限價13970元/㎡！萬江勝利靚地待拍，隔壁二手房掛牌2.5元/㎡附航拍

　　距東莞市行政中心約3公里，萬江勝利社區商住地將在2019年5月7日正式拍賣！

　　這是東莞2019年第二宗排期拍賣的商住地，也是萬江今年推出了第二宗商住地。據房掌櫃瞭解，包括越秀地產在內多家廣州房企都已提前踩地瞭解情況。

　　航拍視頻

　　地塊土拍條件

　　從土拍條件來看，該地塊延續了2019年寬鬆的土拍政策。本宗地塊僅要求競拍人需用自有資金和使用裝配式建築工藝，過去兩年常常出現的“全自持商業用房”“免費配建安居房”等要求均未提及。

　　地塊採用“限價+競自持商業用房比例”方式進行拍賣，起拍樓面價9556元/㎡，樓面限價13970.47元/㎡，總價限價30億元，自持商業用房取得不動產權證後持有不低於2年。

　　該宗地塊由三塊地組成，其中地塊一和地塊三都爲商住地，地塊二出讓的是地下空間。地塊一限高150米，地塊三限高220米。

　　實探：地塊周邊環境

　　地塊位於萬江街道勝利社區壩新路北側，塘溪路南側，隔着塘溪路是東江干流，東面臨近金地外灘8號，西面是城中村和老小區龍灣雅苑。

　　據房掌櫃現場觀察，地塊已經實現藍色鐵皮圍蔽，地塊內長滿了雜草，在地塊東側與金地外灘8號之間有一塊數萬平的空地，同樣處於圍蔽狀態。兩空地塊之間有用於長途輸電的高壓線，該高壓線可能會成爲部分開發商拿地的顧慮，據可靠消息透露該高壓線未來將會搬遷。

　　地塊正好在龍灣溼地樂跑公園和濱江體育公園之間的中間位置，隔江可見陽光海岸小區，陽光海岸小區後面是東莞汽車總站，地塊距汽車總站約900米。

　　除汽車總站外，東莞地鐵1號線濱江體育館地鐵站未來也將成爲該地塊建成項目的一大賣點，地塊與地鐵站的最近距離僅約800米。

　　地塊距離東莞市政府僅約3公里，周邊配套已經非常成熟。周邊3公里範圍內，教育資源有萬江實驗小學、萬江中學宏遠外國語學校等，商業配套有萊蒙商業中心，醫療配套有東莞市人民醫院、莞城人民醫院、東城人民醫院、萬江人民醫院等。

　　（來源於好地網）

　　未來：片區將建產城人融合水韻新城

　　地塊位於萬江龍灣片區，根據東莞規劃局最新規劃，該片區作爲東莞中心城區重要的濱水功能板塊，將打造成“萬江龍灣產城人融合水韻新城”。

　　其中“水”爲依託東莞水道、汾溪河及東江南支流形成的“三江六岸” 濱水區域的城市品質提升。按照規劃，該片區將打造生產製造、科技研發、辦公創業、展銷銷售、文化娛樂、生態休閒、品質居住、公共配套等空間。

　　未來，龍灣的業態涵蓋智能工廠、倉儲物流、科技交流中心、創意辦公、文創園、商業中心、主題公園、青年公寓等，成爲具有水鄉風情和東莞特色的高端商務、休閒、旅遊的標誌地區。

　　片區將分兩期進行大改造，一期的改造包括標圖建庫線內以拆除重建爲主導的用地，以及標圖建庫線外涉及綜合整治的用地，如龍灣公園、濱江體育公園、官橋滘村、下壩村等。二期的改造包括愛迪花園、鰜魚洲地塊、壩新苑北側地塊以及後期納入標圖建庫線後的“工改新”地塊等。

　　參考：周邊二手房放盤價2萬/㎡以上城區新房最高吹風價接近4萬/㎡

　　東莞中心城區一直以來都是各種資源要素最集中的地方，至2020年常住人口規模將達到135萬人，中心城區樓市更是東莞樓市的風向標。

　　當前，地塊周邊比較新淨的二手房放盤價格普遍都在2萬/㎡以上，其中金地外灘8號放盤價格普遍在2.3-2.5萬/㎡，精英世家略低，放盤價在2.1-2.4萬/㎡之間。

　　目前，東莞中心城區有將近10個項目在售待售洋房，包括：匯龍灣天樾、陽光城金地風華、豐華瓏遠翠瓏灣、萬科皇馬驪宮、萬科金色城品、萬科首鑄東江之星等。

　　根據東莞統計局最新數據顯示，2019年2月，南城、莞城、東城、萬江的商品房簽約價格都已超過2萬/㎡，其中南城成交20套，成交均價達到35531元/㎡，城區商品房已經逐漸豪宅化。

　　如：萬科皇馬酈宮同步推洋房和別墅，洋房爲建面約143-242㎡四房戶型，帶裝修，均價2.7萬-3萬/㎡；別墅爲建面約340-370㎡雙拼聯排戶型，毛坯房，均價3.5萬/㎡，總價1200萬/套起。

　　早已入市多年的匯龍灣天樾在售3棟準現房，建面約150㎡四房和建面172㎡、188㎡五房，均價2.6萬/㎡。

　　預計今年入市的中海莞府、萬科首鑄翡翠東望、海德琥珀臺等，也都是些高端項目。

　　回顧：中心城區商住地近3年拍賣市場

　　東莞城區經過多年的高強度開發，招拍掛推地一年比一年少，而希望進入城區開發的房企卻比比皆是，東莞城區土地已經進入“增多粥少”的時代。

　　值得注意的是，隨着上一輪拿地熱潮的過去，市場已經逐漸平復。東莞城區不乏被“搶破頭”的熱門地塊，也曾經出現無人問津的商住地。

　　拍地花絮

　　2018年10月19日上午10點，備受東莞業內外關注的東莞南城西平9萬㎡商住地無人問津，慘遭流拍！事後，業內人士皆認爲地塊拍賣條件苛刻是土地流拍的主因。該地塊70%都是商業；還需要免費配建16萬平+1600個車位；要求起碼5萬平商業永久自持……

　　2018年6月21日，經過近3個小時的激烈交鋒，萬科和首鑄打敗了8家強敵，以“254786萬元+自持面積 20%+自持年限不低於5年”一舉奪下南城6.7萬㎡商住地，成交樓面價10788元/㎡。

　　首鑄1號除商業用房需全部自持5年以上外，地塊需無償配建87313㎡配套用房，可銷售建築面積僅爲148855㎡，實際可售樓面價爲17116.39元/㎡。

　　南城6.7萬㎡商住地由萬科主導開發，後又引入了宏遠、中天、中交等多個股東，成爲當年比較典型的多品牌房企聯合開發的範例。地塊已被開發成萬科首鑄翡翠東望，在售三層小院墅，毛坯售價3.9萬/㎡，洋房吹風價3.5萬/㎡。

　　2017年9月5日下午，東莞首宗“限價熔斷”地塊開拍！12家房企競拍98分鐘，最終中海成功勝出，奪得東城八一路商住地，未除去免費配建無償交付東城街道部分的樓面價爲9613.14元/㎡，除去東城街道的建築面積後，成交樓面價16218元/㎡，破城區地價歷史記錄！該地塊已建成中海莞府項目，尚未開售，吹風價3.8萬/㎡。

　　2016年9月23日，陽光城經過76輪激烈的角逐，以378%溢價率擊敗其它11家房企，奪下萬江3.4萬㎡商住地，樓面價達到15339元/㎡。