年關將至，為了清貨過冬，開發商開始使出渾身解數，各種折扣誘餌頻頻拋出，掀起了降價狂潮。

不僅首付分期重出江湖，還有買房送精裝、送車位、甚至送豪車。

只要你敢買，開發商就敢「虧本賣」，只要你敢買，後期不漲開發商還回購，低買進高回購保增值，完完全全把購房者的痛點都包圓了。

這一場驟起的降價狂歡，我們要不要帶上現金赴宴抄底？

1.人狠話不多，直接降。

降價鉅惠xx折是我們比較常見的，傳統的開發商都喜歡用「少點套路多點真誠」的形式：直接降、打折扣。

1）品牌房企啟動全國多盤聯動鉅惠

黃金周後，萬科、恆大、碧桂園、金地等多家房企在全國範圍推出了打折計劃。比如北京萬科拋出「28盤聯動鉅惠」、恆大推出「無理由退房3週年，每盤每日十套特惠房」等活動。

2）一口價特價房

這個也是全國多樓盤常規降價招數，在售樓部邊上立一塊展板，上面展示特價房源或者一口價房源，限時優惠，數量有限，營造緊張的氣氛。

促銷名目也是各種各樣：雙十一特惠價、內部團購專場、老帶新特別折扣等等。

3）低首付

從銀十起，全國不少城市又掀起一股首付分期的熱潮。

南京浦口區的保利雲禧項目，在開盤前推出「一成首付」優惠活動。

實際就是降低上車門檻，本來應該首付30%，可以先付10%，在開發商規定幾個月至幾年之內，把另外20%的首付分期付清。

2.利用佔便宜心理，各種送

前面的打折還不夠刺激，在樓市非常時期就得上非常手段，這不，還有很多開發商，抓住客戶佔便宜喜恩惠的心理，買房啥都敢送。

今年降價不送禮啊，送禮就送豪禮，一改以往送家電的小打小鬧，直接買房就送精裝修、車位甚至豪車，看似貼錢買賣，足足賺夠了吆喝。

1）送車位

不久以前，行情好時，買房必須捆綁車位；行情不好，買房還倒貼車位，動輒十幾萬的優惠讓不少購房者摩拳擦掌。

2）送車

送車位有它的侷限性，畢竟有些客戶還沒有車，變現能力也稍弱。

於是，繼廣州某樓盤買房送瑪莎拉蒂之後，上海、北京等地也紛紛推出買房送豪車活動。

11月中，上海寶山招商雍和府買房就送一輛賓士smart或A級轎車，如果不要車可以折現，直接抵22萬房款。

送車位你沒有車？那我直接就送車吧。

這豪氣和王思聰抽手機殼送匹配手機有得一拼，雖然不久就被叫停了，但光噱頭帶來的宣傳力度就給項目省了不少營銷費用，還實現了大批客流和成交，可以說是降價潮的第二贏家了。

3.善用看漲預期，回購託底

而第一贏家要數廣東的福晟錢隆華府，託底回購是全國第一例！

推出了「若漲幅不夠，無條件回購」+低首付+三年免息，而且入住不影響回購的無敵託底營銷策略。

什麼意思？

相當於客戶買了福晟的房子，如果後期沒漲，開發商回購，客戶至少可以賺溢價6500元/㎡，溢價幅度達40%。

如果後期漲了，那溢價就更高了。

你就放心買，後期放心住，我來給你兜底，漲跌你都不會虧。

更深層的意思是，我都敢兜底，你還怕房價不漲嗎？

甚至還簽《回購協議》，彷彿嚴格堵死將來開發商「甩鍋、不認賬」這條路，可以上榜2018年感動中國良心賣家了。

這個無敵託底回購政策，有擾亂市場之嫌，曇花一現便被勒令終止了。

如此兇猛的降價，開發商忍痛割肉，按理會刺激一部分購房者，實現以價換量。

但實際上，購房者觀望情緒更濃厚了，金九銀十變銅九鐵十。

據中國證券網報道，相關數據顯示：10月份，大部分熱點城市成交面積下行，合計成交 1448 萬平方米，環比下降 11%。深圳、青島、杭州、大連四地銷售面積環比下降超過四成；北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等地成交面積環比跌幅均超過10%。其中，杭州市區10月總計成交商品房 7790套，為近20個月以來成交新低，商品房成交量創下近 6 年來同期最差成績。

整個市場寒冬凜冽，開發商的花式降價，無非是為了回款奔走，有現金流才能「活下去」。

一方面，是之前行情上行時，廣大房企瘋狂擴張，發債、加槓桿高價拿地下，債務陸續到期，還債壓力巨大。

而另一邊，則是不斷收緊的融資環境和不斷加大的融資壓力雙重發力。

現在整個國家都在去槓桿，銀行的錢只進難出，房企難以重拾以前十個鍋九個蓋，或舊債新還的把戲了。

而且，今年房企的融資壓力明顯大於去年，1-9月銷售金額TOP50的房企融資成本同比去年平均提升了1個百分點，融資金額同比去年則收窄了近三成。

近期多家房企密集發債融資，比如，陽光城等民資房企融資年化利率為8%甚至超過10%，中國恆大附屬公司景程有限公司發行的優先票據，最高融資成本達13.75%。

巨大的融資成本也側面體現了，房企頂上正在被融資壓力的烏雲籠罩著，而且烏雲正在慢慢集聚，隨時會激起電閃雷鳴。

迫於生存壓力，開發商只能「壯士割腕」，實打實折扣也好，噱頭營銷也罷，目的明確：快速出貨，快速迴流。

大頻大幅降價，對我們普通購房者來說是比較有利的，開發商擠出虛高泡沫，房子性價比更高；而且賣方市場轉變成買方市場，房源選擇性會更廣。

但是，天降餡餅也不能迷失，警惕這些餡餅的背後是不是藏著「魚鉤」。

知名房企多盤聯動：噱頭是夠大，但是這幾乎是名企的大節點都通用的折扣，比如恆大，首開常常8折，現在多盤聯動折扣實際上就是毛毛雨。

一口價房源：通常都是戶型朝向不好，頂層、一樓的邊角料；

首付分期：其實就是降低了門檻，但是首付還是要短期支付，短期內你是否具備償還首付+房貸的能力？

買房送車送車位：送的車或者車位是使用權還是所有權？是不是把這些大禮的錢加在了別處？送的大禮是否限定戶型？該戶型的價格是否高於其他戶型？

降標準或者送精裝：沒送的時候，房企為了利潤都會降標交付，導致維權潮起。如果在此基礎上再降標或者送精裝，房企利潤進一步被壓縮，將來交付質量你是否敢接？

還有託底回購：五年後的承諾太遠了，如果這個開發商破產或跑路呢？並且，就算開放商遵守承諾回購房產，開發商也是賺的，相當於他向你借錢，五年後連本帶利還給你，換算下來年利率僅有7.9%。

不要光盯著你的利，某些開發商貪的是你的本。

開發商的花式營銷讓人眼花繚亂，似乎撿了個大便宜，不買就是過錯，更是錯過……

不！清醒點！

單盤的「壯士割腕」，不過是在投石問路，對樓市的行情不斷探底下調，試一下溫就給一個應激反應，再試一下溫再反應。

但是，無法對寒冬樓市力挽狂瀾，整個大趨勢還會持續下行，如果外界大環境還未改善，樓市冰封期還會不斷延長。

即使再大手筆的降價，也沒聽說過開發商因降價而破產，破產的原因只有一個：資金鏈斷了。

而作為個體的我們，現金流也同樣重要，手上的錢一旦被套牢，即使房價折半你也騰不出錢，更何況，急下手面臨的可能不是抄底，而是接盤。

真正可以出手的，一定是剔除這些花式營銷後，真正剩下的價格與價值之間的衡量。

而且，如果你的購房需求不甚迫切，如果不是遇到超筍盤，請等一等，抄底的時機仍未成熟。

總之，不要被從業人員蠅頭小利誘惑，也不要在市場紛亂的信息中迷失，備好現金，靜待時機。

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