4月3日下午，市委副書記、市長肖亞非主持召開市政府常務會議，審議了《東莞市新型產業用地（M0）地價管理實施細則》（下稱《實施細則》）、《東莞市科技企業孵化器產權分割管理實施辦法》（下稱《實施辦法》）等一批重大事項。其中，《實施細則》明確對新增新型產業用地、“三舊”改造新型產業用地、已出讓用地改爲新型產業用地等3種不同類型的新型產業用地的供地方式、出讓年限、地價計收方法。

新增新型產業用地土地出讓年限爲40年

去年9月11日，東莞市正式印發《東莞市新型產業用地（M0）管理暫行辦法》。這是國內第一份針對新型產業用地(M0)的管理辦法，對東莞乃至全國工業用地的創新發展具有重要意義。其核心在於打造一批“生產、生活、生態”融合發展的新型產業綜合體，吸引產業集聚。會議審議通過的《實施細則》是《東莞市新型產業用地（M0）管理暫行辦法》的配套細則。

在供地方式上，《實施細則》明確新型產業用地（M0）需配置一定比例商業辦公用地(C2 )、配套型住宅用地(R0)的，原則上應依據城鄉規劃用途劃分爲不同宗地，單獨出具宗地建設用地規劃條件。對綜合用途建設項目用地，經批准同意出具同一個建設用地規劃條件前提下，可實行新型產業用地(M0+C2)按一宗地整體供地。對確需配置配套型住宅用地(R0)的，必須經市人民政府批准，獨立出具R0建設用地規劃條件，單獨進行宗地市場評估和公開出讓。

出讓年限方面，《實施細則》明確新增新型產業用地(M0)土地出讓年限爲40年，其中不可分割M0可延長至50年；新增新型產業用地(M0+C2 )按一宗地整體供地的，土地出讓年限爲40年；新增配套型住宅用地(R0)土地出讓年限爲70年。

“三舊”改造新型產業用地，改造爲新型產業用地(M0)土地出讓年限爲50年；改造爲新型產業用地(M0+C2)一宗地整體供地的，土地出讓年限爲40年；改造爲配套型住宅用地( R0 )，土地出讓年限爲70年。

已出讓改爲新型產業用地的，土地出讓年限按照原建設用地剩餘出讓年限確定。

地價計收方法計算公式出爐

地價計收方法方面，《實施細則》明確新增新型產業用地(M0)的土地出讓底價計算公式。新增新型產業用地(M0+C2 )一宗地整體供地，土地出讓底價分別評估新型產業用地(M0 )、商業辦公用地（C2）的市場價後合併計算。新增配套型住宅用地(R0)，土地出讓方式、地價評估、供地流程、批後監管和開發建設等參照二類居住用地(R2)執行。新增新型產業用地保留集體建設用地性質的，不得分割產業用房，不得配置商業辦公用地(C2)和配套型住宅用地(R0)，僅限屬地集體經濟組織自持產權，地價按新增新型產業用地(M0)計算規則計算。

“三舊”改造新型產業用地方面，《實施細則》明確了政府主導改造項目以收回、收購、徵收等方式儲備土地後以招拍掛方式出讓的，土地出讓底價按新增新型產業用地地價計收規定執行。明確了新型產業用地(M0）區片市場評估價(地面地價)計算的公式。國有土地使用權人自行改造的“工改M0"項目（包括配套商業辦公C2、配套型住宅R0），分別明確原爲國有有償出讓土地使用權的、原爲國有劃撥土地使用權的、原爲無合法手續但依據“三舊”改造政策完善歷史徵收手續的、改造爲新型產業用地(M0+C2)一宗地整體供地、改造爲配套型住宅用地(R0)等5種情形的地價計收辦法。集體經濟組織申請將集體土地轉爲國有土地後自行改造或與企業合作改造的“工改M0”項目(包括配套商業辦公C2，配套型住宅R0 )分別明確了改造爲新型產業用地(M0)的、改造爲新型產業用地(M0+C2 )一宗地整體供地、改造爲配套型住宅用地(R0)等3種情形的地價計收方法。集體經濟組織保留集體建設用地性質自行改造的“工改M0"項目，不得分割產業用房，可配套商業辦公用地(C2 )，不得配置配套型住宅用地(R0 )。

已出讓改爲新型產業用地的，《實施細則》明確已出讓國有建設用地申請改變用途等土地使用條件爲新型產業用地的辦理程序和補繳地價的計算規則。

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產業用房的可分割銷售建築面積不得超過總建築面積的80%

會議還審議通過《東莞市科技企業孵化器產權分割管理實施辦法(送審稿)》，《實施辦法》在原辦法（已到期）的基礎上，結合《東莞市新型產業用地(M0)管理暫行辦法》（下稱M0政策)進行修改完善，包括提高產權分割對象的准入資格、簡化產權分割項目的操作流程、細化產權分割受讓對象的條件、加強二次轉讓的監督管理工作、明確分割銷售的具體操作流程。

《實施辦法》明確，對於M0政策出臺前，已在工業用地和科研用地上建設科技企業孵化器的項目，按照《實施辦法》執行;在新型產業用地上新建的科技企業孵化器項目，按照M0政策規定申請分割轉讓，不另行補繳土地出讓金。同時，提高產權分割對象的准入資格，明確享受科技企業孵化器產權分割政策的時象爲經認定的國家級科技企業孵化器。

《實施辦法》提高項目受讓對象的條件標準。受讓對象資格嚴格限制，條件包括但不限於主體資格、產業領域、入駐時限、經濟效益、知識產權、科研投入、科技人員等7項指標。

《實施辦法》明確項目分割稍售的面積及期數要求。對分割面積、配套面積、分割期數等方面提出約束條款。一是要求產業用房的可分割銷售建築面積，不得超過總建築面積的80%；配套用房建設規模不得超過項目計容建築面積的30%，同時不得分割銷售。二是同一家科技企業的孵化器產權分割項目，原則上最多可分割三期；每期對外銷售的產業用房分割面積，不得超過當期產業用房建築面積的80%。

《實施辦法》對二次轉讓的增值收益部分提出嚴格要求

《實施辦法》明確，產業用房二次轉讓的，項目所屬鎮街、園區按原銷售價格有優先回購權；原則上自完成轉移登記之日起，五年內不得二次轉讓。同時，二次受讓的增值收益、上繳比例、徵收方式等管理條款也做了明確:一是產業用房二次轉讓的，轉讓方需依法按照現行的不動產轉讓規定繳納相關稅費，並按一定比例繳納轉讓增值收益。其中，完成轉讓登記未屆滿5年(含)的，按增值收益50%的比例上繳；完成轉讓登記屆滿5年的，無須上繳轉讓增值收益；二是增值收益由項目所屬鎮街、園區的科技主管部門負責計算並徵收；轉讓方和受讓方繳納相關稅費和轉讓增值收益後，憑繳款票據到不動產登記部門辦理不動產登記手續。三是產業用房原屬市儲備土地的，增值收益全部由市財政徵收；產業用房原屬園區、鎮街儲備土地的，轉讓增值收益按照城際軌道交通站點周邊800米和城市軌道交通站點周邊500米半徑範圍規定，由市、鎮按25%: 75%或35%: 65%的比例進行分成。

來源：南方+

【記者】郭文君