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上兩周，老鄺陪著客戶去了南沙踩盤，提到南沙就不得不說越秀地產，作為南沙區的大地主，那邊有句諺語「在南沙，每4-6個業主中就有一個是越秀的」。老鄺對於這句話是絕對信服的，所以這次分享的踩盤報告依然是它們家的產品，以下簡稱「天城」。

一年前，老鄺寫了濱海御城（簡稱「御城」）V.S 濱海新城（簡稱「新城」）的踩盤報告，文章結尾已經表態本人更看好擁有地鐵資源的御城。現在回看那時的報價，和御城同屬核心地段的天城複式產品單價已漲至2.9-3.1w，而新城依然維持在1.7-1.8w單價，甚至個別直望小虎島的特價單位大約1.55w。兩種類型的產品價差在擴大。

1、南沙投資邏輯

在分析具體產品之前，老鄺再嘮叨幾句我對整個南沙的看法——長持8-10年。我承認現在買入後，3-5年左右你賣出也會賺，但你虧的是機會成本，因為南沙的成熟在8-12年之後。依然用騰訊公司13年500倍的財富神話舉例，李澤楷在頭幾年騰訊漲了20多倍就拋貨，這個故事成為現代商業版的「撿了芝麻丟了西瓜」。

南沙區作為粵港澳大灣區的核心，它已經是整個廣州最多利好的區域，其房產投資潛力是毋庸置疑的。老鄺經常說「南沙的房子沒問題，有問題的是你」，你有沒有足夠的耐心等待它成長？你的資金能否做到長持不急賣？3-5年後你是否需要置換回市區通勤？又或者小孩讀書要買回越秀學位房？老鄺再強調一遍，珠江新城1992年提出規劃，用了18年的時間才在亞運會之前完成，南沙目前還很年輕，遠遠未到爆發期。

南沙的供應量是天量的，投資當地必須找出稀缺資源，在老鄺看來，目前南沙最稀缺的資源依然是——地鐵、商業。地鐵的話除了既有4號線、在建18號線，還有一條中遠期規劃的15號線（南沙環線）。南沙買房最安全的依然是4號線沿線，另外倘若你是高風險偏好，可以在此時布局15號線附近，十年內只要這條線路能動工，你就賺大了。

商業是指體驗式到店消費，老鄺有兩個指標去衡量——星巴克+電影院。前者的選址對於人流量和購買力是有公式分析的，感興趣的自行百度「星巴克選址標準」，站在巨人的肩膀上能節約我們的精力。電影院是老鄺認為的到店消費的最高級別，比起寵物店、餐飲、健身房等消費，電影院的可代替性更低。目前整個南沙只有萬達廣場具備這兩項指標，綜合分析，老鄺依然認為「蕉門—金洲」板塊是南沙最核心、最安全的板塊。

2、產品分析

天城是金洲地鐵站上蓋的項目，正如一年前老鄺在寫御城的踩盤報告，這種「地鐵+商業」的產品是沒有問題的，只不過天城的住宅供應較少，整個項目是總部商業+公寓居多，而御城更接近現代化住宅，屬於花園式小區，選擇哪一種產品看你的個人偏好。

具體的房源上，老鄺依然推崇越秀地產的複式產品。2018年11月，廣州市明令禁止日後報批這種「高贈送」複式產品，因此市面上在售的複式產品具備稀缺性。老鄺比較喜歡天城125-127㎡的複式四房，請注意該樓盤還有一種120-123㎡的類似戶型，前者的二樓是「主套+2個卧室」的設計，後者的二樓是「主套+1個雙孩房+1個書房」的設計，簡單點說後者的1個書房是無法放置床鋪的，因此125-127㎡的複式才是剛需改善家庭的首選。

價格上，目前複式產品的單價在2.9-3.1w之間，天地樓層有2.8w單價的房源。對比2018.12月底，那時開發商年底促銷，複式的單價集中在2.6-2.8w，特價單位2.5w也有成交。老鄺覺得整個項目的價格上漲是意料之中的，因為「蕉門—金洲」這個核心區，目前在售一手非常稀缺。

3、個人投資建議

2019年2月，粵港澳大灣區規劃公布，當時很多小夥伴私信我希望老鄺寫寫它的分析。大家都知道我寫文章從來不喜歡湊熱鬧，所以我是拒絕單獨寫一篇文章的。老鄺的看法是：難道你是第一天聽到這個規劃嗎？這個規劃本來就是自然而然的事情，我在2017年就知道大灣區要搞，你知我知大家都知道的事情，裡面的內容也不是什麼機密，2018年都已經吹風一年了。

2019年1月，大灣區規劃還未公布；對比2019年3月，大灣區規劃公布了，難道就差了兩個月時間，南沙區的總部經濟就落地了？南沙區的基建就一日千里了？南沙區的自住人口就多了？其實都沒有，只不過是預期推動了情緒，而房價就是靠預期推漲的。

正是因為大灣區規劃落地，一手開發商是肯定會漲價的，「一手買入的是成本，二手賣出的是收益」。一手成本的上漲老鄺覺得合理且後續會持續上漲，因為南沙的預期實在太多，而且2018年底確實是抄底南沙一手的最佳時機。但是從流動性上說，南沙的二手市場依然比較低迷，大量購買力回到一手市場，目前整個二手市場可議價空間較大。

老鄺和客戶在當天踩盤後，都感嘆一手的成本已經漲上去了，錯過了2018.12這個窗口確實可惜，但因為我們共同看好南沙未來8-10年的成長性，所以我們把標的物圈定在當地的二手房，選擇的標的物自然是具備「地鐵+商業」的次新房。待交易完畢且徵得客戶同意，我再分享他的買房故事。

總結

無論是南沙還是廣州，房地產市場都已進入分化時代，未來等房地產稅推出，會進一步加速這個過程。啥叫分化？就是類似某寶的「馬太效應」，銷量高的大賣家掌握了供應量、搜索排名、曝光量，而個人賣家想在某寶生存幾乎不可能。

老鄺估計廣州市場還有15-20年的窗口，這段時間你都可以購入、置換手頭的資產，等一切都塵埃落地了，決定我們的不再是你有幾套房？而是你手中有沒有稀缺好房子？「強者恆強」是未來這個時代的特徵。歡迎關注公眾號：老鄺教買房。

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