今天下午,北京成交了一宗住宅地塊,即門頭溝區永定鎮MC00-0016-0055、0056、0066地塊。值得一提的是,該地塊沒有價格限制,但仍需遵循7090政策。該地塊被合景以10.2億元摘下,溢價率20%。

地塊詳細信息

從位置來看,位於門頭溝永定鎮。

項目四至爲西起華園路,東至濱河路南延,北起石龍路,南至曹各莊路。從環線看處於六環外,離六環大概4公里左右;從區位來看處於門頭溝永定鎮,根據門頭溝最新的分區規劃,這裏是門頭溝“一城”裏面的新城區域,是目前北京市政府重點建設的區域。預計到2020年,將建成2500萬平米新城,實現25萬人就業、上學、居住的超級生態城。

從規劃來看,地塊爲混合住宅地塊。

該地塊總用地面積爲26109㎡,其中4708.94㎡爲托幼用地,容積率0.8;9439.87㎡爲F1住宅混合公建用地,容積率2.5,控高30米;11960.44㎡爲F2公建混合住宅用地,容積率2.5,控高30米。

從配套來看,地塊周邊配套成熟。

項目西北1公里有365plus,另外周邊2公里內還有首開保利歡樂大都會,及10萬㎡的龍湖長安天街;教育資源方面,北部是首師大附中永定分校,西北1.3公里是北京第二實驗小學(永定分校),另外周邊還有京西實驗幼兒園,金色搖籃幼兒園,以及人大附小京西校區等。

地塊交通便利,緊鄰地鐵。

今天這宗地離S1號線上岸站400米左右,是一宗真正的臨鐵房。規劃中的R1號線也在這裏設站。北側4公里是阜石路,距離西長安線延長線3公里,30分鐘直達天安門。另外,幫主瞭解到,西長安線延長線在今年10月1號就會開通了。

市場分析

從土地市場來看,門頭溝區域自2017年至今共拍出了5宗商品房住宅地塊,數量並不多。其中4宗位於永定鎮,一宗位於潭柘寺。這裏面中駿今年2月份拿得地塊爲純商品房地塊,今天拍出的地塊也沒有價格限制,但是需要遵循7090政策,其餘三宗均爲限競房地塊。

從住宅市場來看,地塊所在區的二手房均價43604元/㎡,其中房齡20年左右的小區如馮村嘉園二區,鏈家網掛牌價爲38379元/㎡,次新房如潤西山苑掛牌均價爲45885元/㎡。

新房方面,目前區域內在售的新房不少,而且售價基本都在5萬以上。拿地塊東南的西山燕廬爲例,這個項目目前在售均價爲60000-65000元/㎡,在售戶型最小爲140㎡三居,一套下來至少需要800多萬。

中原地產首席分析師張大偉認爲

首先,截止日前北京土地成交土地金額爲591.72億。

其次,近幾日全國多城市成交高價地,土地市場變化迅速。主要原因在於市場出現復甦跡象,降準之下,房企融資更加容易,資金壓力下降。再加上爲了加大銷售額,房企拿地積極。

3月下旬以來部分城市的土地市場相比1-2月的低迷有所恢復。合肥、天津、杭州、溫州等城市賣地數量有所增加,從全國來看,3月下旬以來全國合計成交55宗住宅地塊,其中溢價率低於20%的只有17宗, 5宗地塊溢價率超過100%,合計19宗溢價率超過40%。

從具體城市來看:

4月3日,無錫出讓3宗住宅土地,吸引了近60家房企參與競拍,最高溢價率達79.39%,融創穫得2宗,另外還有一宗需要搖號。

4月2日,杭州主城區出讓4宗地塊杭政儲出[2019]10號地塊拱墅區祥符東單元GS0806-R21-16地塊、GS0806-R21-17地塊,被杭州天睦投資諮詢有限公司(金地)以上限價格17.60億元+自持比例21%競得,樓面價22277元/平方米,溢價率29.41%。

4月2日,蘇州出讓太湖新城一宗住宅用地,經過30輪激烈爭奪,蘇州城投地產發展有限公司以16.77億元摘得,樓面價17294.57元/平方米,起拍單價爲12705.88元/平方米,溢價36.11%。

4月1日,廣州成功出讓4塊宅地、1塊商務用地、1塊工業用地,總起拍價近66億元,總體量超71萬平方米。最終,6宗地塊總攬金近87億元,中海、龍光、電建、恆大均落子。

最後,從全國範圍看,土地市場依然處於平穩狀態。全國多城市特別是一線城市,土地成交仍然處於調整中;三線城市成交額進一步下調,不排除後續會出現政策微調的可能。

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