文/史額黎 編/李愨

出品/搜狐財經“公司深讀”

4月22日，綠地控股發佈了2018年年報。

盡管從舊年下半年開始，內地房地產市場降溫明顯，但各大房企在2018年均實現了不錯的業績。2018年，綠地房地產板塊實現銷售額3875億元，同比增長26.4%。不過，綠地房地產板塊2018年的回款率為76.6%，同比下降了3.4個百分點。

營業收入和凈利潤，則反映了綠地各板塊的整體業績。2018年，綠地實現營收3484.26億元，同比增長20.1%；實現歸母凈利潤113.75億元，同比增長25.9%。

其中，基建板塊和商貿板塊的營收增幅較大。2018年，綠地建築及相關產業業務的營收同比增長41.3%，商品銷售及相關產業業務的營收同比增長51.5%，而第一大主業——房地產及相關產業業務的營收同比增長7.3%。

因此，綠地建築業務營收佔總營收的比重由2017年的36.1%上升到2018年的42.5%，商品銷售業務的營收佔比由2017年的6.9%上升2018年到8.8%，房地產業務的營收佔比由2017年的51.9%下降至2018年的46.3%。

過去一年綠地的幾項大動作，也可以與上述數據相互印證。2018年8月，綠地通過混改控股天津建工；10月，綠地重組成立大基建、商貿、酒店旅遊三大產業集團；11月，上海綠地全球商品貿易港正式開業。

但基建板塊和商貿板塊的盈利能力仍然有限。2018年，綠地房地產及相關產業業務的毛利為27.01%，而建築業務、商品銷售業務的毛利分別僅為3.72%、2.35%。

再加上毛利率同樣小於4%的能源及相關產業業務、汽車及相關產業業務，致使綠地2018年的毛利率為14.97%。相應的，綠地2018年的凈利潤率為3.26%。在一線房企陣營中，這兩項數據均處於較低水平。

（綠地主營業務分行業情況 來源：2018年年報）

對於多元化發展拉低綠地毛利率的問題，綠地控股董事長、總裁張玉良曾在今年初告訴搜狐財經，綠地房地產業務的銷售利潤率跟其他企業比差不了多少。綜合產業的銷售利潤率確實是低了，但是把商業、基建業務拆開來算並不低。

張玉良當時還稱，更能反映綠地運營質量的指標是ROE（凈資產收益率），即凈資產一年當中賺了多少錢，而綠地的凈資產收益率在行業內一直是領先的。年報顯示，2018年綠地的加權平均凈資產收益率為17.14%，同比增加1.93個百分點。

另一方面，綠地的債務結構亦是外界的關注重點。截至2018年末，綠地的總資產為10365.45億元，總負債為9276.2億元；資產負債率為89.49%，同比增加0.5個百分點。

截至2018年末，綠地的有息負債總額為2689.3億元，持有的貨幣資金為810.2億元，凈資產為1089.26億元；凈負債率為172.51%，同比下降42.18個百分點，但仍處於高位。

此外，年報還披露了綠地東北地區的經營情況。2018年，綠地東北地區實現營收52.26億元，同比減少19.3%；毛利率為-0.54%，雖然依舊為負，但同比上升0.75個百分點。

針對東北地區2017年毛利率為負的情況，綠地方面曾於2018年5月回復搜狐財經稱，這主要是因為2017年結轉的收入多為2017年及以前年度完成的存量銷售，成本受土地成本、資金佔用成本高以及開發周期、去化週期拉長等因素的影響，無形中項目的整體開發成本有所增加，其經營利潤被侵蝕。