顯然，用一二三四線城市等級的眼光去看房企，默認在三四線城市佈局的房企也是“三四線”，這種看法無疑是非常狹隘且錯誤的，但卻往往有很多人陷入這種認知陷阱。

　　實際上，按照GOOGLE的“長尾理論”，三四五線城市是一片非常廣闊的藍海，未來中國一半的人口仍將會居住在三四五線城市，這麼大的市場需求與潛力空間，也一定會誕生出優秀的企業。

　　來源：地產八卦女

　　1st

　　在談地產之前，我們聊聊傳音這個“商業奇蹟”。

　　對於傳音手機，這家中國本土的手機企業在中國幾乎沒有知名度，但是它在非洲大陸則家喻戶曉，尤其是在撒哈拉沙漠以南的地區，傳音旗下手機品牌的logo更是隨處可見。

　　據IDC數據，2017年傳音旗下各品牌手機在非洲的市場份額達到45%，並於2017年在印度獲得了9%的市場份額，在手機品類中排名第二。2018年，傳音被Facebook和畢馬威評爲“中國出海領先品牌50強”之一。

　　爲什麼傳音手機這麼牛？原來其他的手機品牌，大多是單卡手機，而非洲的消費者都有使用多張手機卡的需求，具備雙卡雙待功能的傳音成功打開非洲市場。

　　另外，主流的手機拍照都是採用面部識別拍照，這種技術用在淺色皮膚的人羣沒有問題，但對於普遍膚色較深的非洲人民來說卻十分尷尬，自拍往往難以看清五官。爲此，傳音專門研發了基於眼睛和牙齒來定位的拍照和美膚模式。而根據非洲消費者能歌善舞的特點，傳音又主打音樂功能，隨機贈送一個定製的頭戴式耳機。

　　由此我們可以知道，雖然傳音手機價格便宜實惠，面對的消費者也是遠在非洲、蘋果三星看不上的“五六七八線”的“長尾”客戶，但傳音就是這樣取得了商業上的極大成功，還將中國品牌傳遞了出去，成爲中國面向世界的一張“國際名片”。

　　顯然，這是“長尾理論”又一次經典的勝利。

　　2nd

　　其實，“長尾理論”的中國案例，又何止傳音呢？面向追求性價比客戶的小米，同樣也是“長尾”理論的踐行者。

　　反觀地產行業，碧桂園、萬科、恆大，絕對的地產top3，其中碧桂園、恆大兩家房企，都是在三四線城市中拉開戰線的。萬科、保利、中海、新城，也無一不往三四線城市“渠道下沉”。

　　對此，很多人都說，“只有大城市，纔有房地產”，很明顯，碧桂園們在用事實告訴他們——君不見，三四五線城市客戶，在用強大的需求購買力，撐起了碧桂園“規模第一房企”的一片天。

　　同樣的，對於那些喜歡以城市“一二三四”等級，來類比劃分房企層次的，認爲那些在一二線城市造豪宅的房企，層次高於在三四線城市造安居房、做民生地產的房企，認爲在三四線城市佈局的房企也是“三四線”，這種看法顯然也是錯誤的——實際上，按照GOOGLE的“長尾理論”，三四五線城市是一片非常廣闊的藍海，未來中國一半的人口仍將會居住在三四五線城市，這麼大的市場需求與潛力空間，也一定會誕生出優秀的企業。

　　3rd

　　那麼，什麼是優秀的企業？個人認爲，對於房企而言，一個企業是否優秀，比拼的不是一二三四線這種產品定位，而是眼光、戰略、格局，而是賺錢力和人才觀，是企業的社會責任感！

　　例如，以碧桂園爲例，在賺錢力方面，截至2018年12月31日，碧桂園全年實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣5018.8億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積約5416萬平方米，同比分別增長31.25%和23.06%，增速遠超行業平均水平。

　　從賺錢力角度來說，合同數據增長超過10%，就算是業務拓展能力非常強悍的企業了。而碧桂園僅是“權益金額”和“權益面積”兩個指標，增速就遠超行業平均水平了，更遑論歸屬於包含非上市體系的全口徑指標——實際上，碧桂園爲了不執着於規模排名爭奪，徹底踏實向高科技企業邁進，早在2018年7月起，就宣佈僅公佈權益銷售數據，不再公佈全口徑銷售數據

　　營收及利潤方面，2018年碧桂園營業收入、毛利、淨利潤等核心指標均實現大幅增長。其中，營業收入約爲人民幣3790.8億元，同比增長約67.1%；毛利約爲人民幣1024.8億元，同比增長約74.3%；淨利潤約爲人民幣485.4億元，同比增長約68.8%。

　　淨利潤約485.4億元啊，平均每天賺1.3億元！如此強大的賺錢力，企業絕對槓槓的！

　　人才觀方面。截止2018年底，碧桂園擁有包括1300多名博士在內的專業管理團隊，有逾1000名註冊建造師、3200多名中高級工程師、6000多名設計人員。

　　說實話，對於碧桂園，很多人都以爲這就是一家在三四線城市起家、只會建房子賣的普通房企。

　　但實際上，碧桂園作爲一個擁有全國最多在售項目和在建工地，也擁有最多客戶羣體的房企，其組織管理、客戶管理、大規模施工工程管理必然有極高借鑑之處；同時，目前碧桂園投資了機器人高科技產業和農業產業，這些管理優勢、技術需求正是吸引人才的核心，碧桂園也無愧於成爲“全國擁有最多博士的房企”。

　　責任感方面，根據2018年碧桂園的年報數據，碧桂園的合同銷售均價在每平方米8550元左右，多年來處於低位，體現出碧桂園典型的“民生地產”的責任感。

　　說實話，其實就產品價格而言，8550每平米的價格是否便宜實惠，關鍵還是看【性價比】，而非絕對的數字。在這一方面，碧桂園的 【性價比】，體現於在最不受媒體和其他開發商重視的地段（三四線城市），碧桂園圓滿了消費者對家、對一二線配套的所有幻想。

　　比如龍湖讓客戶知道什麼叫五重景觀，綠城讓客戶知道什麼叫建築品質，融創讓客戶知道什麼叫精裝停車場云云……而這些，碧桂園都有！雖然專項打造雖然不及一二線的輕奢，但碧桂園卻讓三四線的客戶知道，什麼是配套（畢竟大多數三四線客戶，也確實沒見過這些配套）！

　　由此，在大多數房企由政府賣地決定高昂成本的大前提下，其他房企只得走溢價路線，通過各種互聯網+、科技、綠色健康等概念性手段提高售價，瞄準小池子裏的大魚。而碧桂園不是，碧桂園拿地成本很低，因此並不需要刻意去爲了提高溢價而營造各種“+”概念。反倒是在配套上，把錢花在客戶最在意的地方，也由此吸引了最多的客戶，也成了三四線最受歡迎的品牌房企之一。

　　從這一方面說，碧桂園特別像是華爲，有着極致的【性價比】；在碧桂園之前，想要找到同等配套或服務的小區，你只能花更多的錢去一二線；但在它之後，你還可以在三四線選擇與一二線配套服務相差無幾的小區。

　　4th

　　剛纔我們談了賺錢力、談了人才觀和責任感，接下來，我們再談談一家優秀房企的核心：眼光、戰略、格局！

　　顯然，作爲房企，最大的眼光莫過於土儲和存貨，最強的戰略莫過於現金流管理，最好的格局莫過於產業佈局了。

　　土儲和存貨方面，據碧桂園2018年年報，碧桂園在國內已簽約或已摘牌的權益土地儲備已經達到約2.4億平方米，其中未售權益可售貨值約1.7萬億元。

　　2.4億平米是什麼概念？按照目前碧桂園的發展速度，可以撐起集團未來三到四年的開發工作以及銷售量。

　　那麼，這2.4億平米分別佈局在哪裏呢？據2018年年報，截至2018年12月31日，碧桂園完成中國內地所有省份的佈局，已簽約或已摘牌的中國內地項目總數爲2148個，分佈於31個省/自治區/直轄市的269個地級市，覆蓋1156個區/縣。碧桂園2018年獲取的土地中，目標一二線與目標三四線的地塊按金額劃分的比例爲40:60。

　　之所以繼續選擇在三四線城市佈局，碧桂園楊國強有這樣一番解釋：“你們想象一下，現在農民工工資已經上漲，他們去10000元/平方米以上的城市買房比較困難，但在沒有學校的農村居住起來同樣也很麻煩。中國農民工未來的房子在哪裏？經濟條件改善之後，我相信他們很多人會將父母孩子遷移到三四五線城市居住。5000-6000元/平方米的房價他們消費得起。”

　　此外，報告還指出，碧桂園前瞻性地深度佈局粵港澳大灣區。截至2018年末，集團位於大灣區內的權益可售資源的建築面積超過2544萬平方米，權益可售貨值達到3721億元。

　　剛剛結束的兩會，在《政府工作報告中》3次提到“粵港澳大灣區”，這一戰略國家絕不是說說而已。這已足以證明碧桂園的眼光。

　　現金流管理方面，據2018年年報，截至2018年12月底，公司可動用現金餘額約2425.4億元，另有約3017億元的銀行授信額度尚未使用。在全年權益合同銷售同比增長31.25%的前提下，碧桂園淨借貸比率同比下降7.3個百分點，僅爲49.6%。

　　這說明了什麼？說明碧桂園十分重視風控，畢竟現金流是企業的生命線。而碧桂園2016、2017、2018年都實現了正淨經營性現金流，迄今已連續11年保持了淨借貸比率低於70%，使得其在高速運轉的同時，依然保持了較爲穩健的財務結構。

　　對此，中銀國際在2019年1月的研報中提到，鑑於整體市場已經轉冷，他們更加偏好於資產負債表穩健的公司，最終給予碧桂園買入評級，目標價爲20.84港元。

　　最後，產業佈局方面。這個我在文章《

　　碧桂園玩機器人的3個新意思

　　》裏已經詳述過，就不多說了。碧桂園肯定是具備大格局、懂得看大勢的企業。

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