沒有綠卡，怎麼投資美國房產？
任何人都可以去美國買房，並不需要綠卡。
在美國投資房產，投資收益包含兩個增值因素：
A-房產自身增值，B-租金收益
- A>B：屬增值型投資
- A<B：屬出租型投資
位置選的好，增值型投資收益要遠大於出租型投資收益。不過通常來說，增值型投資的區域，房價較高，投資門檻高，比如加州一些城市，舊金山、洛杉磯，而出租型投資的區域房價不會太高，投資門檻較低，比如德州一些城市，奧斯汀、達拉斯、休斯頓。
當然，如果是貸款買房，那麼在房價較高的城市，首付提高，也可以實現以租養貸。
至於如何選擇還是應該結合自身情況和具體需求，這方面可以和經紀人做詳細溝通考慮後做抉擇。
接下來講講怎麼買房
買房第一步最好是先上網瞭解下感興趣的城市以及大概的房價，對購房城市和預算心裡有個數。有餘力最好再瞭解下美國的購房政策相關知識，心裡有數同時也能防止被忽悠。
舊金山部分城市房價
西雅圖部分城市房價
大概瞭解了自己意向區域的房價後，第二步，找到一個靠譜的房產經紀人，根據預算和個人需求確定具體的購房城市。
關於這點我要提醒的是：在美國，房產交易中經紀人的傭金由賣家出，所以在美國買房一定不要為圖省錢不找經紀人，賣家經紀人代表著賣家的利益，而買家沒有經紀人在講價到簽約到後續為其籌劃，最後結果就可能是買家不僅不會省錢，還會因小失大。找房產經紀人一定要找有從業執照的經紀人，防止被不良人士騙取錢財。此外，最好找經驗豐富的經紀人，他們對於本地的信息瞭解更深入，交易經驗足，能提供更加專業完善的服務。
美國投資購房第三步，確定買房意向後，準備好買房需要的材料。
全款買房需要：
1. 有效的護照和簽證；
2. 準備好購房資金證明(國內銀行中英文版的存款證明)；
3.在美國當地銀行開設的帳號。
貸款買房需要
1. 有效的護照和簽證；
2. 工作證明、工作收入(單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯)；
3. 自付款部份的資金證明(中英文版的銀行存款證明)；
4. 在美國當地銀行開設的帳號。
之後，經紀人帶看房屋，再然後就是一系列，需要貸款就約見Lender，拿到貸款預審批，確定自己可以貸款的數額，然後下offer，申請貸款等，按流程走就行了。
關於貸款
如果需要貸款，外國人在美國也是可以貸款的，但是首付和利率通常會比美國當地人高一些，目前的首付一般在40%，利率可能會比美國人貸款的起始利率高0.5%到1%，具體拿到多少利率最後還是視個人的情況而定。
外國人可以貸款的銀行有限，主要有華美，國泰，工商，滙豐等。貸款事宜通常是貸款經紀人協助完成，注意一點：
- 美國開戶後，要提前2個月往賬戶存些錢
美國信貸業發達，除了銀行機構外還有很多非銀行機構可以辦理貸款。美國買房時，全款買家要比貸款買家更有優勢，海悅家就曾幫用戶由貸款做成全款，最後在多個offer中勝出，成功拿到客戶目標房屋。
關於房屋出租託管
買了之後就是出租事宜了，中國買家通常在國內，所以房屋就需要託管。
出租託管可以節省買家時間精力的投入，一般來說託管機構管理範疇都包括：尋找篩選租客；房屋保養和損壞修復；如遇不良租客，協助處理相關法律糾紛等。
託管費用分為兩部分：一是尋找租客費用通常是房屋一個月的租金，房屋管理是年租金的8~10%（各地的比例稍有不同，可與託管公司商議）。
最後要說的是，對於目前的房產市場來說，租金回報率比升值空間重要，也要考慮升值空間，盡量在有潛力區域下手。
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