七點睇通政策利弊！

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政府早前提出以200億元，購買私人物業提供社福設施。有商舖投資者認為，以平均呎價逾3萬來說，價錢是「超貴」。

盛滙商舖基金創辦人李根興，就政府購買私人物業提供社福設施，提出了七大觀點：

盛滙商舖基金創辦人李根興。

(1) 平均呎價三萬是超級高，已經足夠買中環/金鐘甲級寫字樓。今時今日，即使是100%地舖，面積較大，位置較靜的民生位置，好多現在成交都不足兩萬蚊一呎。 例如今年4月份東亞銀行沽出的葵涌石蔭路44-66號地下8及9號舖，成交5160萬，建築面積都有4150呎。位置屬於「好旺」，平均呎價都只是$12400。

(2) 對工商舖必定是好事，業主套現了200億，自然資金也會回流工商舖。 雖然政府表示，只是佔整體非住宅供應的0.1%， 那個數字絕對是「作細」，因為絕大部分工商舖類型的物業政府是不會買的。 牽涉人命出入的地方，已經肯定不會是工廈或者中高層的商廈。只剩下低層的已活化工廈或低層商廈及商舖。

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(3) 這樣買商用物業做社區設施(包括長者護鄰舍中心及幼兒中心)一般都需要在6樓或以下，才符合消防條例。如果要經營互助幼兒中心，更加要在三樓或以下。因此很大機會是地舖，再加上一、二或三樓舖位。 如果你查看社署現有設施的選址，大部份都是地舖，方便出入。

(4) 根據土地註冊處，撇除領展出售商場，2018年全年商舖只有約400億的成交，相對之下，200億是非常大的數字，佔了住年金額一半。即使包括了商廈，亦只是多了約500億成交。但要留意，當中有很多是甲級商廈（例如：力寶中心、美國銀行大廈、信德中心等），社會福利署一定不會買。

(5) 200億買入158項物業，即每項約1.26億元。近年，過億的商舖成交每年只有約60宗。即是說，儘管政府全部「掃貨」買入，掃足三年，亦只是「啱啱夠數」。 因此對大面積及較靜的舖位，有一定正面影響。

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(6) 我了解過，在市場較適合政府的商舖（數千呎以上的較靜地段）放盤約有100個，叫價合共約150億。如果不計算現有老人院及幼稚園，盤量便再少一半。因為政府不會買入一間老人院，然後再趕走老者，這是不合常理。若要買下200億的非現有社區設施，絕不簡單，較靜、較大型的舖價必升。最大機會買入的物業，就是「吉舖」、酒樓、桌球室、桑拿和銀行等，亦包括部分「死場」和「劏場」。

(7) 我相信政府不會買入剛剛被投資者買下的舖位（例如去年9月黎永滔以2.75億買入的荃灣中心3.8萬呎樓面）， 如若買入價較業主數年前的價錢大幅提升，會很容易有官商勾結的嫌疑。最大機會則是買入持貨多年的「舊貨」， 這方面在市場上難以比較，價錢較容易通過公眾、傳媒的監察關口。

總結，我相信舖價不會大升，但肯定很多持貨業主的叫價會企硬。今時今日，這些舉動太政治化，希望這個方案能夠成功通過立法會，對工商舖市將會是一支強心針。