底。如今由於北京冬奧會和滑雪經濟的關係，居然上演絕地大翻盤，成爲全國少有的房價投資聖地。

對此，我的感悟是，小區域的行情，也能實現反包。這就跟炒股一樣，買的是小盤股、垃圾股，突然有一天利好降臨，漲幅直衝雲霄！

5th

最後再來看看房價走勢的大趨勢，個人認爲，主要有兩個：

（1）房價經濟，由沿海轉向內陸崛起。近十年來，漲幅最高的，不是沿海城市，而是內陸城市。

縱觀2010年的房價排名表，我們會發現，10年前，房價最高的城市一定是沿海區域城市，而如今，內陸的成都、重慶、西安、武漢、鄭州、南京等城市崛起，其上升的排名，意味着也有很多沿海城市的排名被擠掉；

爲什麼會出現這樣的情況？個人認爲，這是因爲10年前，中國是吸收外資、利用外資、改革開放爲主導的經濟體。沿海城市有着天然的優勢，自然房價最先受益；如今，中國國企改革日臻成熟，國企經濟開始唱主角，內陸擁有大量優質國企的城市率先崛起。

此外，內陸和沿海的民富差距，據個人感覺，確實越來越小。

（2）省會崛起。我們對比10年前的房價會發現，過去很多內陸的省會城市房價不高，錯失了非常可惜。如今，這些城市已經補齊短板，成爲各個省區的真正房價中心，漲幅遠超省內其他城市（如杭州漲幅超過寧波溫州，濟南漲幅超過煙臺日照，長沙漲幅超過湘潭株洲，等等）。

這意味着什麼？意味着省會的各項政策和權力經濟，對於房價越來越有支配力。畢竟構成房價的因素，除了地段，產業、教育、交通等配套也佔主導。而省會，在“創造配套”、扶植經濟、創造就業、吸納人口方面，相對省內其他城市，有着先天的優勢。